Thị Trường Bất Động Sản Hồ Chí Minh Bước Sang Giai Đoạn Mới: Nhu Cầu Thực Tế Tăng Trưởng Thay Cho Tăng Giá Ngắn Hạn

Thị trường bất động sản tại Hồ Chí Minh đang bước vào một giai đoạn mới nhờ vào sự mở rộng không gian đô thị và sự tái khởi động của các dự án lớn. Khi Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được kết nối thành một đô thị vùng, nguồn cung đất đai đã gia tăng, nhưng sự quan tâm của thị trường đã chuyển từ việc tăng giá ngắn hạn sang các khu vực có cơ sở hạ tầng, việc làm, tính ổn định pháp lý và nhu cầu thực tế.
Theo thông tin từ diễn đàn bất động sản 2026 do tờ TheLEADER tổ chức vào ngày 26 tháng 8, ông Nguyễn Đức Tuấn, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý Doanh nghiệp Việt Nam, cho biết sự tích hợp không gian giữa Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã hình thành một đô thị vùng với diện tích khoảng 6.700 km² và dân số trên 14 triệu người. Ông giải thích rằng ý nghĩa của không gian đô thị mới không chỉ nằm ở việc mở rộng diện tích mà còn ở sự kết hợp của các ngành công nghiệp cao, cảng nước sâu, logistics quốc tế, tài chính - dịch vụ và nguồn nhân lực chất lượng cao.
Một ý kiến cho rằng sức cạnh tranh của đô thị vùng phụ thuộc vào cách kết nối cơ sở hạ tầng. Tại diễn đàn, các phương tiện giao thông như metro, đường vành đai, cao tốc, cảng và sân bay được coi là trụ cột chính tạo nên dòng chảy của siêu đô thị. Tuy nhiên, việc chỉ xây dựng mạng lưới giao thông mới là không đủ; phương pháp phát triển TOD (phát triển tập trung vào giao thông công cộng) cần được chú trọng để phát triển các trung tâm kết hợp giữa khu dân cư, thương mại, dịch vụ, việc làm và không gian công cộng.
Sự mở rộng của Hồ Chí Minh cũng đã làm giảm giá trung bình của thị trường nhà ở. Ông Dương Thùy Trung, đại diện của công ty tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam, cho biết khoảng 80% nguồn cung căn hộ mới trong nửa đầu năm nay đến từ khu vực Bình Dương. Giá trung bình căn hộ tại khu vực Hồ Chí Minh cũ là khoảng 92 triệu đồng/m² (khoảng 487 triệu đồng), trong khi giá trung bình toàn thị trường mở rộng chỉ còn khoảng 76 triệu đồng/m² (khoảng 402 triệu đồng), cho thấy sự chênh lệch 16 triệu đồng/m² (khoảng 84 triệu đồng).
Đối với người tiêu dùng nhà ở, sự lựa chọn đã trở nên phong phú hơn. Thị trường Hồ Chí Minh mở rộng hiện cung cấp nhiều lựa chọn về vị trí, loại hình sản phẩm và mức giá, cho phép người mua có nhiều sự lựa chọn hơn so với trước đây. CBRE cho biết giá trung bình căn hộ thứ cấp hiện khoảng 62 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sự giảm giá trung bình không phải là sự điều chỉnh giá toàn thị trường mà có thể được giải thích là do nguồn cung tương đối rẻ ở vùng ngoại ô.
Bất động sản công nghiệp cũng được coi là lĩnh vực hưởng lợi chính từ sự mở rộng đô thị. Theo CBRE, diện tích đất có thể phát triển công nghiệp có thể tăng từ khoảng 2.500 ha lên trên 15.000 ha. Điều này được đánh giá là yếu tố cung cấp cho các doanh nghiệp sản xuất và nhà đầu tư nhiều lựa chọn về vị trí và giá thuê hơn.
Các khu vực đầu tư tiềm năng đang được phân loại theo cơ sở hạ tầng và chức năng. Ông Dương Thùy Trung cho rằng khu vực phát triển TOD xung quanh tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương và trục đường vành đai 3 và 4 có thể thu hút được nguồn vốn lớn. Ngoài ra, các khu vực du lịch sinh thái - đô thị biển như Cần Giờ, Hồ Tràm và các thị trường căn hộ giá trung bình ở miền Bắc như Gia Lâm, Thường Tín, và Từ Liêm vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển.
Chiến lược đầu tư cần chuyển từ việc giao dịch ngắn hạn sang tập trung vào giá trị lâu dài. Ông Dương Thùy Trung nhấn mạnh: "Nhu cầu nhà ở thực tế phải chiếm đa số để thị trường có thể phát triển bền vững." Điều này có nghĩa là sự mở rộng đô thị không ngay lập tức dẫn đến sự tăng giá trên toàn bộ khu vực, mà giá trị sẽ được hình thành ở những nơi có nhu cầu thực tế và cơ sở hạ tầng hỗ trợ.
Trong khi đó, trên toàn thị trường nhà ở Việt Nam, nguồn cung đã tăng nhưng giá không giảm mạnh. Theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam do Viện Nghiên cứu Kinh tế Dịch vụ Đất đai (DXS-FERI) công bố vào tháng trước, nguồn cung mới ở miền Bắc khoảng 4.200 căn hộ với tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án lớn tại Hà Nội, Hưng Yên, Quảng Ninh, với các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, MIK, Vinhomes, Gamuda.
Thị trường miền Nam có tỷ lệ hấp thụ cao hơn miền Bắc. Theo DXS-FERI, nguồn cung mới ở miền Nam khoảng 3.900 căn hộ với tỷ lệ hấp thụ đạt 58,6%. Nguồn cung tập trung vào các căn hộ cao tầng, chủ yếu ở khu vực phía Đông mở rộng của Hồ Chí Minh là Bình Dương và khu vực cũ của Thành phố Thủ Đức. Khu vực này tiếp tục đóng vai trò là trụ cột tăng trưởng của thị trường nhà ở nhờ vào việc đảm bảo đất đai, cơ sở hạ tầng và tỷ lệ hấp thụ tương đối ổn định.
Sự phục hồi nguồn cung cũng được xác nhận từ việc tái khởi động các dự án trong nội đô. Dự án One Central Saigon đối diện chợ Bến Thành đã bắt đầu thi công trở lại vào giữa tháng 3 và dự kiến hoàn thành sau khoảng 30 tháng. Dự án Grand Manhattan cũng đang tăng tốc thi công khi các vấn đề pháp lý dần được giải quyết.
Trong khi đó, đô thị vùng Hồ Chí Minh đã có được nền tảng đất đai và nguồn cung rộng lớn hơn, nhưng không phải tất cả các khu vực đều có thể tận hưởng sự tăng giá cùng một tốc độ. Triển vọng trong tương lai sẽ phụ thuộc vào việc khu vực nào có thể trở thành trung tâm giá trị với cơ sở hạ tầng, việc làm, nhu cầu thực tế và tính ổn định pháp lý.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #đô thị vùng
• #bất động sản Hồ Chí Minh
• #phát triển TOD