Mastern tìm lại động lực phát triển từ các dự án bất động sản

Mastern Investment Management đang tìm lại động lực tăng trưởng từ các dự án phát triển bất động sản sau khi thị trường đầu tư bất động sản bị suy thoái và các biện pháp trừng phạt từ cơ quan tài chính. Họ đang nhanh chóng mở rộng lĩnh vực phát triển từ văn phòng ở Seongsu đến trung tâm dữ liệu ở Yeongdeungpo, trung tâm logistics ở Yeoju và các cơ sở đa chức năng ở Gangnam.
 
Cách tiếp cận của họ đã thay đổi so với trước đây. Thay vì chỉ tập trung vào việc đảm bảo đất đai và thực hiện tài trợ dự án (PF), họ đang tích cực sử dụng cấu trúc chia sẻ vai trò với các nhà đầu tư thuê và các công ty quản lý tài sản (AMC), công ty đầu tư tài chính dự án (PFV), cũng như các nhà thầu lớn.
 
Trong bối cảnh niềm tin của các nhà đầu tư tổ chức (LP) cần được phục hồi do các biện pháp trừng phạt từ cơ quan tài chính và hiệu suất giảm sút, việc giảm thiểu rủi ro phát triển và thu hút vốn đầu tư mới trở thành yếu tố quyết định.
 
Theo thông tin từ Mastern Investment Management, dự án phát triển tiêu biểu hiện nay là "Mushinsa Seongsu E4" đang được triển khai tại quận Seongdong, Seoul. Dự án này xây dựng một cơ sở văn phòng và bán lẻ kết hợp với quy mô khoảng 3.000 m2, gồm 5 tầng hầm và 12 tầng nổi, cách ga Seongsu chỉ 2 phút đi bộ, dự kiến hoàn thành vào năm 2028.
 
Mushinsa cùng với các đối tác như Yojin Construction Industry và Samsung C&T đang tham gia vào dự án này. Gần đây, một cuộc thi đã được tổ chức để sinh viên đại học phân tích thị trường, cấu trúc đầu tư, kế hoạch tài chính, quản lý rủi ro và chiến lược thoái vốn cho dự án E4, nhằm đưa dự án này trở thành một ví dụ điển hình về giá trị gia tăng.
 
◆ Bắt đầu từ việc thu hút nhà đầu tư thuê để giảm rủi ro phát triển
 
Điểm nổi bật của dự án E4 là họ đã khóa các yếu tố rủi ro chính ngay từ giai đoạn đầu phát triển.
 
Mastern đã ký kết hợp đồng cho thuê trước và hợp đồng xây dựng, cũng như thỏa thuận vay PF ngay từ giai đoạn đầu của dự án. Thay vì xây dựng tòa nhà trước và tìm kiếm nhà đầu tư thuê sau khi hoàn thành, họ đã đảm bảo nhu cầu thuê trong khi kết hợp tài chính và thi công, từ đó giảm thiểu rủi ro về trống và chi phí xây dựng.
 
Lĩnh vực phát triển cũng đang mở rộng từ văn phòng sang trung tâm dữ liệu. Tại quận Yeongdeungpo, Seoul, họ đang phát triển một trung tâm dữ liệu đô thị công suất 10MW. Mastern đã tham gia trực tiếp vào việc tìm kiếm địa điểm và đảm bảo nguồn điện, và đã đảm bảo 6,5MW trong tổng số 10MW điện cho tải IT. Dự án này nhằm vào các công ty tài chính tại Yeouido và dự kiến hoàn thành vào nửa cuối năm 2028.
 
Việc đảm bảo nguồn điện và nhà đầu tư thuê ngay từ đầu trong phát triển trung tâm dữ liệu cho thấy chiến lược tương tự như E4.
 

Tại thị trấn Kanam, thành phố Yeoju, họ tham gia vào việc phát triển một trung tâm logistics lớn với tổng diện tích 284.220 m2. Trong dự án này, Mastern đảm nhận toàn bộ rủi ro thực hiện và đảm bảo AMC. Dự kiến sẽ khởi công vào nửa đầu năm nay và hoàn thành vào cuối năm 2028.
 
Tại Gangnam, họ sử dụng PFV riêng. Để phát triển một cơ sở kết hợp văn phòng, nghiên cứu giáo dục và các dịch vụ cộng đồng tại số 224 đường Dosan, họ đã thành lập "Dosan-daero PFV" và hoàn tất việc mua đất và chuyển nhượng quyền sở hữu. Kế hoạch là nâng cao giá trị tài sản thông qua việc tăng hệ số sử dụng đất và hoàn thành vào năm 2029.
 
Họ cũng đã bắt đầu chia sẻ rủi ro với các nhà thầu. Vào tháng 4 vừa qua, họ đã ký kết một thỏa thuận hợp tác (MOU) với Hanwha Construction để cùng triển khai các dự án phát triển. Mastern sẽ đảm nhận việc thu hút nhà đầu tư, thiết kế cấu trúc tài chính và quản lý tài sản, trong khi Hanwha sẽ cung cấp năng lực lập kế hoạch, thiết kế và thi công.
 
Gần đây, các dự án phát triển của Mastern có điểm chung là "thu hút nhà đầu tư thuê trước → đảm bảo PF, AMC → giảm rủi ro hạn chế, PFV → tách biệt rủi ro dự án, hợp tác với nhà thầu → quản lý chi phí xây dựng và thời gian". Họ không chỉ dựa vào tín dụng của công ty mà còn chia sẻ rủi ro ở từng giai đoạn phát triển với các đối tác bên ngoài.
 
Họ cũng thực hiện chiến lược linh hoạt trong việc thu hồi vốn. Mastern đã mua dự án phát triển văn phòng hạng sang tại Seongsu vào tháng 6 năm 2024 với giá 34,5 triệu won/m2 và đã chuyển nhượng quyền mua cho người mua với giá 36,4 triệu won/m2 trước khi hoàn thành. Công ty cho biết họ đã đạt được khoảng 40% tỷ suất lợi nhuận nội bộ (IRR) từ giao dịch này. Họ không chỉ kiên trì với việc vận hành lâu dài sau phát triển mà còn có chiến lược thu hồi vốn trước khi hoàn thành tùy thuộc vào tình hình thị trường.
 
Đại diện Mastern Investment Management cho biết: "Chúng tôi đang mở rộng lĩnh vực phát triển bằng cách đa dạng hóa các loại tài sản như văn phòng, trung tâm dữ liệu và trung tâm logistics."



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #dự án phát triển
• #Mastern Investment Management
• #quản lý rủi ro