[Park Yong-jun's Perspective] Đề xuất cải cách thuế: 'Đánh thuế' hay 'Chuẩn hóa'?

Đề xuất cải cách thuế sẽ được công bố vào cuối tháng này đã dần rõ nét. Hiện tại, có ba hướng được đề cập. Thuế sở hữu sẽ tăng cường gánh nặng thông qua việc nâng tỷ lệ giá trị thị trường công bằng của thuế bất động sản, trong khi thuế chuyển nhượng sẽ được tái cấu trúc tập trung vào việc cư trú thực tế. Trọng tâm của việc tăng cường thuế sẽ hướng về những tài sản có giá trị cao, không cư trú và nhiều nhà. Xu hướng này đang chuyển từ việc đánh thuế dựa trên số lượng nhà sang việc xem xét giá trị nhà và tình trạng cư trú thực tế. Mặc dù chưa có đề xuất chính thức, nhưng các phát ngôn của Tổng thống và người đứng đầu chính sách của Nhà Xanh đã làm rõ hướng đi này.

Cuộc chiến từ ngữ cũng đã bắt đầu. Chính phủ gọi đây là 'chuẩn hóa', trong khi phe đối lập cho rằng đây là 'tăng thuế' và là ý tưởng đánh thuế để giảm giá nhà. Ông Kim Yong-beom, Giám đốc Chính sách Nhà Xanh, đã viết trên Facebook vào ngày 20 tháng trước rằng "Cần phải chuẩn hóa thuế bất động sản. Việc điều chỉnh hợp lý thuế sở hữu và thuế chuyển nhượng là cần thiết và đúng hướng", thì đảng Quốc dân đã bình luận rằng "Bản chất chỉ là một đoạn giới thiệu về việc tăng thuế nhằm vào ví tiền của người dân" (Người phát ngôn Choi Bo-yun). Vào ngày 23 tới, Tổng thống sẽ trực tiếp tham gia vào cuộc thảo luận công khai về bất động sản với người dân, và cuộc chiến này sẽ được phát sóng trên toàn quốc. Cuộc chiến từ ngữ sẽ sớm trở thành cuộc chiến hóa đơn. Trong trường hợp này, máy tính là một công cụ hữu ích. Hãy cùng xem xét từng điểm một.
 
Tổng thống Lee Jae-myung đã nói trong cuộc họp báo kỷ niệm một năm nhậm chức vào ngày 8 tháng trước rằng "Thuế sở hữu ở Hàn Quốc nhìn chung là thấp. Vì vậy, việc sở hữu nhiều nhà không gây gánh nặng nhiều". Liệu câu nói này có đúng không?

Câu trả lời sẽ thay đổi ba lần tùy thuộc vào cách xác định mẫu số. Nếu xem xét thuế sở hữu so với giá trị thị trường bất động sản, tức là tỷ lệ thuế thực tế, thì Hàn Quốc là 0,15%. Đây là một nửa so với mức trung bình của OECD là 0,33% và đứng thứ 20 trong số 30 quốc gia được khảo sát (Theo Viện Nghiên cứu Tự do Đất đai, năm 2022-2023). Theo tiêu chí này, lời nói của Tổng thống là đúng. Tuy nhiên, nếu xem xét thuế sở hữu so với tổng sản phẩm quốc nội (GDP), tỷ lệ này là 1,0%, gần giống với mức trung bình của OECD là 0,95%, và so với tổng thuế, tỷ lệ này là 3,48%, vượt mức trung bình 2,85%. Theo tiêu chí này, Hàn Quốc nằm trên mức trung bình.

Sự khác biệt này xuất phát từ việc tài sản bất động sản lớn hơn so với quy mô kinh tế và tỷ lệ gánh nặng thuế tổng thể tương đối thấp. Mặc dù tỷ lệ thuế thực tế thấp, nhưng tỷ lệ thuế sở hữu trong tổng thu ngân sách không nhỏ. Cuối cùng, chính phủ đưa ra tỷ lệ thuế thực tế thấp, trong khi phía đối lập đưa ra tỷ lệ thu ngân sách cao.

Báo cáo kinh tế Hàn Quốc do OECD công bố vào ngày 2 tháng này đã đưa ra một bảng điểm khác. Tổng thuế liên quan đến bất động sản là 3,0% so với GDP, gần gấp đôi mức trung bình của OECD là 1,6%, trong khi tỷ lệ thuế sở hữu là 29,4%, chỉ bằng một nửa mức trung bình của OECD là 56,0%. Thay vào đó, thuế giao dịch như thuế chuyển nhượng và thuế mua chiếm 50,4%. Nói ngắn gọn, thuế bất động sản ở Hàn Quốc không phải là rẻ mà là thu không đúng cách.

Điều quan trọng là không nên đọc riêng việc tăng thuế sở hữu. Khuyến nghị của OECD là thay đổi cấu trúc thuế, trong đó thuế giao dịch được thu cao hơn và thuế sở hữu được thu nhẹ hơn. Nếu tăng thuế sở hữu mà vẫn giữ nguyên gánh nặng ở giai đoạn thuế mua và chuyển nhượng, thì kết quả sẽ không phải là chuyển đổi trọng tâm thuế mà là thêm một gánh nặng nữa. Nếu chính phủ muốn gọi đây là 'chuẩn hóa', thì việc giảm thuế giao dịch cũng cần phải được đưa vào cùng một hóa đơn.
 
Hãy xem tỷ lệ giá trị thị trường công bằng của thuế bất động sản, một trong những công cụ được coi là có khả năng cải cách. Tỷ lệ này, được nhân với giá trị công bố để xác định tiêu chuẩn thuế, đã được đặt ở mức 80% là cơ bản. Chính phủ Moon Jae-in đã nâng lên 95%, và chính phủ Yoon Suk-yeol đã giảm xuống 60% vào năm 2022 và giữ nguyên đến nay. Việc nâng lên '80%' hiện đang được đề cập gần như là trở về giá trị cơ bản khi bắt đầu hệ thống.

Tuy nhiên, việc trở về giá trị cơ bản của hệ thống không có nghĩa là gánh nặng của người nộp thuế sẽ trở lại như trước. Giá trị công bố, giá nhà, tỷ lệ thuế và điều kiện miễn giảm đã thay đổi so với thời điểm đó. Ngay cả khi tỷ lệ vẫn là 80%, nếu giá trị công bố được nhân với tiêu chuẩn thuế cao hơn, thì số thuế thực tế có thể lớn hơn so với trước đây. Đối với chính phủ, đây là 'khôi phục', nhưng đối với người nhận hóa đơn, đây rõ ràng là một sự tăng thuế. Đây là điểm mà 'chuẩn hóa' và 'tăng thuế' có thể đồng thời tồn tại.

Thực tế, người nộp thuế đã trải qua một cuộc roller coaster. Thuế sở hữu của căn hộ 84m2 tại Mapo Raemian Prugio, có giá trị khoảng 25 tỷ won, đã giảm từ khoảng 5 triệu won vào năm 2021 xuống còn khoảng 2 triệu won trong năm 2023-2025, rồi lại tăng lên khoảng 4 triệu won trong năm nay. Do tỷ lệ thuế và tỷ lệ thay đổi theo từng chính quyền, thuế của cùng một ngôi nhà đã dao động hơn gấp đôi trong vòng 5 năm. Chính vì vậy, việc xác định 'chuẩn' là một cuộc tranh luận.
 
Trước khi tính toán, hãy xem ai là người phải trả thuế này. Thuế bất động sản sẽ được áp dụng cho những ngôi nhà có giá trị công bố vượt quá 12 tỷ won theo tiêu chuẩn một hộ gia đình một ngôi nhà. Số người phải chịu thuế bất động sản cá nhân năm ngoái là 481.000 người. Tính đến cuối năm 2024, số cá nhân sở hữu nhà là 15.976.000 người, tức là khoảng 3 trong số 100 người. Những người trực tiếp nhận hóa đơn chỉ là một phần rất nhỏ trong số những người sở hữu nhà. Ít nhất, đây không phải là loại thuế có thể gọi là 'bom thuế toàn dân'.

Vậy thì ba người đó sẽ phải trả bao nhiêu? Theo ước tính của Cơ quan Dự toán Quốc hội, thuế bất động sản cho năm nay sẽ tăng từ 1,4763 triệu tỷ won lên 2,8425 triệu tỷ won, tức là gần gấp đôi, và tổng thuế sở hữu nhà, bao gồm thuế tài sản, sẽ tăng từ 8,6995 triệu tỷ won lên 10,658 triệu tỷ won. Chỉ riêng tại Seoul, con số này tăng 21,1%. Chỉ nhìn vào con số, có thể thấy lý do để nói 'bom thuế'.

Tuy nhiên, hóa đơn không nhất thiết phải giống như tính toán. Điều này là do giới hạn gánh nặng thuế. Luật thuế bất động sản hiện hành quy định rằng tổng thuế tài sản và thuế bất động sản không được vượt quá 150% tổng số thuế của năm trước. Ông Woo Byung-tak, chuyên gia của Shinhan Bank, đã mô phỏng 10 ngôi nhà cao cấp ở Seoul, và kết quả cho thấy ngay cả khi tỷ lệ được nâng lên 80%, tất cả đều bị giới hạn. Căn hộ 84m2 tại Banpo Jaeil, trước khi áp dụng giới hạn, có số thuế là 24,26 triệu won, nhưng số thuế thực tế được ghi trên hóa đơn là 18,43 triệu won, tức là thấp hơn.

Nếu giữ nguyên giới hạn, thì toàn bộ số thuế tính toán sẽ không được ghi trên hóa đơn trong năm đầu tiên. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là không có cú sốc nào. Số thuế có thể tăng tối đa 50% so với tổng số thuế của năm trước. Phần vượt quá giới hạn sẽ không được chuyển sang năm sau, nhưng vì giới hạn được tính toán lại hàng năm, nếu tiêu chuẩn thuế và hệ thống được duy trì, số thuế ghi trên hóa đơn trong tương lai có thể gần với số thuế tính toán. Do đó, điều cần xem xét là liệu có điều chỉnh giới hạn hay không, và nếu có, thì sẽ nâng lên bao nhiêu. Thời kỳ chính phủ Moon Jae-in đã mở giới hạn lên đến 300% chỉ đối với những người sở hữu nhiều nhà.
 
Cũng có những dấu hiệu cho thấy không thể xem xét hoàn toàn là tăng thuế. Hướng đi được đề cập trong chính phủ và bên ngoài là duy trì hoặc giảm gánh nặng cho những người sở hữu một ngôi nhà có giá trung bình thấp và tập trung thuế vào những tài sản cao cấp, không cư trú và nhiều nhà. Tổng thống cũng đã nói vào tháng 1 năm nay rằng "Tôi sẽ không làm gì để kiểm soát giá nhà bằng thuế" và "Nếu tôi đã sống lâu dài, thì tôi nên được bảo vệ". Vào tháng 6, ông cũng nói rằng "Việc sở hữu nhiều nhà không phải là vấn đề. Tuy nhiên, chúng ta cần phải có gánh nặng tương ứng". Mối quan hệ giữa hai phát biểu này có thể có nhiều cách giải thích, nhưng rõ ràng là trọng tâm chính sách đang chuyển từ bảo vệ cư trú thực tế sang gánh nặng cho những người không cư trú và sở hữu nhiều nhà.

Việc cải cách miễn thuế cho những người sở hữu lâu dài cũng theo hướng tương tự. Tổng thống đã viết trên X (trước đây là Twitter) rằng chế độ này "là chế độ giảm thuế chuyển nhượng một cách đáng kể chỉ dựa trên lý do sở hữu lâu dài, không liên quan đến việc cư trú". Điều này có nghĩa là chuyển trọng tâm từ việc ưu đãi cho việc sở hữu sang việc cư trú.

Vấn đề là làm thế nào để xác định cư trú thực tế. Cần phải xác định xem chỉ dựa vào địa chỉ đăng ký cư trú hay xem xét thời gian cư trú thực tế. Cũng cần xem xét thời gian không thể vào nhà của mình do chuyển công tác, công tác dài hạn, chăm sóc gia đình, cũng như thời gian không thể vào nhà do các dự án cải tạo hoặc tranh chấp cho thuê. Cũng có những trường hợp như vợ chồng có công việc ở hai khu vực khác nhau, dẫn đến địa chỉ và nơi cư trú thực tế không trùng khớp.

Nếu tiêu chí quá hẹp, những trường hợp không cư trú không thể tránh khỏi sẽ bị gộp chung với nhu cầu đầu cơ, và nếu tiêu chí quá rộng, sẽ khó ngăn chặn việc cư trú giả mạo và chuyển địa chỉ hình thức. Nguyên tắc bảo vệ cư trú thực tế có vẻ đơn giản, nhưng khi chuyển sang tiêu chí thuế, nó trở nên phức tạp. Không chỉ cần đưa ra đối tượng bảo vệ mà còn cả cách chứng minh và tiêu chí ngoại lệ.
 
Vì vậy, đánh giá là như sau. Ngôn ngữ 'chuẩn hóa' của chính phủ chỉ đúng một nửa. Việc khôi phục những gì chính phủ Yoon Suk-yeol đã thực hiện và khuyến nghị của OECD về việc chuyển hướng cấu trúc thuế từ thuế giao dịch sang thuế sở hữu là đúng. Tuy nhiên, Giám đốc Phân tích Quốc gia của OECD, Douglas Sutherland, đã đặt điều kiện rằng "cần phải chuyển đổi dần dần trong một khoảng thời gian dài". Nếu phần giảm thuế giao dịch bị thiếu, thì việc chuyển đổi cấu trúc sẽ biến thành tăng thuế tổng thể.

Ngôn ngữ 'đánh thuế' của phe đối lập cũng chỉ đúng một nửa. Với giới hạn gánh nặng thuế và thiết kế phân biệt, toàn bộ số thuế tính toán sẽ không được phản ánh trong hóa đơn năm đầu tiên. Nếu bảo vệ những người sở hữu một ngôi nhà có giá trung bình thấp và tập trung gánh nặng vào những tài sản cao cấp, không cư trú và nhiều nhà, thì không thể xem đây là một sự tăng thuế đồng nhất nhằm vào tất cả người sở hữu nhà. Tuy nhiên, nếu nâng tỷ lệ giá trị thị trường công bằng và tăng tỷ lệ gánh nặng thuế, hoặc chỉ tăng thuế sở hữu mà không giảm thuế giao dịch, và thiết kế ngoại lệ cho cư trú thực tế quá hẹp, thì lúc đó khẩu hiệu sẽ trở thành hiện thực.

Cuối cùng, điều cần xác nhận trong thông cáo là ba thiết kế hơn là con số tỷ lệ thuế. Liệu có giữ nguyên giới hạn gánh nặng thuế trong năm đầu tiên hay không. Liệu có giảm thuế giao dịch khi tăng thuế sở hữu hay không. Liệu sẽ dựa vào địa chỉ đăng ký, thời gian cư trú thực tế hay lý do không cư trú không thể tránh khỏi để xác định cư trú thực tế. Ba yếu tố này cần được làm rõ trước khi 'đánh thuế' và 'chuẩn hóa' trở thành từ ngữ của các bên.