Chủ nhà thu hồi nhà cho thuê và bán… 30.000 căn hộ cho thuê đăng ký tại Seoul đứng trước ngã ba đường

Sau khi chính phủ công bố đề xuất cải cách thuế, các doanh nghiệp cho thuê đăng ký tại Seoul, đặc biệt là ở những khu vực có nhiều căn hộ giá trung bình, đã bắt đầu thu hồi các căn hộ cho thuê và xem xét việc bán. Các khu vực như Nowon, Yeongdeungpo, Seongdong và Dongdaemun, nơi lượng nhà cho thuê giảm mạnh gần đây, đang tập trung lượng hàng hóa, dẫn đến lo ngại về sự bất ổn trong thị trường cho thuê.
 
Theo phân tích của Ajou Economic vào ngày 6 tháng 8 dựa trên dữ liệu từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông tính đến cuối tháng 6, tổng số căn hộ cho thuê đăng ký tại Seoul bao gồm 4 năm cho thuê ngắn hạn và 8 năm cho thuê dài hạn là 30.354 căn.
 
Nếu cộng đơn giản thời gian nghĩa vụ 4 năm hoặc 8 năm, ước tính có khoảng 13.500 căn hộ sẽ hết thời gian nghĩa vụ trong nửa cuối năm nay. Tiếp theo, vào năm 2027, khoảng 7.480 căn và vào năm 2028, khoảng 6.270 căn cũng sẽ đến thời hạn kết thúc nghĩa vụ.
 
Đề xuất cải cách thuế lần này chủ yếu tập trung vào việc đặt thời hạn cho các ưu đãi thuế chuyển nhượng đối với căn hộ cho thuê đăng ký và dần dần loại bỏ chúng. Những căn hộ đã hết thời gian nghĩa vụ phải được chuyển nhượng trước cuối năm 2027 để được hưởng các ưu đãi như miễn thuế chuyển nhượng và giảm 50% thuế cho việc giữ lâu dài. Vào năm 2028, mức thuế bổ sung sẽ được áp dụng ở mức một nửa và tỷ lệ giảm thuế cũng sẽ giảm xuống 30%, và từ năm 2029, cả hai ưu đãi này sẽ bị xóa bỏ.
 
Các căn hộ đang cho thuê nghĩa vụ tính đến ngày 1 tháng 1 năm 2027 cũng phải được bán trong vòng 1 năm sau khi hết thời gian nghĩa vụ để duy trì các ưu đãi hiện có. Theo quy định hiện hành, sau khi đăng ký bị hủy tự động, vẫn có thể nhận được ưu đãi thuế chuyển nhượng mà không có thời hạn bán, cho phép tiếp tục cho thuê. Từ giờ trở đi, việc trì hoãn bán sẽ làm tăng gánh nặng thuế, do đó có thể sẽ có nhiều trường hợp chủ nhà chọn bán thay vì ký hợp đồng cho thuê mới 2 năm.
 
Số lượng căn hộ cho thuê đăng ký theo khu vực cho thấy quận Nowon có 3.469 căn, là khu vực có số lượng nhiều nhất tại Seoul. Tiếp theo là quận Yeongdeungpo với 1.877 căn, quận Seongdong với 1.381 căn, quận Dongdaemun với 1.279 căn, quận Guro với 990 căn, quận Seongbuk với 938 căn, quận Gwanak với 893 căn, quận Dobong với 872 căn, và quận Jungnang với 785 căn.
 
Vấn đề là ở những khu vực này, lượng nhà cho thuê đã giảm nhanh chóng. Theo nền tảng dữ liệu bất động sản lớn A-sil, tính đến ngày hôm nay, trong vòng 1 năm qua, số lượng căn hộ cho thuê tại quận Jungnang đã giảm từ 386 căn xuống còn 76 căn, tương đương giảm 80,4%. Quận Dongdaemun cũng giảm từ 1.039 căn xuống còn 359 căn, tương đương giảm 65,5%. Quận Dobong và Nowon lần lượt giảm 64,5% và 62,1%, trong khi quận Guro (-59,9%), Gwanak (-58,5%), Seongdong (-48,9%), Seongbuk (-47,3%) và Yeongdeungpo (-41,1%) cũng ghi nhận sự giảm mạnh.
 
Tại hiện trường, các cuộc tư vấn bán hàng của các doanh nghiệp cho thuê đang diễn ra. Tại khu vực Daebang-dong, quận Dongdaemun, có 51 căn hộ cho thuê dài hạn 8 năm đã được đăng ký tính đến cuối tháng 6. Trong số đó, 30 căn dự kiến sẽ hết thời gian nghĩa vụ trong nửa cuối năm nay, 13 căn vào năm 2027 và 8 căn vào năm 2028.
 
Một nhân viên tại một văn phòng môi giới bất động sản gần đó cho biết: "Các doanh nghiệp cho thuê đã bắt đầu suy nghĩ về việc bán sau khi hết thời gian nghĩa vụ để nhận được các ưu đãi thuế. Ngay sau khi công bố, một căn đã được chuyển đổi thành giao dịch thực tế, và một doanh nghiệp khác có hai căn cũng đang xem xét việc bán."
 
Căn hộ cho thuê đăng ký có tỷ lệ tăng giá thuê bị giới hạn trong 5% mỗi năm, do đó những căn nhà đã ký hợp đồng lâu dài thường có giá thuê thấp hơn so với giá thị trường xung quanh. Một nhân viên khác tại một văn phòng môi giới trong cùng khu phức hợp cũng cho biết: "Những căn nhà cho thuê đã chuyển sang bán thường là những căn có giá thuê rất thấp do đã gia hạn hợp đồng nhiều lần," và cho biết thêm, "Nếu các căn hộ của doanh nghiệp cho thuê chuyển sang bán, giá thuê thấp sẽ giảm dần."
 
Nam Hyuk-woo, chuyên gia nghiên cứu bất động sản của Ngân hàng Woori, cho biết: "Nếu những người sở hữu nhà không cư trú chọn sống thực tế để tiết kiệm thuế, các căn hộ cho thuê hiện tại sẽ chuyển đổi thành nhà ở thực tế, dẫn đến việc giảm lượng nhà cho thuê trên thị trường. Điều này có thể làm tăng tính biến động của giá thuê trong các khu vực thiếu hụt lượng nhà cho thuê."