Khó khăn trong việc thuê nhà do tái xây dựng tại Yeouido và Mokdong

Tại Yeouido và Mokdong, hai khu vực tái xây dựng nổi bật của Seoul, việc đảm bảo chỗ ở tạm thời trước khi di dời đang trở thành yếu tố quan trọng trong việc thúc đẩy các dự án. Khi các dự án cải tạo đồng loạt tăng tốc, nhu cầu di dời tăng lên trong khi nguồn cung nhà cho thuê lại thiếu hụt. Thêm vào đó, nếu cải cách thuế được thực hiện với các ưu đãi cho việc cư trú thực tế, sẽ có nhiều chủ nhà muốn thu hồi nhà cho thuê để tự ở, dẫn đến tình trạng cung cầu nhà cho thuê càng trở nên căng thẳng hơn.
Theo thông tin từ ngành cải tạo vào ngày 9 tháng 8, căn hộ Daegyo tại Yeouido đã nhận được phê duyệt kế hoạch quản lý vào ngày 19 tháng 5 và dự kiến sẽ bắt đầu di dời vào khoảng tháng 10. Căn hộ Daegyo, được xây dựng vào năm 1975, hiện có 576 hộ và sẽ được tái xây dựng thành 912 hộ cao nhất 49 tầng. Ban quản lý dự kiến sẽ tiến hành phá dỡ và khởi công vào năm tới, với mục tiêu hoàn thành vào năm 2031.
Căn hộ Hanyang cũng đang chuẩn bị cho việc di dời trong nửa cuối năm nay khi hoàn tất các thủ tục cuối cùng của giai đoạn quản lý. Dự án tái xây dựng này sẽ chuyển đổi 588 hộ hiện tại thành một khu phức hợp nhà ở cao nhất 57 tầng với 992 hộ và 60 căn hộ dịch vụ. Thông tin về việc phê duyệt kế hoạch quản lý đã được đăng ký vào ngày 5 tháng 8 trên trang thông tin của thành phố Seoul.
Nếu thời gian di dời của Daegyo và Hanyang trùng nhau, sẽ có tối đa 1.164 hộ tại Yeouido cần tìm chỗ ở mới trong cùng một thời điểm. Người dân Yeouido thường ưa chuộng các khu vực tạm thời trong nội bộ Yeouido hoặc các khu vực lân cận như Mapo, Gongdeok, Sin-gil và Mokdong để duy trì quyền lợi sinh hoạt. Các hộ gia đình có con trong độ tuổi đi học càng khó khăn hơn trong việc thay đổi khu vực học tập, do đó sự lựa chọn của họ càng hạn chế.
Dựa trên kế hoạch thúc đẩy các dự án cải tạo của thành phố Seoul, một phân tích về các dự án đang trong quá trình di dời hoặc dự kiến di dời trong năm nay cho thấy khoảng 20 dự án với hơn 15.000 hộ sẽ cần tìm chỗ ở mới. Nhu cầu di dời trong các dự án cải tạo thường tập trung vào các khu vực lân cận để duy trì quyền lợi sinh hoạt và khu vực học tập, do đó không chỉ đơn thuần là vấn đề đảm bảo số lượng nhà ở tương ứng với số hộ di dời. Nếu nhiều dự án trùng thời gian, sẽ có áp lực lớn lên cung cầu và giá cả nhà cho thuê tại các khu vực cụ thể.
Ngoài ra, cải cách thuế tập trung vào việc cư trú thực tế cũng được coi là một yếu tố biến động trong thị trường cho thuê. Hiện tại, không thể khẳng định rằng tình trạng thiếu hụt nhà cho thuê là do cải cách thuế, nhưng nếu gánh nặng thuế đối với các nhà không cư trú tăng lên, có khả năng chủ nhà sẽ chọn bán hoặc tự ở, dẫn đến việc giảm nguồn cung nhà cho thuê.
Một nhân viên tại một văn phòng môi giới gần căn hộ mẫu Yeouido cho biết: "Các chủ nhà sở hữu căn hộ lớn hoặc có lợi nhuận chuyển nhượng cao đang cân nhắc xem có nên bán trước khi giới hạn khấu trừ giảm xuống hay không" và "Nhiều chủ nhà đã giữ nhà lâu nhưng thời gian cư trú ngắn và có người thuê, giờ đây có xu hướng muốn tự vào ở khi hợp đồng kết thúc."
Khi số lượng người cần tìm chỗ ở tạm thời tăng lên nhưng nguồn cung nhà cho thuê lại giảm, điều này có thể ảnh hưởng đến thời gian di dời của các dự án tiếp theo. Các căn hộ mẫu Yeouido và căn hộ Gongjak cũng đang tiến hành các thủ tục tiếp theo, do đó, khi tốc độ thực hiện dự án tăng lên, việc phân bổ thời gian di dời giữa các khu phức hợp sẽ trở nên quan trọng hơn.
Một nhân viên tại một văn phòng môi giới gần Yeouido cho biết: "Daegyo và Hanyang đã nhận được phê duyệt kế hoạch quản lý và đang tiến hành các thủ tục di dời và phá dỡ, các khu phức hợp tiếp theo cũng sẽ tăng tốc trong dự án. Tuy nhiên, trong bối cảnh thiếu hụt nhà cho thuê, sẽ rất khó để nhiều khu phức hợp cùng di dời vào một thời điểm, do đó sẽ phải có sự chênh lệch trong lịch trình."
 
Tại khu vực mới của Mokdong, với quy mô di dời lớn hơn, cung cầu nhà cho thuê cũng là yếu tố chính trong tương lai của tái xây dựng. Khu vực Mokdong từ giai đoạn 1 đến giai đoạn 14 đang thực hiện dự án tái xây dựng từ 26.629 hộ hiện tại lên khoảng 47.000 hộ. Tất cả 14 khu phức hợp đã hoàn tất việc chỉ định khu vực cải tạo và đang tiến hành các thủ tục tiếp theo như lựa chọn nhà thầu, do đó có khả năng nhu cầu di dời sẽ tập trung vào một thời điểm cụ thể trong tương lai.
Tại hiện trường, vấn đề di dời đã trở thành một điều kiện chính trong các dự án. DL E&C, nhà thầu của khu phức hợp số 6 Mokdong, đã đề xuất hỗ trợ 100% giới hạn LTV cho chi phí di dời và hoãn thanh toán phí chia sẻ cho các thành viên trong 4 năm. Với đặc điểm của Mokdong, nơi có nhu cầu lớn từ các hộ gia đình có con trong độ tuổi đi học, khi việc di dời bắt đầu, có khả năng cao là nhu cầu trên thị trường cho thuê tại Mokdong và Shinjeong-dong sẽ tăng lên.
Một nhân viên tại một văn phòng môi giới ở Shinwol-dong cho biết: "Có nhiều người cư trú từ nơi khác đã mua nhà trước đó hoặc những người sở hữu một căn nhà ở khu vực khác xung quanh Mokdong" và "Nếu ngày càng nhiều chủ nhà chọn tự vào ở sau khi hợp đồng hết hạn để giảm gánh nặng thuế, thì khi việc di dời tái xây dựng bắt đầu, nguồn cung nhà cho thuê trong khu vực sẽ càng thiếu hụt hơn."
Một thành viên trong ủy ban chuẩn bị tái xây dựng tại Mokdong cho biết: "Tác động của cải cách thuế sẽ trước tiên thể hiện trong quyết định giữ và cư trú của chủ nhà" và "Nếu tình trạng cung cầu nhà cho thuê trở nên căng thẳng hơn, điều này cũng có thể gây áp lực lên các dự án cải tạo lớn sắp diễn ra."