Đại hội thảo bất động sản: Cần đồng bộ hóa chính sách thay vì chỉ tranh luận về 'nới lỏng hay quy định'

Chính phủ sẽ tổ chức đại hội thảo bất động sản dưới sự chủ trì của Tổng thống vào ngày 23 tới. Trước đó, đã có nhiều ý kiến được thu thập liên quan đến cung cấp, tài chính và thuế. Điều cần thiết hiện nay không phải là tổng hợp ý kiến mà là xác định thứ tự ưu tiên và lộ trình thực hiện chính sách. Cần phải sắp xếp các biện pháp nhằm giảm giá nhà ngay lập tức, các chính sách tăng cung trong vài năm tới, quản lý nợ hộ gia đình và tài chính cho xây dựng nhà ở sao cho không mâu thuẫn với nhau. Nếu lần này cũng chỉ dừng lại ở cuộc tranh luận quen thuộc về 'nới lỏng hay quy định', thì chỉ làm gia tăng sự không chắc chắn của thị trường.

Hiện tại, thị trường khó có thể được giải thích theo một hướng duy nhất. Gần đây, giá bán và giá thuê căn hộ ở Seoul đã tăng lần lượt 0,30% và 0,28% trong một tuần, cho thấy sự tăng trưởng đồng thời. Trong khi một số khu vực kinh tế vẫn tiếp tục chứng kiến giá nhà tăng, thì ở các tỉnh, nhiều căn hộ vẫn chưa được bán sau khi hoàn thành. Tình trạng thiếu hụt căn hộ tại vùng thủ đô đang trở thành hiện thực, nhưng việc khởi công và phân phối mới không phục hồi đồng đều. Chính phủ cảnh giác với tình trạng sốt giá nhà và nợ hộ gia đình là điều hiển nhiên. Tuy nhiên, cũng không thể bỏ qua sự suy giảm tính khả thi của các dự án cung cấp và tình trạng thắt chặt tài chính, cũng như sự suy yếu của nền tảng cung cấp trong trung và dài hạn. Nếu áp dụng các biện pháp đồng nhất mà không phân biệt khu vực và loại hình nhà ở, có thể dẫn đến việc kiềm chế quá mức ở một nơi nhưng lại làm trầm trọng thêm tình trạng suy thoái ở nơi khác.

Cần có cả các biện pháp ngắn hạn và dài hạn cho việc cung cấp. Việc cung cấp nhà cho thuê và nhà không phải căn hộ là cần thiết để lấp đầy khoảng trống ngay lập tức. Tuy nhiên, việc cung cấp nhà không phải căn hộ không thể thay thế cho lượng căn hộ được bàn giao, và cũng có giới hạn trong việc giải quyết tình trạng thiếu cung trong vài năm tới. Các dự án tái phát triển, tái xây dựng và các dự án nhà ở tư nhân không phải là những thứ có thể bị trì hoãn chỉ vì mất thời gian. Nếu không bắt đầu ngay bây giờ, tình trạng thiếu cung sẽ lặp lại trong 3-5 năm tới. Chính phủ cần công bố cả các biện pháp bổ sung ngắn hạn và kế hoạch cung cấp căn hộ dài hạn cùng một lúc.

Tài chính cũng cần được phân loại theo mục đích sử dụng. Không thể gộp chung các khoản vay mua nhà có thể kích thích tăng giá nhà với tài chính cho các dự án thực sự cung cấp nhà ở. Tuy nhiên, cũng không thể nới lỏng tất cả các quy định dưới danh nghĩa cung cấp. Tài chính chỉ nên hỗ trợ có chọn lọc cho các dự án có khả năng khởi công, hiệu quả cung cấp và mục đích sử dụng vốn rõ ràng. Tài chính cho người mua thực sự cũng cần được phân loại dựa trên giá nhà, thu nhập, khả năng trả nợ và tình trạng cư trú thực tế.

Về thuế, sự kết hợp và thứ tự thực hiện cũng quan trọng không kém so với định hướng. Thuế không chỉ nên xem xét số lượng nhà sở hữu mà còn phải xem xét giá trị sở hữu và tình trạng cư trú thực tế. Dù có điều chỉnh gánh nặng cho những người sở hữu nhà cao cấp, không cư trú hoặc sở hữu nhiều nhà cho phù hợp với thực tế, nhưng cũng không được chặn lối ra cho giao dịch. Nếu chỉ tăng thuế sở hữu trước, có thể dẫn đến tình trạng tắc nghẽn hàng hóa và khả năng chuyển gánh nặng cho thuê. Cần thiết kế đồng thời thuế sở hữu và thuế chuyển nhượng, đồng thời làm rõ đối tượng và mức độ gánh nặng thuế, thời gian thực hiện và các biện pháp chuyển tiếp.

Tại đại hội thảo vào ngày 23, Tổng thống cần đưa ra những giải pháp không phải là sự thỏa hiệp giữa các yêu cầu của các bên liên quan. Cần công bố ngay các biện pháp ổn định thị trường và số lượng sẽ được khởi công trong nhiệm kỳ, cùng với lộ trình từng bước cho việc hoàn thành và bàn giao sau này. Cũng cần làm rõ tiêu chí phân biệt giữa tài chính cho người mua thực sự và tài chính cho vay đầu cơ. Nếu các chính sách về cung cấp, quy định, tài chính và thuế không đồng bộ, thì một biện pháp sẽ làm suy yếu hiệu quả của biện pháp khác. Nếu đã lắng nghe đủ, thì giờ là lúc xác định thứ tự ưu tiên và thực hiện.