Tăng lãi suất, tài khoản ngân hàng và công trình xây dựng quan trọng hơn giá nhà

Hôm nay, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã tăng lãi suất cơ bản từ 2,50% lên 2,75%, tăng 0,25 điểm phần trăm. Đây là lần tăng đầu tiên sau 3 năm 6 tháng. Khi có tin tăng lãi suất, ánh mắt ngay lập tức hướng về giá nhà. Tuy nhiên, quyết định hôm nay không chỉ nhằm vào bất động sản. Chỉ số giá tiêu dùng tháng 6 đã tăng lên 3,2%, và dự báo tăng trưởng năm nay sẽ vượt xa mức 2,6% mà đã được dự đoán vào tháng 5. Thêm vào đó, sự biến động của tỷ giá hối đoái, giá nhà tại khu vực đô thị và sự gia tăng nợ hộ gia đình cũng đã chồng chất. Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã tuyên bố trong hướng dẫn chính sách tiền tệ hôm nay rằng "cần tiếp tục chú ý đến sự biến động cao của tỷ giá hối đoái, xu hướng tăng giá nhà tại khu vực đô thị và sự gia tăng nợ hộ gia đình".

Vậy câu hỏi đặt ra là: Lần tăng lãi suất này, với nhiều mục tiêu được cân nhắc, sẽ hoạt động như thế nào trên thị trường mua bán nhà? Nói trước, có một khoảng cách khá lớn giữa nhận thức của thị trường và những gì thực sự sẽ xảy ra.
 
Nhận thức rất đơn giản. Khi lãi suất tăng, chi phí vay mượn sẽ nặng nề hơn, và những người có ý định vay tiền để mua nhà sẽ giảm, dẫn đến giá nhà giảm. Tuy nhiên, trong các giai đoạn tăng lãi suất trước đây, giá nhà không giảm ngay lập tức.

Ngoại trừ lần này, trong hơn 20 năm qua, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã có bốn lần tăng lãi suất chính sách. Các giai đoạn tăng lãi suất trước đó diễn ra từ 2005 đến 2008, 2010 đến 2011, 2017 đến 2018, và 2021 đến 2023. Trong ba lần tăng lãi suất trước, chỉ số giá nhà đại diện cho toàn quốc hoặc Seoul đã tiếp tục tăng trong một thời gian dài. Ngân hàng trung ương thường tăng lãi suất khi nền kinh tế và giá tài sản đang nóng lên. Trong giai đoạn đầu của việc tăng lãi suất, động lực tăng giá hiện có thường mạnh hơn, và tác động của lãi suất chỉ rõ ràng hơn sau khi mức tăng tích lũy. Nếu không tăng lãi suất, giá nhà có thể đã tăng mạnh hơn.

Tác động của việc tăng lãi suất rõ ràng nhất trong việc giảm giá là trong giai đoạn tăng lãi suất từ năm 2021 đến đầu năm 2023. Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã tăng lãi suất cơ bản lên 2,25 điểm phần trăm chỉ trong năm 2022. Khi mức tăng tích lũy và điều kiện vay mượn cùng với kỳ vọng tăng giá bị ảnh hưởng, giá căn hộ trên toàn quốc đã giảm với mức lớn nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính (theo tiêu chuẩn của KB Bất động sản). Vấn đề không phải là lãi suất yếu mà là tốc độ và mức tăng tích lũy.

Lần tăng này là 0,25 điểm phần trăm. Seoul, đặc biệt là các khu vực trung tâm như Gangnam, không nhạy cảm với mức tăng này. Giá căn hộ ở khu vực này đã vượt quá mức có thể chi trả bằng khoản vay thế chấp, và ở Seoul, có nhiều quy định chồng chéo hạn chế cả hạn mức vay của người đi vay và số tiền mà ngân hàng có thể cho vay.

Điều này làm cho tỷ lệ vốn tự có từ tiền mặt hoặc tiền bán cổ phiếu trở nên lớn hơn. Theo phân tích của văn phòng đại biểu Kim Jong-yang thuộc Đảng Quyền lực Nhân dân, trong bốn tháng đầu năm nay, số tiền từ việc bán cổ phiếu và trái phiếu lên tới 37.255 tỷ won đã được sử dụng để mua nhà. Trong số đó, 65,5%, tương đương 24.396 tỷ won, đã được đầu tư vào Seoul, và chỉ riêng ba quận Gangnam đã thu hút khoảng 1.000 tỷ won.

Tất nhiên, dòng mua này cũng không hoàn toàn không liên quan đến lãi suất. Lãi suất ảnh hưởng gián tiếp thông qua giá cổ phiếu và trái phiếu, lãi suất tiền gửi, và nhu cầu chuyển đổi. Tuy nhiên, chỉ với mức tăng 0,25 điểm phần trăm này, các kỳ vọng tăng giá hiện tại khó có thể bị đảo ngược.

Tuy nhiên, thị trường không hoàn toàn không phản ứng. Khi lãi suất tăng, giao dịch sẽ giảm trước giá cả, và những người mua phụ thuộc vào vay mượn và thị trường nhà ở ngoại ô và trung bình sẽ bị ảnh hưởng trước. Dù giá chào bán ở các khu vực trung tâm Seoul vẫn đứng vững, nhưng khối lượng giao dịch và cấu trúc người mua có thể thay đổi.

Thêm vào đó, tình trạng thiếu cung cũng đang diễn ra. Số lượng căn hộ mới được hoàn thành ở Seoul trong năm tháng đầu năm nay đã giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm trước. Khi nhận thức về việc thiếu nhà mới vẫn còn, sức mạnh kiềm chế của lãi suất cũng sẽ yếu đi.
 
Điều này không có nghĩa là lãi suất không liên quan đến giá nhà. Theo phân tích của Viện Nghiên cứu Đất đai Hàn Quốc dựa trên chỉ số giá căn hộ của Hàn Quốc, mức đóng góp của lãi suất cơ bản thường chiếm từ 50% đến 60% trong mọi thời kỳ. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là giá nhà chỉ bị quyết định bởi lãi suất. Điều này có nghĩa là trong số nhiều yếu tố được phân tích, lãi suất có sức mạnh lớn nhất. Sức mạnh này cũng phụ thuộc vào việc lãi suất tăng nhanh như thế nào và đến mức độ nào.

Hàn Quốc có tốc độ truyền tải lãi suất cho các khoản vay mua nhà khá nhanh. Có nhiều khoản vay lãi suất biến đổi và khoản vay hỗn hợp có lãi suất được xác định lại sau một thời gian nhất định, vì vậy khi lãi suất thị trường tăng, gánh nặng lãi suất của người đi vay sẽ lan tỏa nhanh chóng. So với Mỹ, nơi mà các khoản vay lãi suất cố định dài hạn là chủ yếu, Hàn Quốc có ít cơ chế đệm hơn. Sức mạnh làm giảm giá nhà có thể chậm lại, nhưng sức mạnh làm tăng lãi suất thì nhanh hơn.

Thị trường đã dự đoán lần tăng này từ vài tháng trước, và lãi suất trái phiếu ngân hàng và lãi suất tiền gửi đã tăng trước. Khi chi phí vay của ngân hàng tăng, lãi suất cơ bản cho các khoản vay lãi suất biến đổi, được gọi là CoFix, cũng sẽ tăng theo, và sau đó lãi suất cho vay thế chấp cũng sẽ tăng.

Thực tế, lãi suất CoFix theo số liệu mới cấp tháng 6 đã đạt 3,05%, vượt qua 3% lần đầu tiên sau 1 năm 5 tháng, và đã tăng liên tục trong ba tháng từ tháng 4. Lãi suất tối đa cho các khoản vay thế chấp cố định của năm ngân hàng lớn cũng đã tăng lên khoảng 7%. Gánh nặng của những người vay lãi suất biến đổi sẽ còn tăng thêm tùy thuộc vào thời điểm lãi suất được điều chỉnh lại.

Chuyển đổi gánh nặng thành con số như sau. Theo tài liệu mà Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã gửi đến Quốc hội, nếu lãi suất cho vay liên quan đến nhà tăng 0,25 điểm phần trăm, gánh nặng lãi suất hàng năm của tất cả người đi vay sẽ tăng khoảng 1.800 tỷ won. Gánh nặng trung bình của mỗi người đi vay sẽ tăng từ 5.843.000 won lên 6.139.000 won, tăng khoảng 300.000 won.

Trên thị trường, có ý kiến cho rằng "một lần tăng 0,25 điểm phần trăm thì có ảnh hưởng gì?" Có thể giá nhà vẫn yên tĩnh, nhưng tài khoản của những người vay đã trở nên ồn ào.
 
Việc tăng lãi suất không chỉ ảnh hưởng đến những người muốn mua nhà. Những người xây dựng cũng bị ảnh hưởng. Đây là khía cạnh ít được đề cập nhất trên thị trường nhưng lại có hậu quả lâu dài nhất.

Các dự án xây dựng nhà ở thường phải vay mượn một phần lớn chi phí đất đai và chi phí xây dựng. Đây được gọi là tài chính dự án (PF). Các công ty thực hiện dự án sẽ thúc đẩy công việc, và các công ty xây dựng sẽ bị ràng buộc bởi trách nhiệm hoàn thành hoặc bảo lãnh. Khi lãi suất tăng, chi phí lãi vay sẽ tăng, làm cho tính toán của dự án bị sai lệch.

Hơn nữa, chi phí xây dựng cũng đã tăng. Chỉ số chi phí xây dựng tính từ năm 2020 là 100 đã tăng lên mức 130 vào tháng 5 vừa qua. Khi chi phí tài chính và chi phí vật liệu, nhân công cùng tăng, những công trình có tính khả thi thấp sẽ không thể bắt đầu thi công.

Năm 2023, Viện Nghiên cứu Phát triển Hàn Quốc (KDI) ước tính rằng việc giảm số lượng công trình do lãi suất cao có thể làm giảm tăng trưởng năm đó khoảng 0,3 điểm phần trăm và tăng trưởng năm sau khoảng 0,4 đến 0,5 điểm phần trăm. Việc xây dựng ít hơn không chỉ gây thiệt hại cho các công ty xây dựng.

Vấn đề là điều này quay trở lại một vòng tròn. Một trong những nguyên nhân chính hỗ trợ giá nhà ở Seoul là sự thiếu hụt nhà mới. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng, việc khởi công các dự án xây dựng nhà mới cũng sẽ bị trì hoãn. Dù có thể giảm nhu cầu mua nhà ngay lập tức, nhưng trong vài năm tới, tình trạng thiếu cung có thể quay trở lại. Lãi suất hôm nay nhằm kiềm chế giá nhà có thể trở thành yếu tố làm giảm số lượng nhà mới cần thiết để ổn định giá nhà trong tương lai.

Hậu quả này đặc biệt rõ ràng ở các tỉnh. Trong số 65.239 căn hộ chưa bán trên toàn quốc vào cuối tháng 5, có 46.638 căn ở các tỉnh. Tình trạng chưa bán sau khi hoàn thành còn nghiêm trọng hơn, với 83% trong số 2.9350 căn hộ chưa bán thuộc về các tỉnh.

Khi số lượng căn hộ chưa bán tăng lên, tiền mặt của các nhà phát triển sẽ cạn kiệt và việc thi công và khởi công mới sẽ bị trì hoãn. Khi dự án bị trì hoãn, chi phí tài chính sẽ tăng lên và thiệt hại sẽ lớn hơn. Việc tăng lãi suất càng làm tăng thêm gánh nặng cho vòng luẩn quẩn này.

Lãi suất được áp dụng đồng đều trên toàn quốc, nhưng tâm điểm của sự nóng lên lại tập trung ở Seoul. Thực tế, các khu vực trung tâm của Seoul tương đối không nhạy cảm với lãi suất. Cấu trúc này khiến cho tác động đầu tiên của lãi suất đến các tỉnh và các công trình xây dựng.
 
Tóm lại, lần tăng này khó có thể làm thay đổi hướng đi của giá nhà ở Seoul, nhưng lãi suất của người đi vay sẽ tăng và việc khởi công ở những công trình có tính khả thi thấp sẽ trở nên khó khăn hơn.

Lãi suất cơ bản là công cụ để xem xét giá cả, tăng trưởng, tỷ giá hối đoái và ổn định tài chính. Giá nhà ở khu vực đô thị và nợ hộ gia đình cũng là lý do cho quyết định lần này, nhưng không thể chỉ bằng một mức lãi suất áp dụng đồng đều trên toàn quốc mà có thể điều chỉnh tình trạng thiếu cung ở Seoul và sự tập trung vào các khu vực trung tâm. Để thay đổi hướng đi của giá cả, cần có chính sách thuế, quy định cho vay, và quan trọng nhất là chính sách cung cấp nhà mới ở Seoul phải đồng hành cùng nhau.

Vì vậy, lần tăng này cần được hiểu như sau. Không nên kỳ vọng rằng chỉ với mức tăng 0,25 điểm phần trăm này có thể kiểm soát giá nhà ở Seoul, cũng như không nên lo lắng rằng thị trường sẽ sụp đổ ngay lập tức. Những gì cần kiểm tra trước khi giá nhà là tài khoản của người đi vay và tình trạng khởi công.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #lãi suất cơ bản
• #bất động sản
• #giá nhà
• #cung cấp nhà ở