Nhà ở chia sẻ giá rẻ: Giải pháp mới cho thị trường bất động sản

 
Chính phủ Hàn Quốc đang có kế hoạch mở rộng mô hình nhà ở tích lũy cổ phần và chia sẻ lợi nhuận trong phân phối công cộng, nhằm giảm gánh nặng tài chính ban đầu cho người mua nhà. Tuy nhiên, việc không giảm giá bán căn hộ có thể dẫn đến những lo ngại về chi phí bổ sung cho việc mua thêm cổ phần, phí sử dụng, và các điều kiện thanh lý.
Theo thông tin từ Bộ Đất đai, Giao thông và Hạ tầng vào ngày 19 tháng 8, mô hình tích lũy cổ phần cho phép người mua dần dần sở hữu cổ phần trong căn hộ, trong khi mô hình chia sẻ lợi nhuận sử dụng khoản vay từ quỹ phát triển nhà ở và chia sẻ lợi nhuận khi thanh lý. Bộ đã công bố kế hoạch mở rộng hai mô hình này vào ngày 13 tháng 8.
Dự án đầu tiên sẽ được triển khai tại khu vực A17, thành phố Suwon, thuộc Công ty Nhà ở và Đô thị Gyeonggi (GH), với thông báo phân phối vào tháng 10 tới. Trong tổng số 600 căn hộ, 240 căn với diện tích dưới 60m² sẽ được cung cấp theo mô hình tích lũy cổ phần. Người mua sẽ chỉ cần thanh toán từ 10% đến 25% giá bán ban đầu và sẽ mua thêm cổ phần trong vòng 20 đến 30 năm.
Nếu giá bán là 6 tỷ 300 triệu won và cổ phần ban đầu là 25%, thì số tiền cần thanh toán ban đầu sẽ là 1 tỷ 575 triệu won. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là mua một căn hộ trị giá 6 tỷ 300 triệu won với giá 1 tỷ won, mà chỉ là sở hữu 1/4 giá trị căn hộ ban đầu.
Giá cổ phần bổ sung sẽ bao gồm không chỉ giá bán ban đầu mà còn cả lãi suất tiền gửi cho đến thời điểm mua. Đối với cổ phần chưa mua, người mua cũng sẽ phải trả phí sử dụng ở mức không vượt quá 80% giá thuê nhà xung quanh.
Theo tính toán mô phỏng của GH vào năm 2023, nếu một căn hộ có giá 5 tỷ won, người mua sẽ thanh toán 1 tỷ 250 triệu won cho 25% cổ phần ban đầu và mua thêm cổ phần mỗi 4 năm, tổng số tiền mua cổ phần trong 20 năm sẽ lên tới 5 tỷ 900 triệu won. Ngoài ra, còn có phí sử dụng cho cổ phần chưa mua và tiền gốc của khoản vay đã nhận để mua cổ phần ban đầu.
Điều kiện thanh lý cũng là một yếu tố cần xem xét. Khu vực A17 sẽ áp dụng quy định cư trú bắt buộc trong 5 năm và hạn chế chuyển nhượng trong 10 năm. Sau thời gian hạn chế, người mua có thể bán cho bên thứ ba, nhưng lợi nhuận sẽ được chia sẻ với công cộng tùy theo tỷ lệ cổ phần sở hữu tại thời điểm thanh lý. Nếu phải thanh lý trong thời gian hạn chế, các điều kiện như mua lại từ công cộng sẽ được áp dụng.
Mô hình chia sẻ lợi nhuận sẽ cho phép người mua chia sẻ cổ phần và sử dụng tài chính chính sách. Khoản vay từ quỹ phát triển nhà ở với tỷ lệ cho vay tối đa (LTV) lên tới 70% sẽ được hỗ trợ, và một phần lợi nhuận khi thanh lý sẽ được chia sẻ với công cộng. Tuy nhiên, hạn mức vay và lãi suất, tỷ lệ phân chia lợi nhuận vẫn chưa được xác định.
Nếu người trúng thầu cho những căn hộ ở vị trí tốt thu được lợi nhuận lớn, có thể xảy ra tranh cãi về "phân phối xổ số". Ngược lại, nếu phần lợi nhuận của công cộng quá cao, người mua sẽ phải gánh chịu chi phí và rủi ro trong thời gian dài mà không có hiệu quả trong việc hình thành tài sản.
Ông Kim Seong-han, Phó nghiên cứu viên tại Viện Nghiên cứu Công nghiệp Xây dựng Hàn Quốc, cho biết: "Mặc dù số tiền thanh toán ban đầu thấp là một lợi thế, nhưng tổng chi phí có thể trở nên lớn hơn" và nhấn mạnh rằng cần xem xét phí thuê cho cổ phần còn lại và gánh nặng tài chính của công cộng.
Bà Lee Eun-hyung, nghiên cứu viên tại Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, cho biết: "Nếu mô hình tích lũy cổ phần được áp dụng với khoản vay, thực tế sẽ làm tăng tỷ lệ LTV" và nhấn mạnh rằng cần thực hiện một cách từ từ vì đây chưa phải là một hệ thống đã được kiểm chứng.
Sự thành công của hệ thống này không chỉ phụ thuộc vào số tiền thanh toán ban đầu mà còn vào chi phí phải gánh chịu trong 20 đến 30 năm và điều kiện thanh lý. Cần thiết kế sao cho người mua có thể chịu đựng được chi phí mua cổ phần bổ sung và phí sử dụng, đồng thời làm rõ lối thoát để mô hình này thực sự trở thành một thang bậc nhà ở.
Giáo sư Yoo Seon-jong, Khoa Bất động sản, Đại học Konkuk, cho biết: "Cuối cùng, vấn đề này có thể được giải quyết nếu chính phủ nới lỏng quy định về vay vốn" và cho rằng việc tìm cách giải quyết trong bối cảnh quy định vay vốn đang được thắt chặt đã làm cho hệ thống trở nên phức tạp hơn.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #phân phối công cộng
• #thang bậc nhà ở
• #nhà ở tích lũy cổ phần