[Park Yong-jun] Hai cuộc thảo luận lớn, tôi muốn nghe kết luận chứ không phải ý tưởng

'Chỉ một lần trong đời.' Ý tưởng giới hạn miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cho mỗi hộ gia đình chỉ một lần đã được đưa ra tại cuộc thảo luận lớn về bất động sản. Vấn đề đặt ra là liệu có công bằng khi cứ mỗi lần chuyển nhà lại thu lợi nhuận mà vẫn được hưởng lợi ích miễn thuế. Tổng thống Lee Jae-myung cũng đã bày tỏ sự quan tâm khi cho rằng việc cho phép miễn thuế vô hạn có vẻ không hợp lý.

Có vẻ công bằng ở bề ngoài. Tuy nhiên, thẻ miễn thuế chỉ có một lần trong đời sẽ được sử dụng hợp lý nhất khi có lợi nhuận lớn nhất. Những người có lợi nhuận nhỏ sẽ do dự trong việc sử dụng thẻ, trong khi những người có khả năng mua nhà đắt tiền sẽ có thể tập trung hưởng lợi ích khi có lợi nhuận hàng chục tỷ đồng. Một quy định được tạo ra để đảm bảo công bằng lại trở nên có lợi hơn cho những người có tài sản lớn. Mỹ cũng không giới hạn miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chỉ một lần trong đời mà áp dụng lặp lại khi đáp ứng các điều kiện trong một giới hạn nhất định.

Lời nói của Bộ trưởng Bộ Đất đai, Giao thông và Xây dựng Kim Yoon-deok rằng ông muốn xây nhà ngay cả khi phải tháo dỡ vùng xanh nghe có vẻ rất thuyết phục. Tuy nhiên, từ các thành phố mới được quy hoạch từ những khu vực đã được giải phóng vùng xanh, việc xây dựng nhà vẫn chưa được thực hiện đúng thời hạn. Đã 7-8 năm kể từ khi công bố, nhưng việc bồi thường, cấp phép và chi phí xây dựng cùng với việc huy động vốn đã bị trì hoãn, dẫn đến việc khởi công và nhập cư bị chậm trễ. Nếu nút thắt không phải là đất mà là quá trình xây dựng nhà, thì việc mở thêm đất mới cũng có thể dừng lại ở cùng một chỗ.

Tình hình tài chính cũng tương tự. Đề xuất bãi bỏ tỷ lệ trả nợ gốc và lãi (DSR) cho các tỉnh là hợp lý trong bối cảnh cần xử lý khác nhau giữa sự nóng lên của vùng đô thị và sự suy thoái của các tỉnh. Tuy nhiên, mức lãi suất áp dụng cho các tỉnh đã thấp hơn một phần tư so với vùng đô thị. Nếu loại bỏ cả các biện pháp an toàn để xem xét khả năng trả nợ, vấn đề tồn kho có thể trở thành vấn đề nợ hộ gia đình ở các tỉnh.
 
Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là những đề xuất này là vô dụng. Ý tưởng vốn dĩ thường thô sơ. Nó làm lộ ra những mâu thuẫn của các quy định quen thuộc và đẩy cuộc thảo luận tiến về phía trước. Chỉ cần đặt lại câu hỏi về phạm vi miễn thuế, nhu cầu về đất mới và tính hợp lý của các quy định tài chính theo từng khu vực đã có ý nghĩa.

Tất cả ba đề xuất đều có nhận thức rõ ràng về vấn đề. Tuy nhiên, để biến nhận thức về vấn đề thành giải pháp, cần phải trải qua phản biện và kiểm chứng. Cần tính toán ai sẽ được hưởng lợi và ai sẽ phải chịu chi phí, cũng như những phản ứng nào sẽ xảy ra khi kết hợp với các chính sách khác. Khi tổng thống hoặc bộ trưởng phản hồi những ý tưởng sáng tạo, câu chuyện sẽ khác ngay từ khoảnh khắc đó trở đi.

Cần phải có những tính toán này từ trước. Hai cuộc thảo luận lớn do tổng thống và thủ tướng chủ trì đã kéo dài gần 6 giờ. Trước đó, cũng đã có cuộc thảo luận lắng nghe về cung, tài chính và thuế, và tính đến chiều ngày 27, đã có 7.153 ý kiến được tiếp nhận trực tuyến.

Giờ đây, đã đến lúc quyết định hướng đi. Các lựa chọn mâu thuẫn đã được đưa ra, từ thuế tài sản và thuế giao dịch, quy định cho vay và bảo vệ người mua thực, đến việc thúc đẩy các dự án cải tạo và quản lý di dời, hủy bỏ. Chính phủ cần phải công bố những gì đã chọn trước công chúng.
 
Những gì người dân mong muốn không phải là một lần nữa nghe chẩn đoán về lý do tại sao giá nhà lại tăng. Những lý do như thiếu cung, tiền đổ vào bất động sản, hay có những lỗ hổng trong cho vay và thuế không còn xa lạ. Điều mà người dân muốn biết là chính phủ sẽ điều chỉnh thuế tài sản như thế nào, có giảm thuế giao dịch hay không, ai sẽ được điều chỉnh cho vay thế chấp, và chính phủ sẽ bắt đầu cung cấp từ đâu.

Phân tích và thảo luận của các chuyên gia và cơ quan chính sách cũng cần được tiến hành sớm. Cần xác nhận các giả định và khả năng thực thi của từng đề xuất, cũng như tính toán ảnh hưởng đến ngân sách, tài chính, giá nhà và giá thuê, khối lượng giao dịch và số lượng khởi công và nhập cư qua nhiều kịch bản khác nhau để thu hẹp các lựa chọn. Vai trò của các chuyên gia là làm rõ lợi ích, chi phí và rủi ro của từng lựa chọn, tạo cơ sở cho chính phủ đưa ra quyết định. Chính phủ có trách nhiệm chọn ưu tiên và chấp nhận những tác động phụ nào đó dựa trên cơ sở đó.

Hiện tại, trước khi công bố cải cách thuế và kế hoạch tổng thể về bất động sản, điều cần thiết không phải là mở rộng thêm các lựa chọn. Mà là giải thích những gì đã chọn và lý do cho những quyết định đó.

Những gì người dân đang chờ đợi không phải là một danh sách các biện pháp riêng lẻ. Nếu tăng thuế tài sản, thì sẽ ngăn chặn tình trạng tắc nghẽn hàng hóa và chuyển giao cho người thuê bằng cách nào? Nếu điều chỉnh cho vay thế chấp, thì sẽ bù đắp như thế nào cho gánh nặng chi phí sinh hoạt của người thuê và giảm nguồn cung nhà không phải căn hộ? Nếu thúc đẩy các dự án cải tạo, thì nhu cầu thuê nhà trong thời gian di dời và hủy bỏ sẽ được hấp thụ từ đâu? Sự kết hợp và thứ tự thực hiện của các chính sách thuế, tài chính và cung cấp sẽ là giải pháp.

Cung cấp không chỉ là khối lượng mà còn là thứ tự và thời gian đầu tư vào các khu đất công hiện có và các khu đất mới, cũng như các dự án cải tạo. Trong bài phát biểu ngày 27, đã có ý kiến cho rằng cần xác định thứ tự ưu tiên và kết hợp tài chính, thuế và cấp phép thành một tổ hợp.

Sự quan tâm của những người không có nhà và những người sở hữu một căn nhà lo lắng về sự sụt giảm giá trị tài sản, cũng như những người cho thuê và những người thuê muốn giảm chi phí sinh hoạt vốn dĩ đã khác nhau.

Đó là lý do tại sao chính phủ tồn tại. Tổng thống cũng đã nói rằng sau khi xác nhận các sự thật và điều chỉnh lợi ích trong cuộc thảo luận đầu tiên, nếu vẫn còn khoảng cách, thì việc đưa ra kết luận cuối cùng là quyền hạn của công chức. Ông cũng cho biết việc chấp nhận những bất mãn và chỉ trích phát sinh từ kết luận đó là trách nhiệm.

Thủ tướng Han Seung-sook cũng cho biết rằng mặc dù xem xét từng trường hợp cụ thể, nhưng tiêu chuẩn vẫn phải được thiết lập.
  ​​​​​​​
Điều này không có nghĩa là yêu cầu xác định tất cả các mức thuế và hạn mức cho vay cùng một lúc. Mà là cần xác định mục tiêu chính sách và các nguyên tắc, thứ tự hành động. Dù không phải là đáp án hoàn hảo, nhưng cần phải đưa ra tọa độ để người dân có thể đánh giá và thị trường cũng như các bộ ngành có thể hoạt động.

Điều cần thiết không phải là một lời hứa về việc sẽ giảm giá nhà bao nhiêu phần trăm. Cần biết thuế sẽ đi theo hướng nào, quy định cho vay sẽ áp dụng đến đâu, và cung cấp sẽ bắt đầu từ đâu và khi nào để có thể quyết định bán, mua, đăng ký hoặc chuyển nhà. Trong cuộc thảo luận thứ hai, nếu chỉ đề cập đến khả năng tăng thuế tài sản mà không thấy hướng đi của thuế giao dịch, thì sự bất an sẽ gia tăng và cần yêu cầu làm rõ hướng đi chính xác.

Việc chính phủ công bố hướng đi không ngay lập tức xóa bỏ sự bất ổn về giá. Tuy nhiên, có thể giảm bớt sự không chắc chắn khiến mọi người phải đoán xem chính sách thuế, cho vay và cung cấp sẽ đi về đâu. Khi đã xác định được hướng đi lớn, thì các chính sách thuế, tài chính và cung cấp sẽ ít có khả năng gây ra sự không đồng bộ trong hiệu quả của chúng.

Cần có thêm các cuộc thảo luận và giao tiếp tại hiện trường. Tuy nhiên, chính phủ không nên xuất hiện với một tờ giấy trắng. Cần công bố kế hoạch đã chuẩn bị và lý do cho các lựa chọn, cũng như kiểm chứng các thiệt hại và sai sót trong thực thi. Nếu đã xác định được hướng đi lớn, thì cần phải giải thích lý do cho các lựa chọn đó. Nếu trước khi công bố mà vẫn chưa xác định được hướng đi cơ bản, thì cần phải xem xét lại quá trình ra quyết định chính sách.

Hai cuộc thảo luận lớn đã kết thúc và việc công bố cải cách thuế và kế hoạch tổng thể về bất động sản đang đến gần. Người dân đã nghe đủ chẩn đoán về vấn đề và các ý tưởng khả thi. Giờ đây, chính phủ cần phải trả lời về giải pháp mà họ đã chọn và hướng đi tiếp theo. Những gì người dân đang chờ đợi không phải là sự kéo dài của cuộc thảo luận mà là giải pháp và kết luận để họ có thể lập lại kế hoạch cuộc sống. Đã đến lúc hạ mic và đưa ra câu trả lời.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #chính sách bất động sản
• #cải cách thuế
• #thuế thu nhập từ chuyển nhượng