Cung cấp bất động sản diễn ra trên toàn quốc, nhưng người đăng ký lại chỉ tập trung vào Seoul. Thời đại mà chỉ cái tên vùng thủ đô có thể thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản đã qua. Tình hình ở các tỉnh cũng không khả quan hơn.
Trong nửa đầu năm nay, số lượng người đăng ký ưu tiên trên toàn quốc đạt 283.619 người. Trong số đó, số người đăng ký tại Seoul là 128.137, chiếm 45,2% tổng số. Tuy nhiên, lượng cung không theo kịp, chỉ đạt chưa đến 4%. Số lượng người đăng ký gần như gấp đôi so với lượng cung hàng tháng. Tỷ lệ cạnh tranh trung bình cho các đơn đăng ký ưu tiên tại Seoul ghi nhận là 63,56:1.
Ngược lại, tỉnh Gyeonggi lại có tình hình hoàn toàn khác. Lượng cung thông thường tại đây nhiều hơn gấp 7 lần so với Seoul, nhưng số người đăng ký chỉ có 29.335. Mặc dù có sự chênh lệch giữa các khu vực, tỷ lệ cạnh tranh trung bình chỉ là 1,88:1. Thành phố Incheon, mặc dù có kết quả khả quan, cũng chỉ thu hút 35.978 người cho 4.436 căn hộ, với tỷ lệ 8,11:1, nhưng vẫn còn cách xa Seoul.
Các chỉ số của thị trường đăng ký rất rõ ràng. Người dân đang chờ đợi để mua những ngôi nhà mà họ mong muốn. Nói chính xác hơn, họ đang chờ đợi những ngôi nhà có khả năng tăng giá, có thể bán lại khi cần và thuận tiện cho việc nuôi dạy con cái hoặc đi làm.
Do đó, thị trường đăng ký không chỉ phản ánh sự thiếu hụt cung. Nó còn cho thấy sự không tương thích giữa cung và cầu. Seoul đang thiếu hụt nguồn cung, trong khi các khu vực ngoại ô và các tỉnh lại thiếu cầu. Đây là lý do mà dù chính phủ có tăng cường số lượng cung cấp trên toàn quốc, các tài khoản đăng ký vẫn không hoạt động.
Trước đây, thuật ngữ 'vùng thủ đô' có thể được coi là một bảo chứng nhất định. Ngay cả khi không phải là Seoul, các khu vực chính của Gyeonggi vẫn thu hút được cầu. Mạng lưới giao thông liên vùng, các thành phố mới và phát triển đất đai đã giải thích giá trị tương lai. Tuy nhiên, hiện tại đã khác. Sự gia tăng chi phí xây dựng, giá bán cao, quy định về vay vốn và gánh nặng lãi suất đã khiến người đăng ký trở nên tính toán hơn. Họ xem khả năng tài chính trước khi xem khả năng trúng tuyển. Họ cũng cân nhắc xem giá có thể giữ vững sau khi vào ở hay không.
Sự tập trung vào đăng ký cũng lặp lại theo diện tích. Trong nửa đầu năm nay, trong số các đơn đăng ký ưu tiên cho căn hộ mới trên toàn quốc, có 108.558 người đã đăng ký cho diện tích 84m². Diện tích 84m², được gọi là 'diện tích phổ biến', đã thu hút nhiều người đăng ký nhất. Thị trường vẫn mong muốn những diện tích vừa đủ cho gia đình sinh sống. Tuy nhiên, diện tích này chỉ có giá trị khi nằm ở Seoul hoặc các vị trí quan trọng.
Từ đây, một nghịch lý trong chính sách cung cấp xuất hiện. Để cung cấp cho Seoul, cần phải tháo gỡ các quy định về tái xây dựng và tái phát triển, nhưng các dự án cải tạo lại diễn ra rất chậm. Chi phí xây dựng tăng, phí đóng góp của các thành viên hợp tác tăng, và việc huy động vốn cho di dời và dự án cũng không dễ dàng. Dù đã vượt qua các thủ tục cấp phép, con đường đến khi khởi công vẫn còn dài. Cần thiết phải cung cấp cho Seoul, nhưng tốc độ lại không đạt yêu cầu.
Ngược lại, việc tăng cường cung cấp bên ngoài Seoul có thể diễn ra nhanh hơn. Việc chỉ định các khu đất phát triển, xây dựng các thành phố mới và ưu tiên đất công có thể tạo ra số lượng lớn. Tuy nhiên, nếu không có việc làm, giao thông, trường học, bệnh viện và các khu thương mại đi kèm, nguồn cung sẽ mất giá trị trong thị trường đăng ký. Các tỉnh hiện đang phải đối mặt với tình trạng thiếu đăng ký và áp lực từ các căn hộ không bán được.
Người đăng ký hành động một cách hợp lý. Nếu phải chịu đựng giá bán cao, họ sẽ chọn những nơi ít nhất có khả năng giữ giá. Khi quy định về vay vốn trở nên nghiêm ngặt hơn, sự lựa chọn càng trở nên hạn hẹp. Những người có nhu cầu thực sự nhưng thiếu tiền mặt sẽ bị loại bỏ, trong khi những người có khả năng tài chính sẽ chuyển hướng đến Seoul, nơi an toàn hơn. Kết quả là, việc đăng ký gần như trở thành một công cụ bảo vệ tài sản hơn là một cầu thang nhà ở.
Một điểm mà chính phủ thường bỏ qua khi nói về cung cấp là ở đây. Tổng lượng cung cũng quan trọng, nhưng chỉ dựa vào tổng lượng cung không thể thuyết phục thị trường. Những nguồn cung mà người đăng ký bỏ qua sẽ trở thành căn hộ không bán được, và điều này sẽ quay lại trở thành gánh nặng cho các công ty xây dựng và lĩnh vực tài chính. Ngược lại, nếu nguồn cung ở Seoul thiếu, tỷ lệ cạnh tranh trong đăng ký sẽ tăng lên, và sự khan hiếm của các căn hộ mới sẽ càng lớn. Sự phân hóa giữa các khu vực trong thị trường đăng ký sẽ tiếp tục lặp lại.
Cuộc tranh cãi về các thành phố mới giai đoạn 3 và việc đăng ký trước cũng nằm trong bối cảnh tương tự. Chính phủ đã cố gắng đưa ra nguồn cung trong tương lai sớm hơn, nhưng nếu thời gian thực tế để vào ở kéo dài, việc chờ đợi sẽ trở thành một gánh nặng. Nếu giá ước tính và giá xác định chênh lệch, người trúng tuyển không nhận được cơ hội mà chỉ phải gánh chịu sự không chắc chắn. Để tín hiệu cung trở thành hy vọng cho người có nhu cầu thực sự, thời gian và giá cả cần được quản lý cùng nhau.
Một lần nữa, thị trường đăng ký đang đặt câu hỏi về chính sách cung cấp. Đây có phải là nguồn cung để lấp đầy con số, hay là nguồn cung mà người dân thực sự mong muốn?
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
Hong Seung Woo
hongscoop@ajunews.com
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.