Giá bất động sản tại miền Nam Gyeonggi tăng khi người dân rời Seoul

Giá căn hộ tại miền Nam và Tây Nam Gyeonggi tiếp tục tăng. Mặc dù tổng di cư và tâm lý mua nhà đang giảm, nhưng nhu cầu thực tế đang tập trung vào những khu vực có khả năng tiếp cận tốt với Seoul, gần nơi làm việc và trường học, cũng như các căn hộ mới.
 
Theo KB Kookmin Bank, trong tuần thứ tư của tháng 8, giá căn hộ tại Gyeonggi đã tăng 0,25% so với tuần trước, vượt xa mức trung bình toàn quốc là 0,11%.
 
Trong Gyeonggi, khu vực Yeongtong ở Suwon đã tăng 0,92% chỉ trong một tuần, ghi nhận tỷ lệ tăng cao nhất cả nước. Tiếp theo là thành phố Gwangmyeong với 0,90% và quận Jungwon ở Seongnam với 0,76%. Khu vực Dongtan ở Hwaseong tăng 0,53%, còn quận Suji ở Yongin tăng 0,42%. Hầu hết các khu vực có giá tăng đều nằm trong khu vực miền Nam và Tây Nam Gyeonggi, nơi có nhu cầu đi lại đến Seoul.
 
Mặc dù quy mô di cư giảm, nhưng nhu cầu thực về nhà ở tại miền Nam Gyeonggi vẫn tiếp tục tăng, dẫn đến sự gia tăng giá nhà.
 
Theo thống kê di cư trong nước của Cơ quan Dữ liệu Quốc gia, số người di cư trong tháng 7 vừa qua là 468.000, giảm 15,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ di cư trên 100 người cũng giảm xuống 10,8%, thấp hơn 2,0 điểm phần trăm so với một năm trước.
 
Trong tháng đó, số người rời Seoul nhiều hơn số người chuyển đến là 6.108 người. Ngược lại, Gyeonggi có số người chuyển đến nhiều hơn số người rời là 5.106 người, trở thành khu vực có số lượng di cư ròng lớn nhất trong 17 thành phố và tỉnh trên toàn quốc. Trong thống kê di cư trong nước tháng 4, Seoul ghi nhận 6.341 người rời đi, trong khi Gyeonggi có 3.797 người chuyển đến. Mặc dù có sự biến động hàng tháng, nhưng xu hướng gần đây cho thấy dân số đang rời Seoul và Gyeonggi đang tiếp nhận họ.
 
Theo thống kê di cư của vùng đô thị trong 20 năm qua do Cơ quan Dữ liệu Quốc gia công bố, vùng đô thị này đã ghi nhận số lượng di cư ròng âm lần đầu tiên vào năm 2011, nhưng đã quay trở lại với số lượng di cư ròng dương từ năm 2017 và duy trì xu hướng này.
 
Theo độ tuổi, nhóm thanh niên từ 19 đến 34 tuổi đã liên tục di cư vào vùng đô thị trong 20 năm qua, trong khi nhóm trung niên từ 40 đến 64 tuổi đã có xu hướng di cư ra ngoài vùng đô thị kể từ năm 2007.
 
Nhiều hộ gia đình giữ công việc tại Seoul nhưng chọn chuyển đến Gyeonggi để tìm kiếm căn hộ rộng hơn hoặc mới hơn. Yeongtong ở Suwon và Dongtan ở Hwaseong có khả năng tiếp cận tốt đến các khu công nghiệp miền Nam Gyeonggi, bao gồm cả cơ sở của Samsung Electronics, trong khi Suji ở Yongin thuận tiện cho việc di chuyển đến khu Gangnam của Seoul. Gwangmyeong tiếp giáp với khu vực phía Tây Nam Seoul, và quận Jungwon ở Seongnam có mức giá tương đối thấp hơn so với Bundang và Pangyo, điều này thu hút nhu cầu thực.
 
Nhu cầu về nhà ở liên quan đến di cư không chỉ thể hiện trong thị trường mua bán mà còn trong thị trường cho thuê. Theo thống kê của KB Real Estate, giá thuê căn hộ tại Gyeonggi trong tuần thứ tư của tháng 8 đã tăng 0,20%. Tỷ lệ tăng này lớn hơn 0,06 điểm phần trăm so với tuần trước.
 
Giá thuê tại thành phố Hanam đã tăng 0,56%, ghi nhận tỷ lệ tăng cao nhất trong Gyeonggi. Khu vực Jang-an ở Suwon tăng 0,53%, quận Suji ở Yongin tăng 0,49%, thành phố Gwacheon tăng 0,48%, khu vực Dongtan ở Hwaseong tăng 0,45%, và quận Gwonseon ở Suwon tăng 0,43%. Các khu vực có giá bán tăng và giá thuê cao đều nằm trong miền Nam Gyeonggi và các khu vực lân cận Seoul.
 
Tại Suwon, giá bán tại khu Yeongtong tăng 0,92% trong khi giá thuê tại khu Jang-an và Gwonseon cũng lần lượt tăng 0,53% và 0,43%. Nhu cầu về nhà ở trong thành phố đang được phân chia giữa thị trường mua bán và cho thuê. Quận Suji ở Yongin cũng ghi nhận giá bán tăng 0,42% và giá thuê tăng 0,49%, cho thấy cả hai thị trường đều đang có xu hướng tăng. Khu vực Dongtan ở Hwaseong cũng ghi nhận giá bán tăng 0,53% và giá thuê tăng 0,45%.
 
Tuy nhiên, mặc dù giá tăng, tâm lý mua nhà đang giảm. Chỉ số ưu thế mua nhà toàn quốc là 46,4, giảm 1,7 điểm so với tuần trước. Chỉ số ưu thế mua nhà tại Gyeonggi là 58,9, giảm 1,2 điểm, trong khi Incheon là 31,1, cũng giảm 1,2 điểm. Mặc dù giá cả tại Seoul, Gyeonggi và Incheon đều tăng, nhưng số lượng người mua không tăng.
 
Cuối cùng, phân tích cho thấy giao dịch đang diễn ra tại một số khu vực có tính cạnh tranh về giá hoặc có các yếu tố phát triển và giao thông thuận lợi, điều này đã kéo chỉ số lên. Thực tế, tỷ lệ tăng giá bán căn hộ toàn Gyeonggi là 0,25%, trong khi khu Yeongtong ở Suwon và Gwangmyeong có tỷ lệ tăng trên 0,9%, trong khi một số khu vực ngoại ô lại ghi nhận giá ổn định hoặc giảm.
 
Một đại diện từ một văn phòng môi giới bất động sản tại Gwangmyeong cho biết: "Nếu tình trạng giá thuê tăng và lượng căn hộ cho thuê giảm tiếp tục diễn ra như hiện tại, một phần nhu cầu thuê có thể nhanh chóng chuyển sang mua bán. Tuy nhiên, nếu quy định cho vay và gánh nặng thuế gia tăng, tâm lý chờ đợi mua nhà tại các khu vực lân cận có thể kéo dài hơn."