Tỷ lệ văn phòng trống tăng nhưng giá thuê tăng vọt... Thị trường bất động sản thương mại Seoul 'phân hóa'

Sự gia tăng nguồn cung văn phòng mới đã khiến tỷ lệ văn phòng trống trung bình tại Seoul tăng lên, nhưng giá thuê và nhu cầu đầu tư vẫn duy trì ổn định, cho thấy sự phân hóa rõ rệt trong thị trường văn phòng.
 
Theo báo cáo của công ty dịch vụ bất động sản thương mại AlSquare vào ngày 12, tỷ lệ văn phòng trống trung bình tại Seoul trong quý 2 năm 2026 đã tăng 0,4 điểm phần trăm so với quý trước, đạt 6,5%. Trong bối cảnh có 11 văn phòng mới với tổng diện tích khoảng 99.000 mét vuông được cung cấp, hơn 60% trong số đó tập trung tại khu vực trung tâm (CBD), dẫn đến sự gia tăng tỷ lệ trống chung.
 
Cụ thể, tại CBD, đã có tổng cộng 61.642 mét vuông văn phòng mới được cung cấp, bao gồm 'G1 Seoul' với 43.388 mét vuông và 'ReneSquare' với 12.587 mét vuông. Do đó, tỷ lệ văn phòng trống tại CBD đã tăng 2,4 điểm phần trăm so với quý trước, đạt 7,3%.
 
Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung không dẫn đến việc giảm giá thuê. Giá thuê trung bình của các văn phòng lớn tại CBD đã tăng 8,5% so với cùng kỳ năm trước, ghi nhận mức tăng cao nhất trong các khu vực chính của Seoul. Dù nguồn cung tăng, nhu cầu đối với các văn phòng có vị trí và chất lượng cao vẫn được duy trì.
 
Tại khu vực Gangnam (GBD), hiện tượng 'Chuyển sang chất lượng cao' (Flight to Quality) đã trở nên rõ rệt. Tỷ lệ văn phòng trống của các văn phòng lớn tại GBD, nơi không có nguồn cung mới trong quý 2, chỉ ở mức 2,2%, trong khi tỷ lệ văn phòng siêu lớn là 0,3%. Điều này cho thấy các doanh nghiệp đang ưu tiên các văn phòng hạng nhất với vị trí và sức cạnh tranh cao trong bối cảnh nguồn cung bị hạn chế.
 
Thị trường đầu tư cũng ghi nhận sự gia tăng đáng kể về quy mô giao dịch. Tổng giá trị giao dịch văn phòng tại Seoul và Bundang trong quý 2 đạt khoảng 6 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 1,7 lần so với 3,5 triệu tỷ đồng của quý trước. Ngược lại, giá giao dịch trung bình mỗi mét vuông giảm 11,1% xuống còn 2.719 triệu đồng. Sự gia tăng tỷ lệ giao dịch của các tài sản không cốt lõi đã dẫn đến việc giảm giá trung bình toàn bộ.
 
Khu vực Yeouido (YBD) đã thiết lập những kỷ lục nổi bật về quy mô giao dịch và giá cả. 'Tòa nhà văn phòng IFC' đã được giao dịch với giá khoảng 19.278 tỷ đồng, ghi nhận quy mô giao dịch lớn nhất trong quý 2. 'Tòa nhà văn phòng Hana Securities Yeouido' được giao dịch với giá khoảng 8.112 tỷ đồng, tương đương khoảng 3.840 triệu đồng mỗi mét vuông, thiết lập mức giá cao nhất từ trước đến nay tại YBD.
 
AlSquare dự đoán rằng nhu cầu đầu tư vào các tài sản chất lượng cao sẽ tiếp tục trong nửa cuối năm. Ông Lee Sang-jun, Giám đốc bộ phận tư vấn dữ liệu lớn của AlSquare, cho biết: "Nhu cầu giao dịch tập trung vào tài sản chất lượng cao sẽ tiếp tục trong nửa cuối năm. Các tài sản có vị trí cạnh tranh tốt và dòng tiền ổn định, hoặc các tài sản có đặc điểm vật lý xuất sắc và tiềm năng gia tăng giá trị cao sẽ có khả năng giao dịch thành công cao."
 
Thị trường văn phòng trong quý 2 cho thấy rằng giá trị tài sản không giảm đồng loạt chỉ vì nguồn cung tăng. Dù tỷ lệ trống tăng, giá thuê và giá giao dịch của các văn phòng chất lượng cao vẫn duy trì sức mạnh, cho thấy sự phân hóa trong thị trường sẽ càng trở nên sâu sắc hơn dựa trên vị trí và sức cạnh tranh của tài sản.
 
Trong khi đó, AlSquare đã thông báo rằng tòa nhà 'Fast Five Tower', trước đây là tòa nhà Hana SK Card tại quận Da Dong, Seoul, đã được đưa ra thị trường và bắt đầu hợp tác tư vấn bán hàng cùng với Aik Tree vào ngày 20 tháng trước.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #tỷ lệ trống
• #văn phòng Seoul
• #tài sản chất lượng cao