Khó khăn trong việc cung cấp nhà ở tại Công viên Yongsan sau 9 năm trì trệ

Chính phủ đã chính thức mở ra khả năng cung cấp nhà ở tại Công viên Yongsan, nhưng phân tích cho thấy sẽ có nhiều khó khăn trước khi việc cung cấp thực sự diễn ra. Ngay cả khu đất Camp Kim, nơi đã được trả lại từ quân đội Mỹ, cũng đang bị cản trở bởi việc làm sạch ô nhiễm đất và khảo sát di sản văn hóa, khiến cho gần 10 năm qua vẫn chưa thể khởi công.
 
Để xây dựng nhà ở tại Công viên Yongsan, nơi đã được quy định là công viên quốc gia theo luật, cần phải sửa đổi luật đặc biệt, hoàn trả đất quân sự, làm sạch ô nhiễm, và thỏa thuận về cơ sở hạ tầng với thành phố Seoul. Do đó, dự báo rằng độ khó trong việc phát triển sẽ tăng cao ngay từ giai đoạn khởi động.
 
Theo thông tin từ Bộ Đất đai, Giao thông và Xây dựng cùng ngành bất động sản vào ngày 17, Bộ trưởng Kim Yoon-deok đã bày tỏ ý định xem xét tính khả thi của việc cung cấp nhà ở không chỉ giới hạn ở Công viên trẻ em Yongsan mà còn cho toàn bộ Công viên Yongsan trong cuộc họp báo kỷ niệm một năm nhậm chức vào ngày 14 tại trụ sở chính phủ Sejong.
 
Vì chính phủ đã công khai hóa việc phát triển Công viên Yongsan sau hơn 20 năm, nên có ý kiến cho rằng cần xem xét việc sử dụng một phần khu đất cho mục đích nhà ở. Tuy nhiên, với việc Camp Kim, nơi đã được cho phép phát triển và hoàn trả, cũng gặp phải sự chậm trễ kéo dài, việc sử dụng Công viên Yongsan như một giải pháp ngắn hạn để giải quyết tình trạng thiếu cung ở Seoul là điều khó khăn.
 
Camp Kim, có diện tích khoảng 48.400 m² nằm ở khu vực Han River Road, đã được trả lại từ quân đội Mỹ vào tháng 12 năm 2020. Chính phủ đã công bố kế hoạch cung cấp khoảng 3.100 căn hộ công cộng vào thời điểm đó, nhưng đã điều chỉnh quy mô cung cấp xuống còn khoảng 1.400 căn. Trong chính sách cung cấp ngày 1 tháng 29 năm nay, quy định về không gian xanh đã được nới lỏng để mở rộng lên 2.500 căn, nhưng mục tiêu khởi công sớm nhất cũng phải đến năm 2029, tức là mất 9 năm từ khi hoàn trả đến khi khởi công.
 
Đặc biệt, Camp Kim là khu vực có thể phát triển hỗn hợp, khác với khu đất chính của Công viên Yongsan. Rào cản pháp lý ở đây tương đối thấp, nhưng ngay cả với khu đất đã hoàn trả, việc làm sạch ô nhiễm và khảo sát di sản văn hóa cùng với thỏa thuận với các cơ quan liên quan đã khiến dự án kéo dài. Điều kiện phát triển của Công viên Yongsan phức tạp hơn nhiều. Để cung cấp nhà ở, cần phải sửa đổi luật đặc biệt và thay đổi quy hoạch tổng thể khu vực bảo trì Công viên Yongsan.
 
Việc hoàn trả đất và làm sạch ô nhiễm cũng là những yếu tố biến số. Nguyên nhân lớn nhất khiến dự án Camp Kim bị chậm trễ trong thời gian dài là ô nhiễm đất và nước ngầm được phát hiện tại hầu hết các khu đất. Khoảng 97% diện tích khu đất đã vượt quá tiêu chuẩn đất ở và trở thành đối tượng cần làm sạch, và trong quá trình làm sạch, di sản văn hóa cũng được phát hiện, khiến công việc bị ngừng lại thêm khoảng một năm. Thêm vào đó, việc thỏa thuận với các cơ quan liên quan về mật độ phát triển và tiêu chuẩn không gian xanh cũng bị chậm trễ, dẫn đến mục tiêu khởi công cho khu đất đã được hoàn trả vào năm 2020 bị lùi đến năm 2029.
 
Các chuyên gia nhấn mạnh rằng, với tính đặc thù của Yongsan, việc hợp tác chặt chẽ với chính quyền địa phương và các cơ quan liên quan là điều cần thiết hơn là chỉ tập trung vào số lượng và tốc độ cung cấp.
 
Giáo sư Seo Jin-hyung từ Khoa Luật Bất động sản, Đại học Kwangwoon cho biết: "Với những vấn đề cốt lõi như ô nhiễm đất và thỏa thuận với quân đội Mỹ đang tồn tại, cần phải thu thập ý kiến của thành phố Seoul và quận Yongsan một cách đầy đủ và hợp tác chặt chẽ." Ông cũng chỉ ra rằng: "Việc chỉ tăng tốc độ cung cấp một cách hành chính mà không xem xét các lợi ích liên quan sẽ gặp phải giới hạn."
 
Thành phố Seoul và quận Yongsan đang phản đối việc cung cấp nhà ở tại Công viên Yongsan, với lý do đây là khu vực xanh lớn cuối cùng còn lại trong trung tâm thành phố Seoul. Dù nhà nước có thể thực hiện quyền chỉ định khu đất cho nhà ở công cộng và phê duyệt dự án, nhưng việc mở rộng cơ sở hạ tầng như đường, trường học, và hệ thống cấp thoát nước là điều không thể thiếu sự thỏa thuận với thành phố Seoul.
 
Bộ trưởng Kim Yoon-deok cũng dự kiến sẽ gặp Thị trưởng Seoul Oh Se-hoon vào ngày 20 để thảo luận lại về các biện pháp mở rộng cung cấp nhà ở tại Seoul. Đặc biệt, vì hai bên có quan điểm khác nhau về việc sử dụng Công viên Yongsan, nên nội dung liên quan đến vấn đề này dự kiến sẽ là điểm nóng trong cuộc gặp.
 
Cũng có ý kiến cho rằng cần phải thận trọng trong việc phát triển Công viên Yongsan. Nghiên cứu viên Lee Eun-hyung từ Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc cho biết: "Dù cung cấp một lượng lớn nhà ở tại những vị trí đắc địa như Yongsan, nhưng khó có thể mong đợi hiệu quả ổn định giá nhà toàn thành phố Seoul, và khả năng giá nhà mới sẽ phản ánh vị trí tốt là rất cao." Ông cũng nhấn mạnh rằng: "Khu vực xanh lớn trong trung tâm Seoul là yếu tố nâng cao sức cạnh tranh đô thị, vì vậy cần tiếp tục thúc đẩy các dự án cải tạo đang diễn ra và cung cấp các thành phố mới giai đoạn 3."