Chính phủ Hàn Quốc tăng cường hỗ trợ tài chính cho thị trường bất động sản không phải căn hộ

Chính phủ Hàn Quốc đang mở rộng hỗ trợ tài chính nhằm khôi phục thị trường bất động sản không phải căn hộ đang trong tình trạng suy thoái. Chính sách mới sẽ áp dụng tỷ lệ cho vay theo giá trị tài sản (LTV) tối đa 80% cho thanh niên khi mua nhà lần đầu, bao gồm các loại hình như biệt thự và officetel.

Sau các vụ lừa đảo cho thuê, thị trường bất động sản không phải căn hộ đã trở nên không ổn định về giá cả và giao dịch cũng giảm sút. Trong bối cảnh này, việc tăng cường cho vay có thể thu hút nhu cầu, nhưng cũng có lo ngại rằng nếu giá nhà giảm, thanh niên mua nhà với LTV cao sẽ phải chịu tổn thất lớn.

Theo thông tin từ Bộ Đất đai, Giao thông và Tài chính, vào tháng 1 năm sau, chính phủ sẽ ra mắt "Chính sách hỗ trợ cho thanh niên mua nhà lần đầu". Những thanh niên dưới 39 tuổi có thu nhập hàng năm dưới 70 triệu won sẽ có thể sử dụng chính sách này khi mua bất động sản không phải căn hộ có giá dưới 400 triệu won và diện tích sử dụng dưới 85m².

LTV ưu đãi cho lần mua nhà đầu tiên sẽ được áp dụng 70% ở khu vực thủ đô và khu vực bị kiểm soát, trong khi các khu vực khác có thể lên tới 80%. Chính phủ dự kiến sẽ cung cấp tối đa 6 triệu won trong vòng 2 năm, với mức lãi suất ưu đãi thấp hơn so với các khoản vay thông thường.

Trong năm ngoái, số lượng nhà ở thông thường được khởi công tại khu vực thủ đô chỉ đạt 14.000 căn, tương đương 25% so với mức trung bình 56.000 căn trong 10 năm qua. Chính phủ đã quyết định hỗ trợ khởi công 130.000 căn nhà ở thông thường tại khu vực thủ đô đến năm 2030.

Hạn mức cho vay cho xây dựng nhà ở đa gia đình và nhà ở cho nhiều hộ gia đình sẽ được nâng từ 70 triệu lên 90 triệu won, trong khi lãi suất sẽ giảm từ 3,5% xuống 3,2%. Số tầng sử dụng cho nhà ở đa gia đình cũng sẽ được tăng từ 3 tầng lên 4 tầng.

Chính phủ cũng sẽ nới lỏng quy định cho vay đối với các doanh nghiệp mua nhà ở thông thường mới xây. Các doanh nghiệp thông thường sẽ được áp dụng LTV 30% ở khu vực bị kiểm soát và 60% ở khu vực không bị kiểm soát. Các doanh nghiệp cho thuê đã đăng ký sẽ được áp dụng LTV 60% không phân biệt khu vực.

Chính phủ đang có kế hoạch cải thiện điều kiện tài chính cho nhà cung cấp và tăng cường khả năng mua sắm của thanh niên nhằm khôi phục thị trường bất động sản không phải căn hộ đang bị suy giảm.

Tuy nhiên, bất động sản không phải căn hộ có giao dịch ít hơn so với căn hộ, khiến việc xác định giá trị hợp lý trở nên khó khăn, và trong bối cảnh thị trường suy thoái, việc bán cũng không dễ dàng. Ngoài ra, vẫn còn sự nghi ngờ về các công trình xây dựng trái phép và các vấn đề về chất lượng.

Nếu một thanh niên mua nhà trị giá 400 triệu won với LTV 70% ở khu vực thủ đô, số tiền vay sẽ là 280 triệu won, trong khi vốn tự có là 120 triệu won. Nếu giá nhà giảm 20% trong khi số tiền vay không thay đổi, giá trị tài sản sau khi trừ đi số tiền vay sẽ giảm xuống còn 40 triệu won. Nếu giá giảm 30%, vốn tự có ban đầu sẽ gần như biến mất.

Các cơ quan tài chính cũng thừa nhận khả năng thanh niên mua bất động sản không phải căn hộ có thể gặp khó khăn trong việc chuyển đổi chỗ ở sang căn hộ nếu giá giảm, nhưng họ cũng giải thích rằng đây là chính sách nhằm tăng thêm sự lựa chọn cho thanh niên.

Dù có tăng cường hỗ trợ tài chính, nếu không có nhu cầu hỗ trợ thì việc khởi công cũng sẽ gặp khó khăn. Nếu các doanh nghiệp cho rằng sau khi hoàn thành xây dựng, nhà sẽ không bán được, họ có thể không tham gia vào dự án dù điều kiện cho vay đã được cải thiện.

Việc nới lỏng quy định xây dựng để xây nhiều nhà hơn trên cùng một khu đất có thể làm giảm không gian đỗ xe và điều kiện ánh sáng. Cần có các biện pháp để nâng cao tính minh bạch về giá cả và chất lượng nhà ở cùng với việc tăng cường nguồn cung.

Giáo sư Seo Jin-hyung từ Khoa Luật và Bất động sản, Đại học Kwangwoon, cho biết: "Dù có tăng cường nguồn cung, nếu không có đủ nhu cầu để mua, các doanh nghiệp sẽ khó khăn trong việc khởi công. Trong bối cảnh chưa nới lỏng quy định về một hộ gia đình một nhà và nghĩa vụ cư trú thực tế, chỉ hỗ trợ tài chính sẽ không đủ để kích thích nguồn cung."