Thị Trường Bất Động Sản: Giá Nhà Tại Seoul Giảm Tốc, Khu Vực Nam Gyeonggi Tăng Trưởng Mạnh Mẽ

Giá căn hộ tại Seoul đã giảm tốc trong hai tuần liên tiếp, trong khi các khu vực như Yeongtong ở Suwon, Suji ở Yongin và Suyoung ở Seongnam lại dẫn đầu về tăng trưởng giá nhà tại khu vực Nam Gyeonggi. Điều này được lý giải là do nhu cầu thực tế bị đẩy ra khỏi Seoul do giá nhà tăng cao và quy định cho vay, đã chuyển hướng sang khu vực Nam Gyeonggi với cơ sở hạ tầng giao thông và công nghiệp phát triển. Dự báo rằng khi chính phủ thực hiện cải cách thuế tăng cường gánh nặng thuế đối với nhà ở cao cấp, nhu cầu có thể tiếp tục mở rộng sang khu vực Nam Gyeonggi, nơi có giá nhà và gánh nặng sở hữu tương đối thấp.
   
Ngày 7 tháng 8, ngân hàng KB Kookmin đã công bố "Báo cáo Thị Trường Căn Hộ Tuần Đầu Tháng 8", theo đó, tính đến ngày 3 tháng 8, giá căn hộ trên toàn quốc đã tăng 0.08% so với tuần trước. Khu vực đô thị lớn tăng 0.17%, trong đó Seoul tăng 0.23%, Gyeonggi tăng 0.17% và Incheon tăng 0.01%.
 
Mặc dù giá nhà trên toàn quốc và khu vực đô thị lớn vẫn duy trì xu hướng tăng, nhưng mức tăng đã giảm so với tuần trước. Tỷ lệ tăng giá căn hộ trên toàn quốc đã giảm từ 0.11% vào ngày 27 tháng 7 xuống 0.08% vào ngày 3 tháng 8, trong khi khu vực đô thị lớn giảm từ 0.22% xuống 0.17%.
 
Tỷ lệ tăng giá căn hộ tại Seoul đã giảm trong hai tuần liên tiếp. Sau khi ghi nhận 0.34% vào ngày 13 và 20 tháng 7, tỷ lệ này đã giảm xuống 0.32% vào ngày 27 tháng 7 và 0.23% vào ngày 3 tháng 8. Việc bước vào mùa nghỉ hè cùng với sự mệt mỏi do tăng giá trong thời gian ngắn và sự không chắc chắn xung quanh cải cách thuế đã khiến cả người mua và người bán đều có xu hướng chờ đợi.
 
Đặc biệt, tỷ lệ tăng giá tại các khu vực có nhiều căn hộ cao cấp như Yongsan và Seocho chỉ đạt 0.01% và 0.02%. Trong khi giá nhà tại các khu vực trung bình và thấp vẫn có xu hướng mạnh mẽ hơn.
 
Tâm lý mua nhà cũng đã suy giảm. Chỉ số ưu thế mua nhà tại Seoul đã giảm từ 84.6 xuống 81.9, giảm 2.7 điểm. Chỉ số này cho thấy nếu vượt quá 100, có nghĩa là có nhiều người mua, còn nếu dưới 100, có nghĩa là có nhiều người bán.
 
Theo khu vực, 14 quận phía Bắc đã giảm từ 91.0 xuống 89.4, giảm 1.6 điểm, trong khi 11 quận phía Nam giảm từ 78.9 xuống 75.2, giảm 3.7 điểm. Sự giảm điểm của khu vực phía Nam lớn hơn gấp đôi so với khu vực phía Bắc. Mặc dù giá nhà tại Seoul vẫn đang tăng, nhưng nhu cầu mua nhà đang có dấu hiệu yếu đi.
   
Ngược lại, tại Gyeonggi, khu vực phía Nam vẫn duy trì xu hướng tăng mạnh. Quận Yeongtong ở Suwon đã tăng 0.91% trong một tuần, ghi nhận tỷ lệ tăng cao nhất tại Seoul và Gyeonggi. Quận Suyoung ở Seongnam và quận Suji ở Yongin cũng tăng lần lượt 0.63% và 0.60%, trong khi quận Jang-an ở Suwon tăng 0.60%, quận Byeongjeom ở Hwaseong tăng 0.57%, và quận Bundang ở Seongnam tăng 0.33%.
 
Đặc biệt, quận Yeongtong ở Suwon được coi là khu vực cư trú chính cho các dự án lớn ở Mangpo-dong và các khu vực đang được cải tạo ở Yeongtong, đã dẫn dắt xu hướng tăng giá. Tuy nhiên, do người bán tiếp tục tăng giá, số lượng yêu cầu mua đã giảm và không khí chờ đợi cũng trở nên dày đặc hơn.
 
Khi gánh nặng tài chính để mua căn hộ tại Seoul gia tăng, nhu cầu thực tế đã chuyển hướng sang khu vực phía Nam, nơi có thể đi lại thuận tiện và có các yếu tố phát triển công nghiệp và giao thông.
 
Sự tăng trưởng tại khu vực Nam Gyeonggi cũng được xác nhận trong thị trường cho thuê. Giá thuê căn hộ tại Gyeonggi đã tăng 0.13% trong tổng thể, trong đó quận Suji ở Yongin tăng 0.43%, quận Byeongjeom ở Hwaseong tăng 0.42%. Quận Jang-an ở Suwon và quận Suyoung ở Seongnam cũng tăng lần lượt 0.31% và 0.26%. Sự gia tăng này không chỉ đến từ nhu cầu đầu tư mà còn từ nhu cầu thực tế tại các khu vực này, khiến giá bán và giá thuê cùng tăng.
   
Thị trường đang chú ý đến khả năng di chuyển nhu cầu thực tế sang khu vực Nam Gyeonggi sẽ trở nên rõ ràng hơn khi thực hiện cải cách thuế. Khi gánh nặng sở hữu đối với nhà ở cao cấp và những người sở hữu một căn nhà không cư trú gia tăng, và các lợi ích miễn thuế đối với những người giữ nhà lâu dài giảm đi, nhu cầu từ những người đã từ bỏ nhà ở cao cấp tại Seoul hoặc không mua sẽ có khả năng chuyển sang các khu vực có giá cả và gánh nặng thuế thấp hơn trong khu vực đô thị lớn.
 
Các khu vực như Suji ở Yongin, Bundang và Suyoung ở Seongnam, Yeongtong ở Suwon, được coi là những khu vực ưu tiên cho nhu cầu di chuyển, vì chúng có khả năng tiếp cận tốt với Seoul và có sự ưa chuộng trong cư trú. Những khu vực này không chỉ là nơi thay thế cho Seoul mà còn có các yếu tố tăng giá riêng như ngành công nghiệp bán dẫn và mạng lưới giao thông rộng lớn.
 
Tuy nhiên, sự không chắc chắn do cải cách thuế có thể làm giảm hoạt động giao dịch nhà ở tổng thể. Nếu người bán nhà cao cấp tại Seoul không chuyển đổi ngay lập tức thành người mua nhà tại Gyeonggi và cả việc bán và mua đều bị trì hoãn, khu vực Nam Gyeonggi cũng có thể trở nên chậm lại, đặc biệt là ở những khu vực đã tăng giá nhanh chóng. Thực tế, chỉ số ưu thế mua nhà tại Gyeonggi cũng đã giảm từ 60.4 xuống 59.0, giảm 1.4 điểm, cho thấy tâm lý mua nhà đã trở nên thận trọng hơn mặc dù giá vẫn đang tăng.
 
Một đại diện trong ngành cho biết: "Sự tăng trưởng gần đây tại khu vực Nam Gyeonggi là kết quả của sự chênh lệch giá với Seoul, hạn mức cho vay và các yếu tố phát triển công nghiệp và giao thông kết hợp với nhau" và "Nếu gánh nặng sở hữu nhà cao cấp tại Seoul gia tăng do cải cách thuế, nhu cầu chuyển đổi sang khu vực phía Nam với giá cả tương đối thấp hơn có thể gia tăng". Ông cũng nhấn mạnh: "Tuy nhiên, những khu vực đã có giá tăng nhanh sẽ gặp phải sự kháng cự về giá từ người mua, vì vậy cần phải theo dõi cả khối lượng giao dịch thực tế và sự di chuyển nhu cầu sau khi cải cách thuế được thực hiện."