Cải cách thuế cần tinh vi để kiểm soát 'một căn nhà thông minh'

Tổng thống Lee Jae-myung đã xác định "một căn nhà thông minh" là một vấn đề nghiêm trọng trong hội thảo quốc gia về chính sách bất động sản diễn ra vào ngày 23. Ông cho rằng chính sách bảo vệ một hộ gia đình một nhà đã không phân biệt đúng đắn giữa giá nhà và mục đích sở hữu, dẫn đến việc nhu cầu đầu tư dồn vào những căn nhà đắt nhất. Tổng thống Lee cũng nhấn mạnh rằng cần thảo luận về mức thuế mà các căn nhà cao cấp sẽ phải chịu. Cách thức đánh thuế đối với một căn nhà cao cấp trong đề xuất cải cách thuế sẽ được công bố vào cuối tháng này đã trở thành vấn đề chính. Hướng đi là đúng, nhưng nếu thiết kế không chặt chẽ, các quy định nhằm ngăn chặn sẽ có thể tạo ra sự lệch lạc khác.

Nếu chỉ đánh thuế dựa trên số lượng nhà, người sở hữu nhiều nhà có tổng giá trị tài sản tương tự như người sở hữu một căn nhà cao cấp có thể phải trả thuế nhiều hơn. Khi quy định về sở hữu nhiều nhà càng nghiêm ngặt, nhu cầu sẽ chuyển dịch sang những căn nhà cao cấp để tránh quy định. Hiện tượng "một căn nhà thông minh" không chỉ xuất phát từ việc quy định lỏng lẻo. Nó cũng là kết quả của việc quy định dựa vào số lượng nhà đã thay đổi hình thức đầu tư. Cần thiết phải phản ánh hợp lý giá trị sở hữu thay vì chỉ dựa vào số lượng nhà và đánh thuế một căn nhà cao cấp theo quy mô tài sản.

Tuy nhiên, không nên chỉ dừng lại ở việc thay đổi ranh giới cũ dựa trên số lượng nhà sang ranh giới mới dựa trên tiêu chí giá trị cao. Nếu mức thuế tăng đột ngột khi vượt qua một mức giá nhất định, nhu cầu có thể dịch chuyển xuống dưới mức đó hoặc những cư dân lâu dài có thu nhập thấp có thể phải gánh chịu thuế không thể chi trả. Tổng thống Lee cũng cho biết mục tiêu không phải là ép giá nhà xuống mà việc sử dụng thuế để kiềm chế nhu cầu là một biện pháp ngoại lệ. Việc đề xuất tiêu chí "nhà ở" thay vì "cư trú thực sự" cũng xuất phát từ nhận thức rằng cần xem xét cả giá cả lẫn mục đích sở hữu. Những người tạm thời rời khỏi nhà vì công việc, học tập hay điều trị không thể bị coi như những người sở hữu nhà đầu tư, nhưng cần có các tiêu chí phân định khách quan như lịch sử cư trú và tình trạng sở hữu nhà khác. Mục tiêu không phải là trừng phạt những căn nhà đắt tiền mà là đánh thuế phù hợp với giá trị tài sản và mục đích sở hữu.

Cũng cần phải xem xét các lỗ hổng trong chính sách thuế chuyển nhượng. Trong hội thảo hôm đó, đã có đề xuất giới hạn quyền miễn thuế chuyển nhượng cho một căn nhà chỉ một lần trong đời. Tổng thống Lee cũng cho rằng việc cấp quyền lợi này vô hạn là vấn đề và có thể xem xét giảm quyền lợi theo số lần hoặc đặt giới hạn tổng số quyền lợi. Nếu người sở hữu nhà cao cấp liên tục chuyển đổi và nhận cùng một quyền lợi mỗi lần, việc miễn thuế cho một căn nhà có thể trở thành công cụ tích lũy tài sản lặp đi lặp lại. Cũng cần phải điều chỉnh các khoản miễn thuế đặc biệt cho việc sở hữu lâu dài theo hướng phản ánh đúng mục đích cư trú hơn là chỉ đơn thuần là sở hữu.

Việc hạn chế quyền lợi lặp đi lặp lại và việc đánh thuế chuyển nhượng quá mức cho việc bán bình thường là hai vấn đề khác nhau. Nếu tăng gánh nặng sở hữu trong khi chặn lối ra ở giai đoạn giao dịch, người dân có thể chọn giữ nhà thay vì bán, dẫn đến tình trạng tắc nghẽn nguồn cung. Tổng thống Lee cũng đã thừa nhận cần xem xét đề xuất công nhận thuế sở hữu như một chi phí cần thiết trong tính toán lợi nhuận chuyển nhượng. Đây là một phương án cho phép phản ánh một phần gánh nặng ở giai đoạn sở hữu vào giai đoạn bán. Cần có một thiết kế ngăn chặn việc lợi dụng quyền lợi lặp đi lặp lại nhưng không cản trở việc bán bình thường và di chuyển cư trú.

Chính phủ không nên chỉ dừng lại ở việc đưa ra tiêu chí giá trị cao và tỷ lệ thuế sở hữu. Cần phải trình bày một hệ thống rõ ràng về ai sẽ gánh chịu nhiều hơn, tại sao và trong trường hợp nào sẽ được bảo vệ, cũng như cách hạn chế quyền lợi thuế chuyển nhượng lặp đi lặp lại trong khi mở ra lối thoát cho việc bán. Sự phát triển của "một căn nhà thông minh" không chỉ do gánh nặng thuế nhẹ mà còn do thiết kế thuế lỏng lẻo. Sự thành công hay thất bại của đợt cải cách này cũng phụ thuộc vào việc khắc phục bao nhiêu sự méo mó từ giai đoạn sở hữu đến giai đoạn chuyển nhượng, chứ không chỉ là cường độ thuế.