[Hội thảo lớn về bất động sản] Jin Mi-yun: "Cần mở lại dòng chảy cung cấp nhà ở..."

Trong hội thảo quốc dân về bất động sản do Tổng thống Lee Jae-myung chủ trì vào ngày 23, đã có những chỉ trích về việc đứt gãy liên kết trong chuỗi cung cấp nhà ở từ cấp phép đến khởi công, hoàn công và nhập cư.
 
Giáo sư Jin Mi-yun từ Đại học Myongji, người phát biểu tại sự kiện, nhấn mạnh rằng cần có hỗ trợ tài chính và thuế từ chính phủ để nhanh chóng mở lại dòng chảy cung cấp nhà ở đang bị tắc nghẽn.
 
Giáo sư Jin nhấn mạnh tính cấp thiết của việc cung cấp nhà ở để ổn định đời sống, đồng thời đề xuất 7 chính sách chủ chốt nhằm khôi phục đường ống cung cấp đã bị đứt gãy.
 
Bà cho biết: "Từ năm 2022, số lượng cấp phép và khởi công đã giảm mạnh, đặc biệt là khối lượng khởi công. Điều này sẽ dẫn đến sự giảm sút trong số lượng hoàn công và nhập cư trong tương lai, cũng như giảm nguồn cung trên thị trường giao dịch, từ đó gia tăng gánh nặng chi phí nhà ở cho người dân và tầng lớp trung lưu."
 
Bà cũng cho biết: "Sau vụ lừa đảo cho thuê nhà, niềm tin của người thuê đã bị sụp đổ, dẫn đến sự giảm sút lớn trong các lựa chọn nhà ở quan trọng cho các hộ gia đình trẻ và cặp vợ chồng mới cưới, đó là các căn hộ mới không phải chung cư. Cần khôi phục đường ống cung cấp nhà ở để cấp phép dẫn đến khởi công, và khởi công dẫn đến hoàn công và nhập cư."
 
Giáo sư Jin nhấn mạnh rằng cần có hỗ trợ tài chính và thuế có chọn lọc để phục hồi cung cấp nhà ở mới. Bà cho biết: "Cần cải thiện môi trường để các dự án đã hoàn tất việc cấp phép và có đất nhưng chưa thể khởi công được hỗ trợ trước tiên. Tuy nhiên, việc nới lỏng quy định hoặc hỗ trợ có thể làm tăng giá cả hoặc tâm lý kỳ vọng, vì vậy cần hỗ trợ có chọn lọc thay vì hỗ trợ toàn diện."
 
Bà cũng nhấn mạnh rằng cần giải quyết tình trạng tắc nghẽn ở tất cả các giai đoạn của các dự án cải tạo tư nhân. Bà cho biết: "Các dự án cải tạo là một con đường cung cấp nhà ở dài hạn cần được mở rộng, nhưng chỉ nới lỏng tỷ lệ sử dụng không đủ. Cần quản lý liên tục các tắc nghẽn ở tất cả các giai đoạn như gánh nặng chi phí xây dựng, hỗ trợ tài chính, phí chia sẻ và xung đột giữa các hiệp hội, đồng thời kiểm tra xem việc nới lỏng quy định có thực sự dẫn đến cung cấp hay không."
 
Ngoài ra, bà cũng đề xuất rằng cần quản lý tích hợp các yếu tố rủi ro theo từng giai đoạn như quy hoạch, bồi thường, tạo đất và giao thông, đồng thời tăng cường hợp tác giữa trung ương, địa phương và công cộng. Bà nhấn mạnh rằng cần có thiết kế chi tiết để người dân cảm nhận được rằng họ có thể vào ở trong những ngôi nhà với giá cả hợp lý và đa dạng loại hình nhà ở.
 
Bà cũng chỉ ra rằng cần thúc đẩy phát triển hỗn hợp có kế hoạch đối với các khu đất sử dụng thấp và đất bỏ hoang. Bà cho biết: "Cần có sự linh hoạt trong việc chuyển đổi các khu vực thương mại và công nghiệp không được sử dụng đúng cách thành khu nhà ở do sự thay đổi trong cấu trúc công nghiệp, việc làm và tiêu dùng, nhưng cần phát triển theo phương pháp hỗn hợp có chọn lọc và có kế hoạch đối với các khu đất đã suy giảm chức năng và sử dụng thấp."
 
Bà cũng nhấn mạnh rằng cần mở rộng trung gian cho thuê thông qua việc phát triển các chủ thể cho thuê chuyên nghiệp. Bà cho biết: "Cần phát triển những người cho thuê có chuyên môn để lấp đầy khoảng trống lớn giữa thị trường cho thuê công cộng nghiêm ngặt và thị trường cho thuê tư nhân, nhằm tạo điều kiện cho việc vận hành cho thuê dài hạn và mới. Tuy nhiên, cần phải gắn nghĩa vụ tuân thủ tính công cộng, quản lý minh bạch và bảo vệ người thuê với mức hỗ trợ nhận được."
 
Giáo sư Jin nhấn mạnh rằng: "Chính phủ không chỉ đơn thuần là mạng lưới an toàn về nhà ở mà còn phải đóng vai trò là người tạo ra thị trường để bảo vệ nguồn cung trong thời kỳ suy thoái kinh tế. Cần tăng cường vai trò của cầu thang nhà ở để giảm bớt rào cản cho những người muốn sở hữu nhà lần đầu." Bà cũng đề xuất rằng cần cải cách hệ thống quy định phức tạp và chồng chéo như khu vực điều chỉnh, khu vực nóng về đầu cơ và khu vực cấp phép giao dịch đất đai, đồng thời duy trì khả năng ứng phó với sự bất ổn của thị trường nhưng theo hướng giảm bớt gánh nặng và bất tiện cho người dân.
 
Sau khi phát biểu, Tổng thống Lee Jae-myung đã đặt câu hỏi cho giáo sư Jin về nguyên nhân cấu trúc dẫn đến sự giảm mạnh trong số lượng cấp phép và khởi công nhà ở từ năm 2022.
 
Giáo sư Jin trả lời: "Tác động của việc tăng lãi suất bắt đầu từ cuối năm 2022 là rất lớn. Nguyên nhân chủ yếu không phải do chính sách mà là do sự suy giảm môi trường bên trong và bên ngoài như sự gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu, vấn đề cung cấp vật liệu và sự gia tăng chi phí xây dựng do đại dịch COVID-19."
 
Về tình hình hiện tại và triển vọng trong tương lai, giáo sư Jin cho biết: "Tình hình này vẫn tiếp diễn. Các tập đoàn lớn đang quay trở lại thị trường thông qua việc nhận thầu tái xây dựng tư nhân, nhưng thị trường mà hơn 90% là các nhà thầu xây dựng nhà ở nhỏ và vừa thì đang rất trầm lắng."
 
Bà cũng chỉ ra rằng việc lãi suất cao kéo dài, khó khăn trong việc cung cấp vật liệu và tình trạng chưa cải thiện của thị trường tài chính dự án (PF) có thể dẫn đến xu hướng giảm trong cấp phép và khởi công trong thời gian tới, khi xem xét tình hình kinh tế khách quan.