[Thống kê bất động sản] Giá nhà tại quận Seongbuk tăng mạnh từ Gileum đến Jongam và Jangwi

Thị trường căn hộ tại Seoul đang chứng kiến sự chuyển dịch từ khu Gangnam sang các khu vực không phải Gangnam, trong đó quận Seongbuk nổi bật với sức tăng trưởng mạnh mẽ. Tỷ lệ tăng giá căn hộ tích lũy trong năm nay đã vượt qua 10% và là quận duy nhất trong 25 quận của Seoul đạt được con số này. Gần đây, tỷ lệ tăng giá giao dịch và giá thuê cũng đồng thời ghi nhận mức cao nhất tại Seoul. Sự tăng giá bắt đầu từ các khu căn hộ mới tại Gileum New Town đã lan rộng ra các khu vực lớn tại Jongam và Jangwi, kéo theo sự gia tăng giá cả chung của quận Seongbuk.
 
Theo báo cáo của Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc vào ngày 31 tháng 7, giá căn hộ tại quận Seongbuk đã tăng 10,31% so với đầu năm. Tỷ lệ tăng này gấp khoảng 7 lần so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ đạt 1,49%. Seongbuk là quận duy nhất trong 25 quận của Seoul có tỷ lệ tăng tích lũy vượt qua 10%.
 
Sau Seongbuk, quận Guro tăng 8,80%, quận Gangseo tăng 8,78%, quận Seodaemun tăng 8,04%, và quận Dongdaemun tăng 7,97%, chiếm vị trí cao trong bảng xếp hạng tỷ lệ tăng tích lũy. Trong khi năm ngoái, giá căn hộ cao cấp ven sông Hàn và khu Gangnam dẫn dắt sự tăng giá tại Seoul, năm nay, các khu vực không phải Gangnam với mức giá tương đối thấp đang dần tăng trưởng, thể hiện rõ nét trong giai đoạn 'lấp đầy khoảng trống'.
 
Các số liệu gần đây cũng xác nhận sức mạnh của Seongbuk. Theo báo cáo về xu hướng thị trường căn hộ tuần thứ tư tháng 7 của Ngân hàng KB Quốc dân, tính đến ngày 27 tháng 7, giá căn hộ tại quận Seongbuk đã tăng 0,71% so với tuần trước. Mức tăng này gấp đôi tỷ lệ trung bình của Seoul là 0,32%, ghi nhận tỷ lệ tăng cao nhất trong 25 quận.
 
Trong cùng thời gian, quận Gangseo và Guro lần lượt tăng 0,64% và 0,61%, quận Nowon tăng 0,49%, và quận Dongdaemun tăng 0,48%. Mặc dù tỷ lệ tăng giá căn hộ toàn bộ Seoul đã giảm từ 0,34% xuống 0,32%, nhưng tại các khu vực phía Bắc và không phải Gangnam, xu hướng tăng giá vẫn tiếp tục mạnh mẽ.
   
Điểm khởi đầu cho sự tăng giá tại quận Seongbuk là Gileum New Town. Gileum-dong có thể dễ dàng di chuyển đến các khu vực trung tâm như Seoul Station và Tòa thị chính thông qua tuyến tàu điện ngầm số 4, và đã chuyển mình thành khu dân cư với nhiều căn hộ mới và gần mới nhờ vào các dự án cải tạo quy mô lớn. Sự tăng giá mạnh mẽ của các căn hộ mới tại khu Gangnam đã khiến nhu cầu thực tế chuyển dịch sang Gileum New Town, nơi có mức giá gia nhập thấp hơn và khả năng tiếp cận trung tâm tốt hơn.
 
Thực tế, tại các khu căn hộ mới đại diện cho Gileum New Town, nhiều giao dịch với giá cao kỷ lục đã diễn ra. Căn hộ Lotte Castle Classia với diện tích 84m² đã được giao dịch với giá 18,7 tỷ won vào tháng trước, tăng khoảng 4 tỷ won so với mức giá 14,73 tỷ won một năm trước. Giá căn hộ tiêu chuẩn mới trong khu vực đã gần đạt 20 tỷ won, khiến cho việc phân loại Seongbuk chỉ là khu vực trung bình và thấp trở nên khó khăn hơn.
 
Gần đây, sự tăng giá đã mở rộng từ Gileum-dong sang Jongam-dong và Jangwi-dong. Ngân hàng KB Quốc dân cho biết trong tuần này, sự tăng giá tại quận Seongbuk, đặc biệt là tại các khu căn hộ lớn ở Jongam và Jangwi, đã trở nên rõ ràng. Jongam-dong có nhiều khu căn hộ cũ và gần mới với khả năng tiếp cận trung tâm và cơ sở hạ tầng sống tốt, trong khi Jangwi-dong đang nhanh chóng hình thành khu dân cư mới nhờ vào dự án cải tạo Jangwi New Town.
   
Giá thuê tại các khu vực này cũng đang tăng mạnh, hỗ trợ cho sự tăng giá giao dịch tại quận Seongbuk. Tính đến ngày 27 tháng 7, giá thuê căn hộ tại quận Seongbuk đã tăng 0,62% so với tuần trước, ghi nhận tỷ lệ tăng cao thứ hai tại Seoul, chỉ sau quận Dongdaemun (0,71%). Trong cùng thời gian, tỷ lệ tăng giá thuê trung bình của Seoul chỉ là 0,25%. Tỷ lệ tăng của Seongbuk đã đạt khoảng 2,5 lần so với mức trung bình của Seoul.
 
Tại quận Seongbuk, giá thuê đang tăng do thiếu hụt nguồn cung căn hộ cho thuê tại các khu vực lớn gần ga Gileum. Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung cho thuê tại khu vực phía Bắc, một số người thuê phải chuyển sang thị trường giao dịch mua bán, dẫn đến sự gia tăng giá nhà.
 
Tuy nhiên, do mức tăng giá nhanh chóng trong thời gian ngắn, có ý kiến cho rằng không chắc chắn liệu xu hướng tăng này có thể duy trì lâu dài hay không. Giá các căn hộ mới đang tăng nhanh hơn so với mức giá giao dịch trước đó, khiến cho người mua có xu hướng trì hoãn giao dịch. Với mức giá tại các khu căn hộ chính ở Gileum đã gần đạt 20 tỷ won, khả năng vay vốn và gánh nặng tài chính có thể hạn chế sự tăng giá thêm.
 
Một đại diện trong ngành bất động sản cho biết: “Quận Seongbuk có khả năng tiếp cận trung tâm tốt và có nhiều khu căn hộ mới tập trung tại Gileum và Jangwi New Town, tạo điều kiện cho nhu cầu thực tế từ khu vực phía Bắc. Tuy nhiên, do giá đã tăng nhanh trong thời gian ngắn và còn nhiều bất ổn về tài chính và thuế, cần phải xem xét liệu sự tăng giá này có được hỗ trợ bởi khối lượng giao dịch hay không.”