Tăng tốc tái xây dựng khu vực Mokdong do lo ngại về giới hạn chiều cao

Các dự án tái xây dựng khu đô thị mới Mokdong tại quận Yangcheon, Seoul đang tiến hành "tăng tốc" trong việc lựa chọn nhà thầu và lịch trình cấp phép nhằm giảm thiểu sự không chắc chắn do việc sửa đổi tiêu chuẩn giới hạn chiều cao của Tổ chức Hàng không Dân dụng Quốc tế (ICAO). Việc tập trung vào đấu thầu đã làm phức tạp thêm tính toán của các công ty xây dựng, đồng thời gia tăng lo ngại về tình trạng thiếu nhà cho thuê trong tương lai do di dời quy mô lớn.

Theo thông tin từ ngành xây dựng vào ngày 29, các khu vực chính trong khu đô thị mới Mokdong đang thúc đẩy việc lựa chọn nhà thầu và quy trình cấp phép sớm hơn vài tháng so với kế hoạch ban đầu.

Dự án lớn nhất tại Mokdong với quy mô 5.123 căn hộ và chi phí xây dựng lên đến hơn 3 triệu tỷ đồng, Đơn vị 14, đang xem xét công bố đấu thầu nhà thầu vào tháng 9 tới. Đơn vị 7, vốn dự kiến đấu thầu vào nửa đầu năm sau, cũng đã đẩy lịch trình lên tháng 10 năm nay, trong khi Đơn vị 4 có thể công bố đấu thầu vào tháng tới.

Đơn vị 12 sẽ kết thúc đấu thầu vào ngày 31 tháng tới. Các đơn vị 10 và 13, với chi phí xây dựng mỗi đơn vị khoảng 2 triệu tỷ đồng, đã hoàn tất buổi giới thiệu dự án và dự kiến hoàn tất đấu thầu vào tháng tới và tháng 9 tương ứng. Đơn vị 8 và 11 cũng tham gia vào quy trình nửa cuối năm, khiến cho tiến trình tái xây dựng tại Mokdong diễn ra nhanh chóng.

Nguyên nhân của sự tăng tốc này là do việc sửa đổi tiêu chuẩn về bề mặt hạn chế chướng ngại vật của ICAO. Tiêu chuẩn sửa đổi sẽ có hiệu lực từ tháng 11 năm 2030. Các khu vực tại Mokdong đang thúc đẩy tái xây dựng với chiều cao từ 40 đến 49 tầng lo ngại rằng chiều cao và tính khả thi của dự án có thể bị ảnh hưởng theo cách áp dụng trong nước.

Tiêu chuẩn mới sẽ giảm bớt các khu vực hạn chế xây dựng đồng thời mở rộng phạm vi đánh giá an toàn riêng lẻ. Mặc dù các tiêu chuẩn chi tiết trong nước và các biện pháp chuyển tiếp cho các dự án hiện tại chưa được xác định, nhưng các khu vực này cho rằng cần phải có giấy phép thực hiện dự án trước khi áp dụng để giảm thiểu sự không chắc chắn.

Một đại diện trong dự án tái xây dựng tại Mokdong cho biết: "Chúng tôi đang siết chặt lịch trình để đảm bảo rằng các khu vực trong nhóm dẫn đầu có thể ngăn chặn sự không chắc chắn về chính sách từ trước".

Việc nhiều dự án cùng lúc tham gia vào thị trường đấu thầu cũng làm gia tăng gánh nặng cho các công ty xây dựng. Ban đầu, 14 khu vực dự kiến sẽ chọn nhà thầu theo từng giai đoạn trong khoảng thời gian 2 năm, nhưng với việc các dự án có chi phí từ 1 triệu đến 3 triệu tỷ đồng tập trung vào nửa cuối năm, việc phân bổ nhân lực và vốn sẽ trở nên khó khăn hơn.

Các công ty xây dựng hàng đầu như Samsung C&T và Hyundai Engineering & Construction cũng đánh giá rằng họ khó có thể xử lý tất cả các đấu thầu. Điều này có thể tạo cơ hội cho các công ty như Posco E&C và Lotte Construction, nhưng nếu các công ty xây dựng chỉ tham gia vào các dự án chiến lược, một số khu vực có thể bị hủy bỏ đấu thầu, dẫn đến việc chọn nhà thầu bị trì hoãn.

Nếu tốc độ thực hiện dự án tăng lên, thời điểm di dời cũng có thể bị dồn lại. Hiện tại, 14 khu vực trong khu đô thị mới Mokdong có khoảng 26.629 căn hộ, dự kiến sẽ mở rộng lên khoảng 47.000 căn hộ sau khi tái xây dựng. Nếu giấy phép thực hiện dự án và giấy phép quản lý được tiến hành gần như đồng thời, nhu cầu di dời cho khoảng 27.000 căn hộ hiện tại có thể tập trung.

Việc hấp thụ nhu cầu này trong nội bộ Mokdong sẽ gặp khó khăn, do đó không chỉ quận Yangcheon mà cả các khu vực Gangseo, Guro, Yeongdeungpo và thành phố Bucheon ở phía tây nam Seoul cũng sẽ bị ảnh hưởng đến thị trường cho thuê. Với nhu cầu cao về trường học, có lo ngại rằng số lượng nhà cho thuê sẽ giảm và giá đặt cọc sẽ tăng.

Quận Yangcheon đang lên kế hoạch phân tích khối lượng di dời dự kiến hàng năm thông qua nghiên cứu "Kế hoạch ổn định di dời tái xây dựng căn hộ Mokdong" và xây dựng phương án phân tán thời điểm di dời.

Tại một số dự án, cũng đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh tốc độ thực hiện dự án để xem xét khả năng nhận thầu của nhà thầu và khó khăn trong việc di dời. Họ cho rằng nếu đấu thầu và cấp phép diễn ra đồng thời, dự án có thể bị trì hoãn.

Một đại diện trong dự án tại Shinjeong-dong cho biết: "Nếu chỉ tập trung vào việc tăng tốc, chúng ta có thể gặp phải tình trạng tắc nghẽn trong cấp phép hoặc hỗn loạn trong di dời" và "Một số khu vực đang có xu hướng điều chỉnh lịch trình đấu thầu sang đầu năm sau khi các nhà thầu hàng đầu có khả năng tham gia".