Đánh giá các yêu cầu của thành phố Seoul trong chính sách bất động sản ngày 13 tháng 8

 
Thành phố Seoul đã đánh giá rằng một số yêu cầu của họ đã được phản ánh trong chính sách cung cấp nhà ở mà chính phủ công bố vào ngày 13 tháng 8, bao gồm việc nới lỏng quy định về cho vay chi phí di dời, giảm tỷ lệ đồng ý thành lập hợp tác xã và tăng giá mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, họ cũng chỉ ra rằng những yêu cầu cốt lõi như nới lỏng hạn chế chuyển nhượng quyền thành viên và mở rộng tỷ lệ sử dụng đất trong các dự án cải tạo tư nhân đã không được đưa vào.
 
Vào lúc 2 giờ chiều cùng ngày, sau khi Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông công bố "các biện pháp cung cấp nhà ở nhanh chóng nhằm ổn định thị trường cho thuê và mua bán", thành phố Seoul đã tổ chức một buổi họp báo. Giám đốc Sở Nhà ở Seoul Myung No-jun cho biết: "Một số nội dung trong các đề xuất mà thành phố đã liên tục kiến nghị lên chính phủ đã được phản ánh. Việc chính phủ chấp nhận một phần đề xuất của Seoul và bắt đầu cải cách制度 nhằm mở rộng cung cấp nhà ở là một bước tiến có ý nghĩa."
 
Các yêu cầu chính mà thành phố Seoul đã đưa ra cho chính phủ bao gồm: △ giảm tỷ lệ đồng ý thành lập hợp tác xã từ 75% xuống 70% △ tăng tỷ lệ cho vay LTV cho chi phí di dời lên mức 70% △ điều chỉnh tỷ lệ nhà ở xã hội bắt buộc trong các dự án tái phát triển △ mở rộng tỷ lệ sử dụng đất trong các dự án cải tạo tư nhân △ yêu cầu tạm hoãn hạn chế chuyển nhượng quyền thành viên trong 3 năm.
 
Trong số đó, chính phủ đã giảm tỷ lệ đồng ý thành lập hợp tác xã từ 75% xuống 70%, và cũng giảm tỷ lệ đồng ý cho các nhà đầu tư công trong các dự án tái phát triển và tái xây dựng từ 67% xuống 60%. Điều này nhằm giảm bớt gánh nặng đồng ý của cư dân trong giai đoạn đầu của dự án cải tạo, từ đó tăng tốc độ thực hiện dự án.
 
Quy định cho vay chi phí di dời cũng sẽ được nới lỏng một phần. Mặc dù yêu cầu của thành phố Seoul về việc tăng tỷ lệ LTV lên 70% không được phản ánh hoàn toàn, nhưng chính phủ đã thay đổi tiêu chí tính toán hạn mức cho vay để tăng khả năng cho vay.
 
Trước đây, tỷ lệ LTV cho chi phí di dời được áp dụng dựa trên giá trị tài sản trước dự án cải tạo. Từ giờ trở đi, tỷ lệ LTV sẽ được tính dựa trên giá trị tài sản trước dự án và giá trị ước tính của nhà ở mới sau dự án, chọn giá trị lớn hơn trong hai giá trị này.
 
Thành phố Seoul đánh giá rằng biện pháp này sẽ tăng khả năng cho vay cho chi phí di dời, nhưng họ cũng bày tỏ tiếc nuối vì yêu cầu công nhận chi phí di dời là khoản vay cho dự án chứ không phải khoản vay hộ gia đình đã không được đưa vào.
 
Giám đốc Myung cho biết: "Nội dung yêu cầu chuyển đổi khoản vay chi phí di dời thành khoản vay cho dự án để nới lỏng quy định cho vay đã không được phản ánh. Để đảm bảo việc di dời suôn sẻ và thúc đẩy nhanh chóng các dự án cải tạo, cần có thêm các biện pháp."
 
Ngược lại, hạn chế chuyển nhượng quyền thành viên mà thành phố Seoul đã yêu cầu một cách cốt lõi để cải thiện hiệu suất dự án và điều kiện giao dịch đã không được đưa vào trong chính sách lần này. Thành phố đã yêu cầu tạm hoãn hạn chế chuyển nhượng quyền thành viên trong 3 năm đối với các dự án tái phát triển và tái xây dựng trong khu vực nóng về đầu cơ. Họ cho rằng việc mở đường cho các thành viên hợp tác xã gặp khó khăn trong việc tham gia dự án do gánh nặng chi phí xây dựng và phí chia sẻ sẽ giúp tăng tốc độ thực hiện dự án.
 
Các biện pháp mở rộng tỷ lệ sử dụng đất trong các dự án cải tạo tư nhân lên 1,2 lần so với tỷ lệ tối đa theo quy định pháp luật và điều chỉnh tỷ lệ nhà ở xã hội bắt buộc cũng không được phản ánh. Thành phố Seoul cho rằng việc nâng cao tính khả thi của các dự án cải tạo là yếu tố cốt lõi để mở rộng cung cấp nhà ở, do đó các vấn đề này cần được cải cách thêm.
 
Giám đốc Myung cho biết: "Các vấn đề cốt lõi có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu suất dự án và điều kiện giao dịch đã không được đưa vào trong chính sách lần này. Để tăng cường hiệu quả của việc mở rộng cung cấp nhà ở, cần có thêm cải cách制度."
 
Việc thực hiện giá mua nhà ở xã hội theo đóng góp công cộng đã được phản ánh theo yêu cầu của thành phố Seoul. Thành phố đánh giá rằng điều này sẽ có tác động tích cực đến hiệu suất dự án và tốc độ cung cấp.
 
Tuy nhiên, họ cũng nhấn mạnh rằng thời gian áp dụng không nên có giới hạn. Giám đốc Myung cho biết: "Không chỉ dừng lại ở việc khởi công đến năm 2028, mà sau đó cũng cần có một lượng cung cấp nhất định liên tục. Việc liên tục nới lỏng quy định là yêu cầu của thành phố Seoul."
 
Trong lĩnh vực cho thuê tư nhân, đã có sự mở rộng bảo lãnh tài chính cho dự án và nới lỏng tỷ lệ LTV cho các nhà đầu tư mua nhà mới, cũng như nới lỏng quy định cho vay khi mua nhà dự kiến sẽ bị phá dỡ. Thành phố Seoul đánh giá tích cực về việc mở rộng hỗ trợ tài chính, nhưng cũng chỉ ra rằng nếu các quy định về thuế và yêu cầu cư trú thực vẫn giữ nguyên, hiệu quả mở rộng cung cấp cho thuê tư nhân có thể bị hạn chế.
 
Đặc biệt, việc nới lỏng LTV cho các nhà đầu tư cho thuê chỉ áp dụng cho nhà mới, và nếu quy định về thuế bất động sản tổng hợp vẫn được duy trì, hiệu quả mở rộng cung cấp có thể không lớn. Thành phố Seoul đã yêu cầu xem xét tổng thể các quy định về thuế và yêu cầu cư trú thực, bao gồm cả kế hoạch cải cách thuế được công bố vào ngày 3 tháng 8, từ góc độ ổn định thị trường và di chuyển cư trú.
 
Thành phố Seoul nhấn mạnh rằng cần có cách tiếp cận thận trọng đối với việc sử dụng đất xanh và cung cấp nhà ở công cộng mà chính phủ đang xem xét. Do chưa công bố cụ thể các khu vực sẽ được giải phóng đất xanh, nên cần xem xét đầy đủ quy hoạch đô thị và điều kiện cư trú của Seoul. Thành phố cũng cho biết rằng việc xác định các khu vực ứng cử cho dự án nhà ở công cộng trong đô thị cũng cần có sự tham gia đầy đủ trước khi xác định.
 
Khu vực Yongsan Quốc tế cũng cần phải xem xét lượng nhà ở hợp lý dựa trên chức năng công việc quốc tế và điều kiện cư trú, cũng như mở rộng cơ sở hạ tầng như trường học và đảm bảo sự chấp nhận của cộng đồng địa phương. Thành phố cũng nhấn mạnh rằng đối với công viên trẻ em Yongsan, việc phát triển nhà ở bị hạn chế theo luật đặc biệt về phát triển công viên Yongsan, do đó cần có các thủ tục bổ sung như sửa đổi luật để thực sự cung cấp nhà ở.
 
Thành phố Seoul sẽ tiếp tục hợp tác với chính phủ nhưng sẽ liên tục yêu cầu cải cách quy định chưa được phản ánh. Họ cũng bày tỏ sự tiếc nuối về việc chính sách liên quan đến nhà ở Seoul được công bố mà không có sự tham gia đầy đủ của thành phố.
 
Giám đốc Myung cho biết: "Chính sách cung cấp nhà ở của Seoul, trung tâm của thị trường nhà ở Hàn Quốc, không thể đạt được thành công chỉ bằng nỗ lực của một bên, dù là chính phủ trung ương hay thành phố Seoul. Việc chỉ yêu cầu hợp tác sau khi công bố mà không có sự tham gia trong quá trình xây dựng chính sách sẽ khó có thể đạt được sự hợp tác thực chất."



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #nới lỏng quy định
• #tái phát triển
• #cung cấp nhà ở