Chính phủ Hàn Quốc đã công bố tổng cộng 7 chính sách bất động sản kể từ năm ngoái. Chính sách đầu tiên vào ngày 27 tháng 6 bao gồm các quy định về cho vay thế chấp, cho vay thuê nhà, cho vay chính sách và cho vay hỗ trợ ổn định cuộc sống. Chính sách thứ hai vào ngày 7 tháng 9 nhằm mở rộng cung cấp, bao gồm việc mở rộng quyền chỉ định khu vực cấp phép giao dịch đất đai, quy định cho vay thế chấp và cho vay thuê nhà, tăng cường cơ quan giám sát thị trường bất động sản, với mục tiêu khởi công 1,35 triệu căn hộ tại khu vực đô thị và 334.000 căn hộ tại Seoul.
Chính sách thứ ba vào ngày 15 tháng 10 là một chính sách quy định cực kỳ nghiêm ngặt. Nó bao gồm việc mở rộng khu vực quy định và khu vực cấp phép giao dịch đất đai, quy định cho vay thế chấp và cho vay thuê nhà, tăng lãi suất căng thẳng, và thành lập cơ quan giám sát bất động sản, với nội dung nghiêm ngặt hơn so với hai chính sách trước. Chính sách thứ tư vào ngày 29 tháng 1 đã cụ thể hóa kế hoạch cung cấp. Nó nhằm mở rộng và tăng tốc cung cấp nhà ở tại khu vực đô thị bằng cách sử dụng đất công và đất bỏ hoang tại các vị trí tốt trong khu vực trung tâm đô thị, với quy mô khoảng 60.000 căn hộ.
Chính sách thứ năm vào ngày 12 tháng 2 đã kết thúc việc miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng tài sản đối với những người sở hữu nhiều nhà vào ngày 9 tháng 5. Chính sách thứ sáu vào ngày 12 tháng 5 tập trung vào việc khuyến khích ra hàng bất động sản thông qua các quy định liên quan đến khu vực cấp phép giao dịch đất đai và cư trú thực tế. Chính sách thứ bảy được công bố gần đây vào ngày 13 tháng 8 nhằm tăng cường tính khả thi của chính sách thứ hai, với mục tiêu khởi công 1,35 triệu căn hộ tại khu vực đô thị trong vòng 5 năm (2026-2030) và cung cấp thêm hơn 230.000 căn hộ tại khu vực đô thị, bao gồm 100.000 căn hộ tại các khu đất mới. Kế hoạch này nhằm cung cấp nhà ở đúng thời điểm và giá cả hợp lý tại những vị trí mà người dân mong muốn, nhằm phục hồi thang bậc nhà ở.
Trước tiên, từ góc độ cung cấp, tái phát triển là giải pháp. Nội dung này cũng được đề cập trong chính sách ngày 13 tháng 8. Chính phủ đã nới lỏng tỷ lệ đồng ý thành lập hiệp hội tái phát triển từ 75% xuống 70%, và nếu cung cấp hơn 2/3 số căn hộ là nhà nhỏ, sẽ giảm bớt gánh nặng về việc hiến tặng công viên và đất xanh. Chính phủ cũng đã công bố kế hoạch giải phóng đáng kể khu vực hạn chế phát triển (greenbelt) để cung cấp nhà ở. Tất cả các khu vực greenbelt tại Seoul và khu vực lân cận sẽ được chỉ định tạm thời là khu vực cấp phép giao dịch đất đai cho đến khi công bố khu vực nhà ở công cộng mới.
Tuy nhiên, greenbelt không thể trở thành yếu tố chính trong việc cung cấp nhà ở. Bởi vì khu vực xanh tại Seoul đã không còn nhiều, và ngay cả khi phát triển greenbelt, hiệu quả cung cấp nhà mới cũng không lớn, và có nhiều tiếng nói phản đối việc phát triển. Ngược lại, tái phát triển có thể cung cấp không gian sống mới cho những khu vực đã xuống cấp và điều kiện sống kém. Bằng cách giảm bớt gánh nặng hiến tặng hoặc điều chỉnh tỷ lệ sử dụng đất, có thể mong đợi hiệu quả tăng cường cung cấp nhà ở.
Ngoài ra, với tỷ lệ đồng ý thành lập hiệp hội tái phát triển giảm xuống 70%, cũng cần xem xét tỷ lệ đồng ý của các dự án cải tạo nhà nhỏ (Moa Town). Ví dụ, tại giai đoạn cấp phép thành lập hiệp hội, tỷ lệ đồng ý của chủ sở hữu đất là trên 80%, tỷ lệ đồng ý về diện tích là 66,7%, và cần phải giảm xuống mức 70% liên quan đến chính sách này.
Cần phải tăng tốc tái phát triển tại các khu vực hiện đang dừng lại. Chính sách ngày 13 tháng 8 cũng đã nới lỏng yêu cầu tỷ lệ đồng ý và quy trình lập kế hoạch cơ bản và kế hoạch cải tạo sẽ được thực hiện song song, đồng thời rút ngắn quy trình cấp phép thực hiện dự án và quản lý. Thông thường, tái phát triển mất 2,6 năm để chỉ định khu vực cải tạo, 3,6 năm để thành lập ủy ban thúc đẩy và hiệp hội, 8,6 năm từ khi cấp phép thực hiện dự án đến khi di dời, và 4 năm từ khi khởi công đến khi hoàn thành, tổng thời gian dự án lên tới 18,5 năm.
Tuy nhiên, có thể rút ngắn thời gian dự án bằng cách bỏ qua đơn đồng ý tại giai đoạn chỉ định khu vực cải tạo và điều chỉnh tỷ lệ đồng ý tại giai đoạn thành lập ủy ban thúc đẩy. Trong quy trình cấp phép thực hiện dự án, cần phải chọn trước các công ty định giá và giảm thời gian trong quá trình phá dỡ, nhằm rút ngắn thời gian cần thiết cho từng giai đoạn của dự án.
Cuối cùng, vấn đề tài chính cũng cần được xem xét. Chính phủ đã nâng mục tiêu tăng trưởng tổng lượng cho vay hộ gia đình từ 1,5% lên 3%, có thể tạo ra thêm 30 triệu tỷ đồng cho vay hàng năm. Chính phủ cũng đã nới lỏng giới hạn tổng lượng cho vay một cách đặc biệt để hỗ trợ cho các khoản vay liên quan đến dự án cải tạo và cung cấp, cũng như hỗ trợ cho thanh niên và người có nhu cầu thực sự.
Mức tăng trưởng tổng lượng cho vay hộ gia đình 1,5% có thể phản ánh tỷ lệ tăng trưởng tiềm năng hoặc tỷ lệ tăng trưởng dài hạn. Năm nay, nhờ xuất khẩu, đặc biệt là trong lĩnh vực bán dẫn, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế cao, vì vậy chính phủ có thể nâng mức tăng trưởng tổng lượng cho vay hộ gia đình lên 3%, nhưng không thể biết được con đường tăng trưởng trong tương lai sẽ thay đổi như thế nào. Điều này có nghĩa là tỷ lệ nợ hộ gia đình có thể tăng trở lại. Do đó, cũng cần phải điều chỉnh đúng cách các vấn đề có thể phát sinh trong quá trình cung cấp nhà ở quy mô lớn và mở rộng tốc độ dự án từ góc độ tài chính.
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
Jang Suna
sunrise@ajunews.com
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.