Tổng thống 'người bán tốt' hãy xem xét hoàn cảnh của người dân

“Đã xem xét hoàn cảnh của người mua.” “Giao dịch được tiến hành một cách minh bạch theo thỏa thuận dân sự.” Đó là lời giải thích của Nhà Xanh về giao dịch thế chấp căn hộ của vợ chồng Tổng thống Lee Jae-myung tại Bundang. Đảng Dân chủ đồng hành đã đi xa hơn. Họ cho rằng việc thiết lập thế chấp để đảm bảo khoản thanh toán chưa thanh toán là “một phương thức giao dịch hợp pháp và bình thường” và “là một phương tiện thường được sử dụng.” Họ cũng cho biết quy định cho vay không phải là “một chế độ cấm người bán hoãn thanh toán.” Họ cũng bổ sung rằng vợ chồng Tổng thống đã chấp nhận “điều kiện bất lợi” khi nhận thanh toán muộn.

Nếu chấp nhận lời giải thích này, thì giao dịch lần này không chỉ dừng lại ở việc phòng thủ. Đây là một giao dịch mẫu mực, hợp pháp, bình thường và đã xem xét hoàn cảnh của người mua, trong đó người bán đã chấp nhận cả những điều kiện bất lợi. Thật đáng tiếc nếu chỉ để lại cho thiện chí cá nhân của Tổng thống. Có thể đặt tên cho nó là 'tài chính người bán tốt' và phát triển thành một chế độ chính thức.

Vợ chồng Tổng thống đã bán căn hộ tại Bundang, thành phố Seongnam với giá 29 tỷ won và thiết lập thế chấp với số tiền tối đa 17,7 tỷ won cho người mua. Họ đã chuyển nhượng quyền sở hữu trước khi nhận toàn bộ tiền bán và quyết định không nhận lãi suất cho khoản chưa thanh toán. Họ cũng đã đưa ra lý do rằng đây là một giao dịch đã xem xét vấn đề chuyển nhượng quyền tái xây dựng.

Theo lời giải thích của Nhà Xanh, việc chuyển nhượng quyền sở hữu trước khi thanh toán toàn bộ và mở ra khả năng chuyển nhượng quyền tái xây dựng, trong khi khoản chưa thanh toán sẽ được trả không lãi suất sau vài tháng. Với mức độ này, việc gọi đây là 'người bán tốt' không phải là quá đáng. Được biết, khoản thanh toán còn lại sẽ được thực hiện vào cuối tháng 10. Tuy nhiên, các điều kiện cụ thể về khoản chưa thanh toán thực tế và các điều kiện hoàn trả, trễ hạn vẫn chưa được công bố.
 
Chính phủ đã giảm hạn mức cho vay thế chấp nhà ở từ 2 tỷ won xuống 2 tỷ won đối với các căn hộ có giá trên 25 tỷ won tại khu vực thủ đô và khu vực bị kiểm soát trong chính sách ngày 15 tháng 10 năm ngoái. Điều này nhằm mạnh mẽ ngăn chặn việc vay mua nhà cao cấp. Dù mua căn hộ 29 tỷ won, số tiền vay tối đa từ ngân hàng chỉ là 2 tỷ won.

Tuy nhiên, nếu người bán hoãn thanh toán và thiết lập thế chấp cho căn hộ đó, tình hình sẽ khác. Người mua sẽ nhận quyền sở hữu trước khi thanh toán toàn bộ và sau đó sẽ trả tiền cho người bán. Nợ phải trả cho ngân hàng đã chuyển sang nợ phải trả cho người bán, nhưng chức năng kinh tế của khoản nợ để mua nhà vẫn không thay đổi.

Lời nói của Đảng Dân chủ rằng luật hiện hành không cấm điều này là đúng. Tuy nhiên, nói rằng điều này hợp pháp là câu trả lời về mặt pháp lý, không phải là câu trả lời chính sách của đảng cầm quyền. Chính phủ đã thu hẹp cánh cửa của ngân hàng để ngăn chặn việc vay mua nhà, nhưng giờ đây lại đặt câu hỏi liệu có ổn không khi người bán mở cánh cửa bên cạnh.

Nhà Xanh đã nhấn mạnh “hoàn cảnh của người mua.” Không có người dân nào không có hoàn cảnh. Có những người không thể bán nhà đúng hạn hoặc không nhận lại tiền đặt cọc. Cũng có rất nhiều người gặp khó khăn trong việc sắp xếp thời gian nhập cư, vay vốn và thuế.

Vấn đề không phải là ai khổ hơn. Mà là chế độ sẽ chấp nhận hoàn cảnh nào và ai sẽ tự giải quyết hoàn cảnh của mình. Nếu chính phủ và đảng cầm quyền định sử dụng hoàn cảnh cần giữ tư cách thành viên của hiệp hội tái xây dựng như một lý do để biện minh cho giao dịch, thì họ cần phải trả lời về tiêu chí chấp nhận hoàn cảnh của ai và hoàn cảnh nào.
 
Đảng Dân chủ đã nói rằng thế chấp là một phương tiện thường được sử dụng trong giao dịch bất động sản. Việc nói rằng quyền thế chấp là một công cụ bảo đảm phổ biến và việc người bán để lại một phần lớn tiền bán căn hộ cao cấp không lãi suất trong vài tháng là hai điều khác nhau.

Theo phân tích của văn phòng đại diện Kim Eun-hye thuộc Đảng Quyền lực Nhân dân, trong khoảng thời gian từ tháng 1 đến tháng 5 năm nay, các giao dịch được phân loại là có thế chấp giữa người mua và người bán chỉ chiếm 3,87% tổng số giao dịch căn hộ. Tại các căn hộ có giá từ 25 tỷ đến dưới 30 tỷ won, tỷ lệ này là 5,96%. Ít nhất, con số này không thể được gọi là giao dịch chủ đạo trong phân khúc giá đó.

Tuy nhiên, tại Yangji-dong, nơi có căn hộ của Tổng thống, đã có nhiều giao dịch mà người bán đóng vai trò là người giữ thế chấp trước khi tiến hành các thủ tục tái xây dựng. Điều này có thể được nhìn nhận là một giao dịch gấp rút liên quan đến lịch trình tái xây dựng, chứ không phải là một phương thức phổ biến trong toàn thị trường.

Tính thông thường của công cụ bảo đảm thế chấp và tính bất thường của điều kiện giao dịch trong đó người bán đã hoãn một phần lớn tiền bán căn hộ cao cấp không lãi suất trong vài tháng là hai vấn đề khác nhau. Nếu muốn nhấn mạnh rằng Tổng thống đã chấp nhận những điều kiện bất lợi như một sự quan tâm đặc biệt, thì không nên gộp nó vào một phương thức giao dịch thông thường.

Trên thị trường đã xuất hiện các bất động sản cao cấp với các quảng cáo như 'cho vay chủ nhà', 'có thể thế chấp cho người bán', 'có thể cho vay khoản thanh toán còn lại'. Chủ nhà đã bắt đầu lấp đầy khoảng trống mà các khoản vay ngân hàng đã thu hẹp. Nếu quy định cho vay không thể xóa bỏ nợ mà chỉ đẩy nó ra ngoài sổ sách của các công ty tài chính, thì đây không phải là thời điểm chỉ để lại cho thiện chí cá nhân hoặc hợp đồng tư nhân không chính thức.
 
Khởi đầu của việc thể chế hóa không phải là hỗ trợ mà là báo cáo và quản lý. Nếu như giao dịch là hợp pháp và bình thường như lời giải thích của Nhà Xanh và Đảng Dân chủ, thì cần phải thiết lập tiêu chí để phân biệt tài chính người bán với các khoản vay tư nhân khác và báo cáo, quản lý.

Việc hoãn thanh toán giữa các bên cần được phân loại thành một mục riêng trong kế hoạch tài chính, với các khoản chưa thanh toán thực tế, lãi suất, thời hạn và nguồn trả nợ được ghi rõ. Cần xác định xem có cộng dồn với các khoản vay từ ngân hàng hay không, và cách thức quản lý khả năng hoàn trả cũng cần được làm rõ.

Cũng cần phân biệt các đối tượng được hỗ trợ chính sách hoặc đối xử riêng biệt. Cần có tiêu chí về việc có giới hạn cho những người không có nhà ở thực sự, hay có bao gồm cả việc chậm trễ trong việc bán nhà hiện tại hoặc chuyển nhượng quyền tái xây dựng hay không. Nguyên tắc đánh thuế đối với lợi ích kinh tế phát sinh từ việc hoãn không lãi suất hoặc lãi suất thấp cũng cần phải rõ ràng.

Người bán cũng phải gánh chịu rủi ro khi không nhận được khoản thanh toán lớn đúng hạn. Cần có một hợp đồng tiêu chuẩn bao gồm tỷ lệ lãi suất trễ hạn, thực hiện thế chấp và tiêu chí xác nhận quyền ưu tiên.

Chính phủ đã gán cho những người giảm giá thuê nhà cái tên 'người cho thuê tốt' và đã cấp giảm thuế. Theo logic của chính phủ, không có lý do gì để không đặt tên và cung cấp lợi ích cho những người đã chờ đợi tiền bán không lãi suất vì đã xem xét hoàn cảnh của người mua. Một ví dụ cụ thể về giao dịch của Tổng thống đã xuất hiện.

Tất nhiên, khi thể chế hóa, cần phải thừa nhận những thực tế không thoải mái. Khoản nợ chưa thanh toán mà người bán phải chịu cũng là một khoản nợ phát sinh để mua nhà. Nếu được quản lý cùng với các khoản vay từ ngân hàng, thì khoản chưa thanh toán đó cũng sẽ nằm trong số nợ mua nhà mà chính phủ đã dự định quản lý. Nếu không quản lý, điều này sẽ trở thành một lối đi ngoài quy định chỉ dành cho những người có khả năng tài chính và gặp được chủ nhà tin tưởng.

Không thể để mặc cho những vấn đề không bị cấm chỉ bằng lời nói, cũng không thể để lại như một câu chuyện tốt đẹp về sự quan tâm của Tổng thống. Nếu lời giải thích của chính phủ và đảng cầm quyền là đúng, thì cần phải yêu cầu báo cáo về số nợ thực tế và các điều kiện lãi suất, thời hạn và công khai quy tắc quản lý. Nếu không thể làm như vậy, thì không nên đóng gói nó như một hành động tốt của Tổng thống.

Không có người dân nào không có hoàn cảnh. Điều quan trọng không phải là ai khổ hơn, mà là chính sách sẽ chấp nhận hoàn cảnh nào và theo tiêu chí nào. 'Người bán tốt' Tổng thống ơi, hãy xem xét hoàn cảnh của người dân dưới góc độ chế độ.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #giao dịch thế chấp
• #tài chính người bán
• #quy định cho vay nhà ở