Đầu tư vào phát triển đô thị: '73 triệu tỷ' của IGS, thử thách cho mô hình PF khổng lồ

IGS Asset Management đang mở rộng từ "công ty quản lý tòa nhà" sang "công ty phát triển đô thị". Là một trong những công ty quản lý tài sản bất động sản lớn nhất Hàn Quốc, IGS Asset Management đang có sự mở rộng nhanh chóng về lĩnh vực và quy mô, từ việc tái cấu trúc khu vực xung quanh ga Seoul đến phát triển phức hợp Seoripul ở Gangnam và các trung tâm dữ liệu.
 
Theo thông tin từ IGS Asset Management vào ngày 23 tháng 8, tính đến cuối năm ngoái, tổng tài sản quản lý (AUM) của công ty đạt khoảng 73 triệu tỷ won. Trong số 439 nhân viên, có hơn 330 người là chuyên gia trong lĩnh vực quản lý, đầu tư và phát triển. Công ty đang tiến hóa thành một "nhà phát triển kiểu quản lý" lớn nhất trong nước, không chỉ mua bán các tòa nhà mà còn thực hiện trực tiếp từ việc thu hồi đất, phát triển, vận hành đến bán.
 
Tuy nhiên, với quy mô dự án lớn, rủi ro cũng gia tăng. Trong các dự án phát triển phức hợp trị giá hàng triệu tỷ, ngay cả công ty quản lý hàng đầu cũng không thể tránh khỏi những rào cản trong thị trường tài chính dự án (PF). Dự án quan trọng IOTA Seoul 2 đã gặp phải khó khăn về thời hạn và nguy cơ bán đấu giá, và việc chuyển nhượng quyền sở hữu cũng đã thất bại vào tháng trước.
 
Việc IGS có thể vượt qua hai thách thức lớn là các dự án phát triển khổng lồ và sự không chắc chắn trong cấu trúc quản lý sẽ trở thành bài kiểm tra tiếp theo cho mô hình nhà phát triển kiểu quản lý trong nước.
 
◆ Phát triển toàn bộ khu vực Seoul và Gangnam... Mở rộng quy mô của nền tảng 73 triệu tỷ
 
Trung tâm của chiến lược phát triển của IGS là dự án "IOTA Seoul" tại khu vực ga Seoul. Đây là một dự án phát triển kết hợp văn phòng, khách sạn, bán lẻ và không gian xanh, liên kết giữa khu đất cũ của Millennium Hilton Seoul, Metro Building và Seoul Tower. Dự án này sẽ kết hợp một văn phòng lớn dựa trên AI với khách sạn cao cấp Ritz-Carlton và các cơ sở thương mại, đồng thời kết nối từ ga Seoul đến công viên Namsan.
 
Mục tiêu không chỉ là xây dựng các tòa nhà mới mà còn thay đổi cấu trúc không gian xung quanh ga Seoul bằng cách kết hợp văn phòng, thương mại, lưu trú và không gian xanh. Công ty đang hướng tới các dự án phát triển phức hợp toàn cầu như Azabudai Hills ở Tokyo, Nhật Bản và Hudson Yards ở New York, Mỹ.
 
IGS đang cố gắng phân biệt thiết kế văn phòng từ giai đoạn đầu. Diện tích sử dụng riêng của tầng tiêu chuẩn tại IOTA là 3.798 m², cho phép hơn 350 người làm việc trên một tầng. Công ty dự định thu hút các khách thuê lớn như các công ty công nghệ lớn và các tổ chức tài chính thông qua thiết kế "large plate" để khắc phục những hạn chế của văn phòng đô thị truyền thống.
 
Tại Gangnam, IGS cũng đang mở rộng quy mô phát triển. Dự án "Seoripul Complex Development" tại khu đất cũ của Cục Tình báo Quân đội Hàn Quốc là một ví dụ điển hình. Dự án này kết hợp văn phòng công nghệ cao với các cơ sở văn hóa và nghệ thuật như nhà hát và triển lãm, nhằm mở rộng trục kinh doanh từ Teheran-ro đến khu vực Seocho.
 
Nền tảng quản lý quy mô lớn là lý do cho sự phát triển này của IGS. Công ty đã phân chia các tổ chức đầu tư, tài trợ, phát triển và quản lý để quản lý toàn bộ chu kỳ dự án từ việc mua đất, thiết kế cấu trúc tài chính, quản lý thiết kế và thi công, thu hút khách thuê, đến vận hành và bán.
 
Khác với các công ty phát triển truyền thống, nơi mà việc phát triển phụ thuộc vào việc thu hồi đất và tài trợ từ các khoản vay cầu nối và PF, IGS có thể kết hợp tài chính từ các quỹ đầu tư và quỹ bất động sản ngay từ giai đoạn đầu của dự án.
 
Một đại diện của IGS cho biết: "IGS có năng lực đã được chứng minh qua việc phát triển thành công các dự án quy mô lớn như Yeoksam Centerfield, Magok One Grove và các trung tâm dữ liệu tại Hanam và Goyang. Chúng tôi sẽ tiếp tục phát triển có trách nhiệm để thay đổi hệ sinh thái đô thị và ổn định cơ sở hạ tầng công nghiệp tương lai."
 
◆ Sau văn phòng là trung tâm dữ liệu... Xây dựng 520MW vào năm 2031
 
Lĩnh vực phát triển cũng đang nhanh chóng chuyển từ văn phòng sang cơ sở hạ tầng công nghiệp tương lai.
 
IGS đã phát triển một trung tâm dữ liệu 40MW tại Hanam vào năm 2019, thực hiện toàn bộ quy trình từ việc mua đất đến phát triển và bán. Gần đây, công ty đã hoàn thành trung tâm dữ liệu Goyang Samsong với quy mô 80MW, lớn nhất khu vực phía tây bắc Seoul.
 
Công ty cho biết, IGS là công ty duy nhất trong số các công ty quản lý tài sản trong nước đã hoàn thành hơn hai trung tâm dữ liệu hyper-scale. Hiện tại, công ty cũng đang phát triển các trung tâm dữ liệu mới tại khu vực Seoul và Busan, với mục tiêu xây dựng tổng cộng 520MW cơ sở hạ tầng kỹ thuật số vào năm 2031.
 
Trung tâm dữ liệu có thể tạo ra dòng tiền ổn định thông qua hợp đồng cho thuê dài hạn, nhưng cũng có những rào cản gia nhập cao. Việc đảm bảo điện và cấp phép là rất quan trọng. Theo số liệu từ CBRE, tính đến tháng 3, trong số 522 đơn xin đánh giá tác động của hệ thống điện tại khu vực Seoul, chỉ có 10 dự án được phê duyệt, tỷ lệ phê duyệt chỉ đạt 1,9%. Điều này cho thấy lợi thế cạnh tranh trong phát triển của các công ty quản lý đã có kinh nghiệm và có kiến thức về việc đảm bảo điện.
 
Tuy nhiên, khi quy mô dự án ngày càng lớn, những vấn đề không thể giải quyết chỉ bằng 73 triệu tỷ AUM cũng đã xuất hiện.
 
Một ví dụ điển hình là IOTA Seoul 2. Dự án phát triển Metro Tower và Seoul Tower đã gặp phải sự chậm trễ trong việc chuyển đổi sang PF chính, dẫn đến việc phát sinh khoản vay cầu nối EOD và thậm chí đã tiến hành thủ tục bán đấu giá trị giá khoảng 12.000 tỷ won.
 
IGS đã tìm được các chủ nợ mới như Meritz Financial và NH Investment & Securities, hoàn thành việc tái tài chính khoản vay cầu nối vào tháng 4, qua đó tạm thời thoát khỏi nguy cơ bán đấu giá. Tuy nhiên, đây không phải là cấu trúc tài chính cuối cùng của dự án mà chỉ là một giai đoạn để có thêm thời gian. Công ty vẫn phải chuyển đổi sang PF chính để đảm bảo nguồn vốn dài hạn cho dự án.
 
Thành công hay thất bại của IOTA sẽ là một ví dụ cho thấy liệu những lợi thế của mô hình phát triển kiểu quản lý của IGS có hoạt động trong các dự án trị giá hàng triệu tỷ hay không. Điều này cũng cho thấy rằng ngay cả những công ty quản lý lớn cũng không thể tránh khỏi các rủi ro truyền thống trong PF khi quy mô dự án ngày càng lớn.
 
Ngoài ra, vấn đề về cấu trúc quản lý cũng đã xuất hiện. IGS đã tiến hành chuyển nhượng quyền sở hữu và chọn quỹ đầu tư tư nhân Hillhouse Investment làm bên đàm phán chính, nhưng đã xảy ra bất đồng về giá cả và điều kiện giao dịch, dẫn đến việc Hillhouse cuối cùng đã ngừng quy trình mua lại vào tháng 7. Việc chuyển nhượng quyền sở hữu đã trở lại điểm xuất phát.
 
Trước đó, vào tháng 4, Giám đốc Jo Gap-joo đã trở lại vị trí điều hành sau khoảng 5 năm. Ông được cho là có nhiệm vụ khôi phục mối quan hệ với các nhà đầu tư tổ chức và ổn định tổ chức đã bị xáo trộn do việc kéo dài chuyển nhượng quyền sở hữu. Công ty quản lý nhận vốn từ các LP tổ chức để tạo ra quỹ, và sau đó đầu tư vào bất động sản và các dự án phát triển, vì vậy niềm tin vào ban lãnh đạo và cổ đông lớn cũng là một phần trong khả năng huy động vốn.
 
Một chuyên gia trong ngành cho biết: "Trường hợp của IGS cho thấy rằng khi các nhà phát triển kiểu quản lý ngày càng lớn, các điều kiện cần xem xét trở nên phức tạp hơn. Trước đây, chỉ cần chiếm lĩnh tài sản tốt và bán với lợi suất cao, nhưng giờ đây, cần có khả năng huy động PF cho các dự án hàng triệu tỷ, niềm tin từ các LP tổ chức và sự ổn định trong quản lý."



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #trung tâm dữ liệu
• #phát triển bất động sản
• #IGS Asset Management