Đã xảy ra một vụ lừa đảo lớn trong lĩnh vực cho thuê, khi một tổ chức công cộng cho thuê toàn bộ tòa nhà và ký hợp đồng cho thuê lại, khiến các người thuê mất 100 tỷ won tiền đặt cọc. Các người thuê đã tin tưởng vào lời nói của các môi giới rằng "Hiệp hội Kỹ thuật Xây dựng Hàn Quốc là một tổ chức công cộng nên an toàn", nhưng tổ chức cho thuê là Sovereign State đã tiêu tán tiền đặt cọc của họ vào dự án trạm sạc xe điện. Tòa án đã phủ nhận trách nhiệm bồi thường của hiệp hội, khiến việc cứu trợ cho các người thuê rơi vào tình trạng khó khăn. Nhóm điều tra của chúng tôi đã tập trung vào thực trạng và rủi ro cấu trúc của các hợp đồng cho thuê lại không được bảo vệ pháp lý.
Choi Hwang-soo, giáo sư khoa bất động sản tại Đại học Konkuk, đồng ý với phán quyết của tòa án cấp một rằng khó có thể công nhận trách nhiệm pháp lý của hiệp hội, nhưng cho rằng điều khoản miễn trách trong hợp đồng là vấn đề. Ông Choi cho biết: "Nếu chủ nhà đã phê duyệt việc cho thuê lại, thì nguyên tắc là họ cũng phải chịu trách nhiệm với người thuê cuối cùng", nhưng điều khoản trong hợp đồng rằng "không thể truy cứu trách nhiệm của hiệp hội về các thỏa thuận giữa chủ nhà và người thuê" đã tạo ra một cấu trúc khiến trách nhiệm không thể chuyển đến hiệp hội. Ông nhấn mạnh: "Người thuê nên không ký nếu có điều khoản miễn trách như vậy ngay từ đầu".
Từ khóa "công cộng" mà Sovereign và các môi giới sử dụng cũng là yếu tố làm mờ đi phán đoán của các người thuê. Eom Jeong-sook, luật sư chuyên về bất động sản tại văn phòng luật tổng hợp, cho biết: "Việc tổ chức pháp lý thuộc Bộ Đất đai, Giao thông và Xây dựng là chủ sở hữu tòa nhà có thể đã tạo ra sự tin tưởng lớn cho các người thuê" và "Việc các người thuê tin rằng 'tòa nhà của hiệp hội thì an toàn' không phải là một phán đoán quá mức trong giao dịch". Tuy nhiên, bà cũng chỉ ra rằng "nguyên tắc pháp lý hiện hành không có mối quan hệ hợp đồng trực tiếp giữa chủ nhà và người thuê lại đã phản ánh trong phán quyết này" và thực tế rằng nguyên tắc này bất lợi cho người thuê.
Các người thuê cho rằng "hiệp hội đã thực sự tiếp tay cho việc quản lý yếu kém của Sovereign". Tuy nhiên, việc chứng minh "sự tiếp tay" về mặt pháp lý được cho là khó khăn.
Điều này có nghĩa là chỉ việc hiệp hội nhận thức được cách thức hoạt động của Sovereign cũng không đủ để truy cứu trách nhiệm, mà cần phải có sự tham gia tích cực vào việc quản lý yếu kém. Luật sư Seok cho biết: "Trừ khi có những tình huống đặc biệt như chủ nhà biết rằng không gian sẽ được sử dụng cho tội phạm, thì không thể cho rằng họ có nghĩa vụ kiểm tra nội dung hợp đồng cho thuê lại" và "việc chủ nhà là tổ chức công cộng hay hiệp hội cũng khó có thể ảnh hưởng đến kết luận".
Tuy nhiên, luật sư Seok cũng chỉ ra rằng có trường hợp chủ nhà phải chịu trách nhiệm về sự tiếp tay. Theo án lệ, chỉ việc phê duyệt cho thuê lại là không đủ, mà cần phải có hai điều kiện: 1) biết hoặc có thể biết về tình trạng không thể hoàn trả tiền đặt cọc của người thuê và 2) có hành động tích cực tạo ra sự tin tưởng rằng tiền đặt cọc sẽ được quản lý an toàn cho người thuê.
Sự yếu kém cơ bản của hợp đồng cho thuê lại nằm ở chính cấu trúc pháp lý, đây là nhận định chung của các chuyên gia.
Kim Dae-jin, Chủ tịch Trung tâm Hỗ trợ Pháp lý cho Người Thuê Nhà, chỉ ra rằng quyền của người thuê lại đối với chủ nhà có giới hạn. Người thuê lại không thể trực tiếp yêu cầu quyền lợi từ chủ nhà theo luật dân sự và chỉ có thể thực hiện quyền lợi của người thuê. Thêm vào đó, cấu trúc tài chính của các công ty cho thuê lại cũng là một vấn đề. Luật sư Kim cho biết: "Các công ty thường hạ thấp tiền đặt cọc và tăng tiền thuê khi ký hợp đồng với chủ nhà, nhưng lại tăng tiền đặt cọc và giảm tiền thuê khi ký hợp đồng với người thuê lại để đảm bảo vốn đầu tư ban đầu". Cấu trúc này dễ dẫn đến khó khăn tài chính khi phải bù đắp chênh lệch theo thời gian.
Luật sư Kim cũng chỉ ra rằng quyền chống lại và quyền ưu tiên được công nhận theo Luật Bảo vệ Người Thuê Nhà không được áp dụng cho người thuê lại, và không có nghĩa vụ pháp lý nào yêu cầu thông báo cho người thuê lại về các điều kiện thuê ban đầu.
Trong khi luật sư Kim chỉ ra những điểm mà người thuê lại không được bảo vệ về mặt pháp lý sau khi ký hợp đồng, Woo Won-sang, luật sư tại văn phòng luật Ji-yul, chỉ ra vấn đề "bất đối xứng thông tin" có thể xảy ra ở giai đoạn trước khi ký hợp đồng. Người cho thuê lại không xuất hiện trong sổ đăng ký bất động sản, vì vậy người thuê lại không có cách nào để xác minh xem bên kia có thực sự là chủ sở hữu hay không. Luật sư Woo khuyên rằng "từ thời điểm người cho thuê từ chối cung cấp hợp đồng thuê mà họ đã ký với chủ nhà, đó đã là một tín hiệu rất nguy hiểm" và rằng hợp đồng cho thuê lại theo Điều 629, Khoản 1 của Bộ luật Dân sự về nguyên tắc không được phép nếu không có sự đồng ý của chủ nhà, vì vậy sự đồng ý này phải được ghi rõ trong hợp đồng.
Các chuyên gia đã đưa ra hai hướng giải pháp lớn để giải quyết những vấn đề này. Một bên đề xuất nâng cao ngưỡng gia nhập thị trường cho các công ty cho thuê lại và tăng cường cung cấp thông tin và chế tài, trong khi bên kia đề xuất thay đổi cấu trúc tài chính để đảm bảo tiền đặt cọc không bị rò rỉ.
Eom Jeong-sook luật sư, trước tiên đề xuất rằng các tổ chức công cộng như hiệp hội pháp lý nên quy định các yêu cầu tối thiểu như vốn và bảo hiểm tiền đặt cọc khi lựa chọn các công ty cho thuê lại, cho rằng "có thể xem xét việc áp dụng thông qua các hướng dẫn giám sát của cơ quan quản lý mà không cần sửa đổi luật".
Về việc thiết lập quy định yêu cầu người cho thuê thông báo tình trạng tài chính và điều kiện hợp đồng ban đầu cho người thuê, bà cho rằng "các nghĩa vụ xác minh và giải thích theo luật môi giới bất động sản hiện hành không đủ phản ánh đầy đủ về vị trí của người thuê lại và khả năng hoàn trả của người cho thuê khi hợp đồng ban đầu bị hủy" và cần có bổ sung lập pháp riêng. Tuy nhiên, bà cũng tỏ ra thận trọng về việc tăng cường hình phạt đối với các giải thích sai lệch hoặc phóng đại rằng "an toàn vì là tổ chức công cộng", cho rằng "không phải là thiếu quy định mà là thiếu hiệu quả trong việc phát hiện và chế tài" và nhấn mạnh rằng việc áp dụng các biện pháp hành chính hiện có như đình chỉ tư cách hoặc hủy bỏ đăng ký sẽ hiệu quả hơn.
Seok Seung-il luật sư cho rằng yêu cầu các điều kiện như vốn hoặc thời gian hoạt động có thể là một ngưỡng tối thiểu nhưng không phải là giải pháp căn bản. Ông chỉ ra rằng "việc yêu cầu các điều kiện như vốn hoặc thời gian hoạt động có thể đóng vai trò như một ngưỡng tối thiểu, nhưng nếu số vốn không thực sự được giữ lại trong công ty thì những yêu cầu đó khó có thể trở thành giải pháp thực sự".
Thay vào đó, ông đề xuất các biện pháp để đẩy rủi ro ra ngoài cấu trúc tài chính. Ông cho rằng trong các hợp đồng như vụ việc này, nên yêu cầu một phần tiền đặt cọc được gửi vào tài khoản của chủ nhà hoặc bên thứ ba (như công ty ủy thác), hoặc yêu cầu phát hành và nộp chứng thư bảo hiểm tiền đặt cọc, hoặc yêu cầu thông báo nội dung hợp đồng cho cơ quan quản lý, điều này có thể giúp ngăn ngừa phần lớn các tình huống mà người thuê lại gặp phải thiệt hại không mong muốn như vụ việc này.
Woo Won-sang cũng đưa ra các giải pháp cụ thể từ cùng một nhận thức về vấn đề. Ông đề xuất rằng nếu việc sử dụng hợp đồng cho thuê lại là không thể tránh khỏi, thì cần phải soạn thảo hợp đồng giữa ba bên là chủ nhà, người cho thuê lại và người thuê lại, để người thuê lại cũng có thể sử dụng lệnh đăng ký quyền thuê, hoặc cần có sự sắp xếp để chủ nhà cùng chịu trách nhiệm với người cho thuê lại.
Ngược lại, cũng có ý kiến thận trọng về việc tăng cường trách nhiệm pháp lý của chủ nhà. Seo Jin-hyung, giáo sư khoa luật bất động sản tại Đại học Kwangwoon, lo ngại rằng "nếu giao trách nhiệm quá mức cho chủ nhà về hợp đồng cho thuê lại, có thể dẫn đến sự vô trách nhiệm của người thuê trung gian". Nếu chỉ thanh toán một phần tiền đặt cọc và cho thuê với giá cao hơn thực tế rồi biến mất, trách nhiệm cuối cùng có thể rơi vào chủ nhà sở hữu tài sản, dẫn đến tình huống nghịch lý. Ông Seo nhấn mạnh rằng "về mặt pháp lý, rất khó để ngăn chặn hoàn toàn những hình thức thiệt hại như vậy" và "cuối cùng, người thuê cần phải kiểm tra kỹ lưỡng ai là đối tác hợp đồng và cách thức thiết lập quan hệ quyền lợi".
Cuối cùng, các chuyên gia đều đồng ý rằng cần phải cảnh giác với những rủi ro cơ bản mà hình thức hợp đồng cho thuê lại mang lại. Kim In-man, Giám đốc Viện Nghiên cứu Kinh tế Bất động sản, cho biết: "Nếu ký hợp đồng trực tiếp với chủ nhà, có thể có các biện pháp pháp lý như kiện cáo, đấu giá, hoặc tịch thu tài sản, nhưng với hợp đồng cho thuê lại, người thuê lại lại đưa thêm một người thuê khác vào, khiến việc xử lý khi xảy ra vấn đề trở nên khó khăn" và khẳng định rằng "tránh hình thức hợp đồng này ngay từ đầu là lựa chọn tốt nhất".
Kim Dae-jin, luật sư cũng đi đến kết luận tương tự. Ông cho biết: "Người thuê lại thường không được bảo vệ ngay cả với tư cách là người thuê nhỏ, vì vậy tôi khuyên không nên thực hiện hợp đồng cho thuê lại có số tiền đặt cọc vượt quá một mức nhất định". Ông cũng nhấn mạnh rằng "nếu hợp đồng là không thể tránh khỏi, cần kiểm tra xem chủ sở hữu trong sổ đăng ký có khớp với đối tác hợp đồng hay không, và cũng phải chắc chắn rằng đã có sự đồng ý của chủ nhà về việc cho thuê lại" và "nếu là nhà nhiều hộ, cần kiểm tra xem có người thuê ưu tiên nào khác không và số tiền đặt cọc của họ là bao nhiêu". Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo rằng "thông tin như vậy thường không được cung cấp đầy đủ" và nhấn mạnh rằng "nếu không thể xác minh thông tin này, cần xem xét lại hợp đồng".
Vụ lừa đảo cho thuê của Sovereign đã làm lộ ra những hạn chế của nguyên tắc pháp lý hiện hành, trong đó người thuê lại không thể thiết lập mối quan hệ pháp lý trực tiếp với chủ nhà. Vụ việc này, với các điều khoản miễn trách không hợp lý và lỗ hổng trong hệ thống, đã để lại bài học về sự cảnh giác của người thuê đối với hợp đồng cho thuê lại và cần kiểm tra các biện pháp bảo vệ trong giao dịch.
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.