Giảm thiểu ủy thác hoàn thành trách nhiệm, cải thiện cấu trúc tài chính bằng vốn từ REITs và tổ chức
Thử nghiệm mô hình phát triển với đòn bẩy thấp từ một công ty đầu tư, phát triển, vận hành và bán
Trong bối cảnh khủng hoảng tài chính dự án bất động sản (PF) ảnh hưởng đến cả nhà phát triển và công ty ủy thác, Koramco Asset Trust đã chọn một hướng đi khác. Thay vì tiếp xúc với các ủy thác hoàn thành trách nhiệm có mức độ rủi ro cao, công ty này đang tiến hành các dự án phát triển dựa trên vốn từ REITs và các nhà đầu tư tổ chức.
Theo thông tin từ ngành, Koramco gần đây đã giới thiệu mô hình 'nhà phát triển ủy thác' thông qua dự án 'L Gangnam' tại quận Seocho, Seoul. Nhà phát triển ủy thác khác với cách thức truyền thống của các công ty phát triển, nơi gia tăng nợ để mở rộng quy mô dự án, mà kết hợp 'đầu tư - phát triển - vận hành - bán' thành một nền tảng duy nhất.
Dự án sẽ phát triển một văn phòng hạng sang với diện tích khoảng 5.300 m² tại khu vực số 1323 Seocho-dong, gần ga Gangnam, với tổng diện tích sàn khoảng 20.000 m², bao gồm 6 tầng hầm và 23 tầng nổi. Tổng chi phí dự án khoảng 1 tỷ won, với mục tiêu hoàn thành vào năm 2031.
Xét về quy mô dự án, không khác gì so với các nhà phát triển lớn khác. Sự khác biệt nằm ở cách thức tiếp cận rủi ro. Koramco sẽ hợp tác đầu tư với SK D&D, công ty đã cung cấp khoảng 220.000 m² văn phòng tại các khu vực chính của Seoul, nhằm tránh việc một công ty phải gánh chịu toàn bộ rủi ro phát triển bằng cách kết hợp năng lực đầu tư và vận hành của mình với kinh nghiệm phát triển của các nhà phát triển chuyên nghiệp.
Nền tảng cho việc Koramco có thể tham gia vào các dự án lớn là nhờ vào việc cải thiện cấu trúc tài chính sau khủng hoảng PF. Tính đến cuối tháng 3 năm nay, vốn tự có của công ty đạt 5.213 tỷ won, tỷ lệ nợ là 27,9%. Tỷ lệ nợ đã giảm từ 41,7% vào cuối năm 2024 xuống 31,0% vào cuối năm ngoái và tiếp tục giảm trong năm nay.
Trong khi các công ty ủy thác khác đang phải đối mặt với áp lực hạ thấp xếp hạng tín dụng do thực hiện nghĩa vụ nợ từ các ủy thác hoàn thành trách nhiệm và chậm thu hồi tài khoản ủy thác, Koramco đã hạn chế việc nhận các hợp đồng ủy thác hoàn thành trách nhiệm mới và đồng thời thu hồi từ các dự án hiện tại và tích lũy dự phòng. Công ty cũng đã chọn lọc các hợp đồng ủy thác trong lĩnh vực cải tạo đô thị, ủy thác đảm bảo và ủy thác đất đai quản lý.
Kết quả là, cả NICE Credit Rating và Korea Credit Rating đều duy trì xếp hạng tín dụng doanh nghiệp của Koramco ở mức A - ổn định trong năm nay. Công ty cũng nhận được xếp hạng A2 cho giấy chứng nhận doanh nghiệp. Koramco đã duy trì mức độ tín dụng cao nhất trong ngành ủy thác theo tiêu chuẩn của NICE Credit Rating trong suốt 9 năm liên tiếp.
◆ Thay vì nợ, vốn từ tổ chức... Nền tảng 62 tỷ won cho phát triển
Nền tảng tài chính cho phát triển cũng khác với các công ty phát triển thông thường. Koramco hiện đang quản lý và vận hành khoảng 62 tỷ won tài sản bất động sản thông qua REITs, quỹ bất động sản và ủy thác. Quy mô này đã tăng khoảng 8 tỷ won chỉ trong vài tháng từ mức 54 tỷ won vào tháng 3.
Đặc biệt, Koramco có nền tảng vững chắc trên thị trường REITs. Theo Hiệp hội REITs Hàn Quốc, tính đến cuối tháng 6, Koramco đã quản lý 48 REITs với tổng giá trị 16.357,4 tỷ won, chiếm 12,8% thị phần. Đây là công ty đứng đầu trong số các công ty quản lý REITs trong nước, bao gồm cả LH. Đây là lần đầu tiên một công ty quản lý REITs tư nhân đứng đầu trong khoảng 10 năm qua.
Vốn từ các tổ chức cũng đang đổ vào. Koramco gần đây đã được chọn làm nhà quản lý ủy thác đầu tư mù cho quỹ đầu tư bất động sản trong nước của Quỹ Hưu trí Công chức và Tổng cục Bưu điện. Quy mô đầu tư liên quan lên tới khoảng 1 tỷ won. Quỹ đầu tư mù không xác định trước đối tượng đầu tư mà chọn nhà quản lý trước, do đó, sự tin tưởng của các nhà đầu tư tổ chức vào khả năng tìm kiếm tài sản, thiết kế cấu trúc tài chính, và khả năng vận hành và thu hồi là điều kiện tiên quyết.
Vốn này là cốt lõi cho mô hình phát triển của Koramco. Trong khi các công ty phát triển thông thường mua đất và tạo ra đòn bẩy thông qua các khoản vay cầu nối và PF chính, Koramco có thể kết hợp vốn từ REITs, quỹ và các nhà đầu tư tổ chức để thiết kế cấu trúc vốn từ giai đoạn đầu của phát triển. Sau khi hoàn thành, công ty có thể trực tiếp vận hành tài sản hoặc bán để thu hồi vốn đầu tư.
Koramco đã đạt được thành công trong một dự án trước đó. Dự án 'Case Square Gangnam 2' do Koramco tự lên kế hoạch và phát triển đã được bán với giá 3.550 tỷ won trong năm nay. Tổng chi phí đầu tư khoảng 2.200 tỷ won, mang lại lợi nhuận từ việc bán lên tới 1.350 tỷ won. Tỷ suất lợi nhuận nội bộ (IRR) trên cơ sở tài sản đơn lẻ vượt quá 20%. Dự án này đã bắt đầu từ năm 2019 và hoàn thành vào năm 2022, sau đó được vận hành và bán.
Dự án L Gangnam là một thử nghiệm để mở rộng quy mô mô hình này lên khoảng 1 tỷ won. Koramco dự định thực hiện các cuộc đàm phán trước với thành phố Seoul để nâng cao khu vực sử dụng và đóng góp công cộng, đồng thời tạo ra một văn phòng hạng sang lớn với diện tích khoảng 500 m² và chiều cao trần 3m.
◆ Mở rộng phát triển sang trung tâm dữ liệu và khách sạn... 'Nhà phát triển vận hành' mở rộng
Sự mở rộng phát triển của Koramco không chỉ dừng lại ở văn phòng. Trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu, công ty đang tự nội bộ hóa toàn bộ quy trình phát triển từ việc tìm kiếm địa điểm, đảm bảo nguồn điện, thiết kế cấu trúc tài chính, quản lý phát triển, đến lựa chọn nhà vận hành.
Tại khu công nghiệp quốc gia Siheung ở tỉnh Gyeonggi, Koramco đang cùng phát triển một trung tâm dữ liệu AI công suất 40MW với tập đoàn Brookfield. Koramco đầu tư vốn tự có và vốn vận hành vào PFV và đảm nhận vai trò quản lý tài chính, thiết kế và thi công. Sau trung tâm dữ liệu Gasan ở Seoul, công ty cũng đang triển khai dự án quy mô 100MW tại Rhythm City ở Uijeongbu. Mục tiêu là đầu tư khoảng 10 tỷ won vào lĩnh vực trung tâm dữ liệu đến năm 2032.
Khách sạn và nhà cho thuê cũng là một trụ cột mới. Công ty con Koramco Asset Management đã mua lại khách sạn U5 tại Euljiro và chuyển đổi khách sạn 2 sao thành 'Mercure Ambassador Dongdaemun' 4 sao, với kế hoạch tăng tài sản vận hành liên quan đến khách sạn và nhà ở lên 5 tỷ won trong 5 năm tới. Cách tiếp cận này kết hợp phát triển, cải tạo, đưa thương hiệu vào, vận hành và bán.
Tòa nhà Etiver Star tại Namdaemun đã được mua lại và cải tạo toàn bộ, trong khi 11 cơ sở của Hyundai Motor trên toàn quốc đã được chuyển đổi thành REITs trị giá 5.800 tỷ won. Điều này cho thấy Koramco đang mở rộng phạm vi phát triển không chỉ ở các dự án mới mà còn trong việc tái sinh tài sản cũ và thanh khoản bất động sản doanh nghiệp.
Điều quan trọng là trong quá trình mở rộng này, Koramco có thể duy trì cấu trúc tài chính bảo thủ, vốn là điểm mạnh của mình. Dự án L Gangnam còn khoảng 5 năm nữa mới hoàn thành, do đó không thể tránh khỏi sự biến động về chi phí xây dựng, lãi suất và thị trường cho thuê. Khi tỷ lệ tài sản phát triển và bất động sản vận hành như trung tâm dữ liệu và khách sạn ngày càng tăng, mức độ quản lý rủi ro cũng sẽ cao hơn so với các dự án tập trung vào REITs truyền thống.
Một đại diện của Koramco cho biết: "Chúng tôi tiếp cận các dự án phát triển không chỉ để mở rộng quy mô mà còn để kết hợp khả năng đầu tư và vận hành nhằm quản lý rủi ro. Dự án L Gangnam sẽ tập hợp tất cả các năng lực phát triển và vận hành mà chúng tôi đã tích lũy để tạo ra một cơ sở làm việc cạnh tranh."
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
Hong Seung Woo
hongscoop@ajunews.com
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.