Eleven Construction trở lại có lãi nhờ dự án phát triển khu đất UN ở Yongsan

Công ty phát triển bất động sản hàng đầu Hàn Quốc, Eleven Construction, đã quay trở lại có lãi sau ba năm thua lỗ nhờ vào việc tập trung phát triển khu đất của Bộ Tư lệnh Liên Hợp Quốc ở Yongsan. Lợi nhuận ròng hợp nhất của công ty đã vượt qua 1.800 tỷ đồng, nhờ vào kết quả kinh doanh của công ty con Yongsan Eleven. Tuy nhiên, trong hoạt động kinh doanh, công ty đã ghi nhận hơn 1.000 tỷ đồng tiền mặt bị rút ra. Để chuyển đổi sự phục hồi trên sổ sách thành cải thiện tài chính thực sự, việc thu hồi tiền từ việc bán căn hộ và tiền đặt cọc cho thuê nhà chung cư, nhằm giảm 13.000 tỷ đồng trong dự án tài trợ (PF), là điều then chốt.

Theo báo cáo kiểm toán được công bố trên hệ thống công bố điện tử của Cơ quan Giám sát Tài chính vào ngày 26, Eleven Construction đã ghi nhận doanh thu hợp nhất đạt 4.076.560 triệu đồng và lợi nhuận ròng đạt 1.836.680 triệu đồng trong năm ngoái. Công ty đã thoát khỏi tình trạng thua lỗ kéo dài từ năm 2022 và quay trở lại có lãi sau ba năm.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự phục hồi này là công ty TNHH Yongsan Eleven, đơn vị phụ trách phát triển khu đất của Bộ Tư lệnh Liên Hợp Quốc. Yongsan Eleven đã ghi nhận doanh thu 2.161.340 triệu đồng và lợi nhuận ròng 1.332.220 triệu đồng trong năm ngoái nhờ vào việc bán căn hộ cao cấp. Một phần lớn lợi nhuận ròng hợp nhất đến từ dự án Yongsan.

Lợi nhuận ròng cũng phản ánh hiệu ứng từ việc ghi nhận tài sản thuế hoãn lại liên quan đến lỗ lũy kế. Khi có khả năng phát sinh thu nhập chịu thuế trong tương lai, chi phí thuế doanh nghiệp giảm, dẫn đến lợi nhuận ròng tăng. Mặc dù lợi nhuận hoạt động đã được cải thiện, nhưng không thể coi toàn bộ sự gia tăng lợi nhuận ròng là kết quả của dòng tiền vào từ hoạt động kinh doanh.

Eleven Construction đã tập trung vào phát triển khu đất của Bộ Tư lệnh Liên Hợp Quốc thay vì mở rộng các dự án mới trong bối cảnh thị trường bất động sản suy thoái và thị trường PF gặp khó khăn. Dự án lớn nhất của công ty, 'The Parkside Seoul', là một dự án phát triển đa chức năng bao gồm nhà chung cư, căn hộ dịch vụ, khách sạn và các cơ sở thương mại, được xây dựng trên khu đất rộng 44.935 m2 ở Itaewon, quận Yongsan, mà công ty đã mua từ Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH) với giá 10.552 tỷ đồng vào năm 2017. Công ty Hyundai Construction đang thực hiện xây dựng với mục tiêu hoàn thành vào năm 2027.

Bài kiểm tra đầu tiên là căn hộ cao cấp 'The Parkside Suite' được cung cấp vào năm ngoái. Mặc dù ghi nhận tỷ lệ cạnh tranh đăng ký trung bình là 1,67:1, nhưng thành công của dự án phụ thuộc vào tốc độ ký hợp đồng và thu hồi tiền bán hàng. Tiền đặt cọc, tiền giữa và tiền còn lại phải được thu hồi đúng kế hoạch để đảm bảo việc thanh toán gốc và lãi của PF cũng như chi phí xây dựng tiếp theo được thực hiện suôn sẻ.

Điểm mấu chốt tiếp theo của công ty là cung cấp 420 căn hộ chung cư. Đây là sản phẩm nhà ở cao cấp chủ yếu có diện tích lớn, dự kiến sẽ được cung cấp theo hình thức cho thuê tư nhân vào tháng 9 tới. Cấu trúc này sẽ hoạt động cho thuê trong một khoảng thời gian nhất định trước khi chuyển đổi sang hình thức bán.

Việc cung cấp cho thuê tư nhân sẽ không bị áp dụng quy định về giá trần bán, do đó công ty có thể xác định giá phù hợp với tình hình thị trường và tính khả thi của sản phẩm. Tuy nhiên, dòng tiền hiện tại sẽ phụ thuộc vào tiền đặt cọc thuê từ việc thu hút người thuê hơn là giá chuyển đổi sang bán trong tương lai. Thời điểm cung cấp căn hộ chung cư và thời điểm thu tiền đặt cọc sẽ trùng với thời hạn đáo hạn của PF, do đó việc đảm bảo nhu cầu thuê sẽ là yếu tố chính trong việc cải thiện cấu trúc tài chính.

Mặc dù có lợi nhuận trên sổ sách, nhưng dòng tiền vẫn gặp khó khăn. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh hợp nhất trong năm ngoái ghi nhận lỗ ròng 1.067.220 triệu đồng, tiếp tục duy trì tình trạng âm trong ba năm liên tiếp. Điều này có nghĩa là số tiền vào từ hoạt động kinh doanh thấp hơn số tiền đã chi cho chi phí dự án và chi phí xây dựng.

Tồn kho cũng vượt quá 20.000 tỷ đồng. Theo báo cáo kiểm toán, giá trị nhà chưa hoàn thành là 5.654 tỷ đồng, trong khi giá trị đất là 12.352 tỷ đồng. Số tiền chưa thu từ việc bán hàng cũng đạt 1.609 tỷ đồng, cho thấy có sự chậm trễ giữa doanh thu đã ghi nhận và tiền thực tế thu vào.

Khoản nợ hợp nhất khoảng 17.000 tỷ đồng, với tỷ lệ nợ khoảng 200%. Khoản vay từ các bên liên quan cũng tăng lên khoảng 1.000 tỷ đồng. Dự án PF chính cho phát triển Yongsan khoảng 13.000 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào năm 2027.

Tốc độ thu hồi tiền mặt từ khu đất của Bộ Tư lệnh Liên Hợp Quốc sẽ ảnh hưởng đến khả năng giảm nợ và gánh nặng lãi suất. Nếu việc thu hồi tiền từ bán căn hộ và tiền đặt cọc cho thuê chung cư bị chậm trễ, có thể phát sinh chi phí tài chính lớn trong quá trình gia hạn hoặc tái cấp vốn.

Cần thiết phải thu hồi vốn từ các dự án hiện có bên ngoài Yongsan. Tại 'Parkrest Haenam' ở huyện Haenam, tỉnh Jeonnam và 'Gochon Central Xi' ở thành phố Gimpo, tỉnh Gyeonggi vẫn còn tồn kho và số tiền chưa thu từ việc bán hàng. Dù có thể ghi nhận lợi nhuận lớn từ Yongsan, nhưng nếu không giải phóng được vốn bị mắc kẹt tại các dự án khác, tốc độ cải thiện dòng tiền của toàn công ty sẽ bị hạn chế.

Eleven Construction đã thành công trong việc phục hồi trên báo cáo tài chính nhờ vào việc tập trung vào khu đất của Bộ Tư lệnh Liên Hợp Quốc. Tuy nhiên, với tồn kho vượt 20.000 tỷ đồng và khoản PF khoảng 10.000 tỷ đồng còn lại, việc hoàn thành quá trình phục hồi sẽ phụ thuộc vào dòng tiền thực tế vào hơn là doanh thu và lợi nhuận ròng.

Nếu tiền từ việc bán căn hộ và tiền đặt cọc cho thuê dẫn đến việc thanh toán PF và giảm nợ, khu đất của Bộ Tư lệnh Liên Hợp Quốc có thể trở thành dự án tiêu biểu cứu Eleven Construction khỏi khủng hoảng. Ngược lại, nếu việc thu hồi tiền bị chậm trễ, toàn bộ công ty sẽ bị ảnh hưởng bởi tiến độ của một dự án đơn lẻ và tình hình thị trường tài chính.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #The Parkside Seoul
• #Yongsan UN
• #Eleven Construction