[8·13 Chính Sách Bất Động Sản] Cung cấp nơi cần thiết và ngăn chặn đầu cơ... Chính sách cho vay 'thử thách nghệ thuật điều hành'

Chính phủ Hàn Quốc đã thực hiện quản lý tài chính bất động sản theo kiểu 'chọn lọc', mở rộng tổng lượng cho vay hộ gia đình trong khi chặt chẽ hơn trong việc ngăn chặn dòng tiền đầu cơ. Để giải quyết tình trạng khó khăn trong việc vay vốn của người có nhu cầu thực, mục tiêu tăng trưởng cho vay hộ gia đình trong năm nay đã được nâng gấp đôi, nhưng điều này cũng gây lo ngại rằng có thể tạo ra tín hiệu nới lỏng quy định cho thị trường bất động sản. Chính sách này nhằm cung cấp tiền cho những nơi cần thiết nhưng ngăn chặn dòng tiền chảy vào đầu cơ đang đứng trước thử thách.
Ủy ban Tài chính đã nâng mục tiêu tăng trưởng cho vay hộ gia đình trong toàn bộ hệ thống tài chính từ 1,5% lên 3%. Nếu tổng lượng cho vay hộ gia đình khoảng 1.800 triệu tỷ won, thì khả năng tăng trưởng hàng năm sẽ tăng từ khoảng 30 triệu tỷ lên 60 triệu tỷ won. Quyết định này được đưa ra do tổng lượng cho vay trong nửa đầu năm đã nhanh chóng cạn kiệt, dẫn đến việc một số ngân hàng ngừng cho vay các khoản vay thanh toán cuối cùng và chi phí chuyển nhà, gây bất tiện cho người có nhu cầu thực.
Chính phủ dự định phân bổ nguồn lực tăng thêm cho các khoản vay chi phí chuyển nhà và thanh toán giữa các dự án tái xây dựng, tái phát triển, cũng như cho các khoản vay nhà ở của người trẻ và người có nhu cầu thực. Mục tiêu là giảm thiểu tình trạng các khoản vay cần thiết trong quá trình cung cấp nhà bị chặn lại do quản lý tổng lượng của từng ngân hàng.
Tuy nhiên, việc phân bổ nguồn lực vay tăng thêm vào đâu và bao nhiêu phụ thuộc vào cách thức quản lý chi tiết. Các khoản vay chi phí chuyển nhà, thanh toán giữa và thanh toán cuối cùng cũng sẽ được quản lý trong tổng lượng 3%, và quy mô phân bổ cho các khoản vay thế chấp và vay tín chấp sẽ được xác định thông qua thỏa thuận với các tổ chức tài chính. Khi mở rộng tổng lượng, cần phải đảm bảo rằng nguồn lực bổ sung không bị chuyển hướng sang các khoản vay mua nhà thông thường, do đó cần phải phân loại dòng tiền theo từng ngân hàng và mục đích sử dụng.
Quản lý tín hiệu gửi đến thị trường cũng là một thách thức. Chính phủ khẳng định rằng không có sự thay đổi trong chính sách quản lý nợ hộ gia đình và kiềm chế nhu cầu bất động sản. Tuy nhiên, việc nâng gấp đôi mục tiêu tổng lượng từ 1,5% lên 3% chỉ trong vài tháng có thể khiến thị trường hiểu nhầm rằng đây là tín hiệu nới lỏng quy định cho vay.
Đặc biệt, trong bối cảnh tâm lý mua bất động sản đang hồi sinh, việc mở rộng khả năng vay vốn có thể dẫn đến kỳ vọng tăng giá nhà, tạo ra kết quả trái ngược với ý định ban đầu. Chính phủ cần ngăn chặn kỳ vọng rằng “cuối cùng thì chính phủ cũng sẽ nới lỏng nguồn vốn” trong khi vẫn bảo vệ người có nhu cầu thực khỏi tình trạng khó khăn trong việc vay vốn. Do đó, việc quản lý thông điệp chính sách và cách thức thực thi tại các quầy giao dịch của các tổ chức tài chính trở nên rất quan trọng.
Tương tự, trong lĩnh vực tài chính dự án bất động sản (PF), cũng xuất hiện một tình huống khó xử. Chính phủ đã mở rộng quy mô bảo lãnh và hỗ trợ tài chính cho PF từ 26.300 tỷ won lên hơn 47.800 tỷ won, đồng thời hoãn thực hiện quy định tỷ lệ vốn tự có đối với các dự án nhà ở thêm 2 năm. Điều này nhằm hỗ trợ các dự án bình thường gặp khó khăn trong việc huy động vốn.
Tuy nhiên, nếu các dự án PF không có tính khả thi vẫn tiếp tục nhận hỗ trợ tài chính, thì sẽ làm suy yếu xu hướng củng cố tính lành mạnh và loại bỏ các dự án yếu kém mà các cơ quan tài chính đã theo đuổi. Do đó, việc phân loại các đối tượng hỗ trợ trong PF trở nên quan trọng, nhằm cung cấp thanh khoản cho các dự án bình thường trong khi vẫn tiếp tục loại bỏ các dự án yếu kém. Cuối cùng, cả cho vay hộ gia đình và PF đều bước vào giai đoạn mà 'cung cấp bao nhiêu tiền' không còn quan trọng bằng 'cung cấp tiền ở đâu'.
Các quy định chi tiết cũng là yếu tố quyết định trong việc thực thi. Chính phủ đã hạn chế cho vay thuê nhà đối với những người sở hữu một căn nhà không cư trú, nhưng vẫn công nhận một số trường hợp ngoại lệ như lịch sử cư trú thực tế, chuyển công tác và chăm sóc cha mẹ, và đã giao một phần quyết định cho các tổ chức tài chính. Cần có tiêu chí chi tiết để đảm bảo rằng các ngoại lệ nhằm bảo vệ người có nhu cầu thực không dẫn đến việc lách quy định hoặc sự khác biệt trong quyết định giữa các tổ chức tài chính.
Một quan chức trong lĩnh vực tài chính cho biết: "Kinh tế cuối cùng cũng là một cuộc chiến tâm lý, nhưng tâm lý thị trường hiện tại không dễ dàng bị lung lay" và cho biết thêm: "Việc không ngăn chặn dòng tiền của người có nhu cầu thực trong khi mở rộng tổng lượng mà không tạo ra tín hiệu sai cho thị trường bất động sản là phần khó khăn nhất trong chính sách lần này."



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #cho vay bất động sản
• #người có nhu cầu thực
• #quy định cho vay thuê nhà