Diễn đàn quốc dân về bất động sản: Định hình các vấn đề cốt lõi về thuế tài sản và tiêu chuẩn người mua thực

Chính phủ đang xem xét một kế hoạch tổng thể về bất động sản bao gồm thuế và tài chính, trong đó diễn đàn quốc dân về bất động sản do Tổng thống chủ trì vào ngày 23 tới được dự đoán sẽ là bước ngoặt trong việc định hình hướng đi chính sách trong tương lai. Các vấn đề cốt lõi như chuyển đổi tiêu chuẩn đánh thuế thuế tài sản tổng hợp, tiêu chuẩn nhà ở cao cấp và mức độ công nhận người mua thực sự trong tài chính nhà ở đang nổi lên như những điểm nóng.

Theo thông tin từ ngành vào ngày 21, tại diễn đàn này, việc chuyển đổi tiêu chuẩn đánh thuế thuế tài sản từ 'số lượng nhà' sang 'giá trị tổng hợp' của các bất động sản đang được dự kiến sẽ là một trong những chủ đề chính. Hiện tại, hệ thống này đang tạo ra gánh nặng thuế lớn hơn cho những người sở hữu nhiều nhà có giá trị thấp hơn so với những người sở hữu một nhà cao cấp, dẫn đến tranh cãi về sự công bằng trong đánh thuế.

Trước đó, trong diễn đàn lắng nghe ý kiến công chúng về thuế bất động sản diễn ra vào ngày 16, cũng đã có ý kiến cho rằng cần phải tái cấu trúc hệ thống thuế dựa trên giá trị thay vì số lượng nhà. Tuy nhiên, việc chuyển đổi tiêu chuẩn và điều chỉnh gánh nặng thuế thực tế là hai vấn đề khác nhau. Mức độ đặt tiêu chuẩn cho nhà ở cao cấp và mức độ công nhận gánh nặng cho người sở hữu một nhà thực sự sẽ ảnh hưởng đến phản ứng của thị trường.

Cùng với yêu cầu phải hiện thực hóa gánh nặng sở hữu, cũng có những lo ngại rằng nếu gánh nặng thuế tăng nhanh trong thời gian ngắn, có thể dẫn đến việc chuyển giao chi phí cho người thuê hoặc phản kháng thuế. Đặc biệt, những người sở hữu một nhà với mục đích thực sự có thể phản ứng nhạy cảm với việc tăng thuế, vì sự gia tăng giá nhà không ngay lập tức dẫn đến cải thiện dòng tiền. Nếu kỳ vọng rằng việc tăng cường thuế sở hữu sẽ dẫn đến việc tăng nguồn cung nhà, có thể có ý kiến cho rằng phản ứng của thị trường sẽ lớn hơn hiệu quả chính sách.

Woo Byeong-tak, chuyên gia của Shinhan Premier Pathfinder, cho biết: "Về mặt công bằng thuế, việc tăng thuế sở hữu đối với nhà cao cấp có thể hợp lý, nhưng việc tạo áp lực thuế để thu hút nguồn cung từ những người sở hữu nhiều nhà hoặc nhà cao cấp có thể dẫn đến việc lặp lại sai lầm chính sách" và nhấn mạnh rằng "chính phủ nên giao tiếp với người dân dựa trên lý do đảm bảo công bằng thuế hợp lý phù hợp với sự gia tăng giá cả, thay vì mục tiêu không thực tế là thu hút nguồn cung".

Trong lĩnh vực tài chính, ranh giới giữa quy định cho vay và bảo vệ người mua thực sự đang trở thành vấn đề tranh cãi. Tính đến 15 giờ chiều cùng ngày, tổng số đề xuất chính sách từ công chúng được gửi đến trang web diễn đàn bất động sản là 3.356 ý kiến. Trong đó, 1.449 ý kiến liên quan đến lĩnh vực tài chính nhà ở, 1.096 ý kiến về cung cấp nhà ở và 802 ý kiến về thuế bất động sản.

Đặc biệt, trong số các đề xuất về tài chính nhà ở, có khoảng 400 ý kiến bao gồm các từ khóa liên quan đến 'người không có nhà' và 'người mua thực sự'. Các vấn đề được đề cập phổ biến trong thị trường bao gồm việc nới lỏng hạn mức cho vay thế chấp lần đầu và tỷ lệ giá trị tài sản thế chấp (LTV), cũng như việc tăng hạn mức cho vay cho những người cần tiền để rời khỏi nhà cho thuê với mục đích thực sự. Cũng có những câu hỏi về việc có nên gộp nhu cầu của người mua thực sự không có nhà và nhu cầu chuyển đổi nhà có điều kiện bán nhà cũ vào cùng một khuôn khổ quy định hay không.

Gần đây, việc các ngân hàng thương mại nâng cao tiêu chuẩn cho vay cũng đã làm gia tăng tranh cãi về người mua thực sự. Ngân hàng KB Quốc dân đã giảm hạn mức cho vay mua nhà tại khu vực đô thị và khu vực bị kiểm soát từ mức tối đa 6 tỷ won xuống còn 3 tỷ won. Chính sách quản lý nợ hộ gia đình của chính phủ kết hợp với việc tự quản lý của ngân hàng đã khiến những người không có nhà và người có nhu cầu chuyển đổi nhà cảm thấy quy định chung là quá mức.

Tuy nhiên, cơ quan tài chính vẫn giữ quan điểm rằng cần duy trì chính sách quản lý tổng thể nợ hộ gia đình và ngăn chặn sự nóng lên của thị trường bất động sản. Họ lo ngại rằng nếu nới lỏng quy định cho vay với lý do bảo vệ người mua thực sự, có thể kích thích lại nhu cầu mua. Cuối cùng, việc xác định mức độ công nhận người không có nhà, người mua lần đầu, người có nhu cầu chuyển đổi nhà có điều kiện bán nhà cũ và những chủ nhà cần tiền để rời khỏi nhà cho thuê sẽ là yếu tố quyết định.

Trong lĩnh vực cung cấp, yêu cầu nới lỏng quy định cũng đang gia tăng. Ngành sửa chữa cho rằng để thúc đẩy cung cấp trong khu vực đô thị, cần nới lỏng quy định cho vay tiền di chuyển và mở rộng ưu đãi về tỷ lệ sử dụng đất. Nếu việc huy động tiền di chuyển bị cản trở tại các dự án tái phát triển và tái xây dựng, lịch trình di chuyển, phá dỡ và khởi công sẽ bị trì hoãn, do đó cần có các biện pháp ngoại lệ hoặc bổ sung cho quy định tài chính.

Ngược lại, trong và ngoài chính phủ cũng có những ý kiến thận trọng cho rằng việc nới lỏng quy định quá mức có thể kích thích nhu cầu đầu tư và làm gia tăng bất ổn giá nhà. Mặc dù có sự đồng thuận về sự cần thiết phải mở rộng cung cấp, nhưng cũng cần xem xét các tín hiệu mà việc nới lỏng quy định cho vay tiền di chuyển và ưu đãi tỷ lệ sử dụng đất sẽ gửi đến thị trường.

Các chuyên gia nhấn mạnh rằng diễn đàn lần này không nên chỉ dừng lại ở việc thu thập ý kiến. Họ cho rằng cần phải xác định rõ ràng các tiêu chuẩn giữa công bằng thuế và giảm thiểu tác động thị trường trong lĩnh vực thuế, quản lý nợ hộ gia đình và bảo vệ người mua thực sự trong lĩnh vực tài chính, cũng như giữa nới lỏng quy định và tính công cộng trong lĩnh vực cung cấp.

Song Seung-hyun, đại diện của Urban and Economy, cho biết: "Cần có một cách tiếp cận thận trọng để đảm bảo rằng trước tiên có đủ hàng hóa để giao dịch có thể lưu thông thông qua việc nới lỏng thuế hoặc nới lỏng quy định trong các dự án sửa chữa, sau đó mới tiến hành nới lỏng cho vay". Ông cũng nhấn mạnh rằng "cần điều chỉnh linh hoạt quy định cho vay tiền di chuyển đang làm chậm tốc độ của các dự án tái phát triển và tái xây dựng, để tạo điều kiện thuận lợi hơn".