Thị Trường Bất Động Sản Tại Seoul: Sự Khác Biệt Giữa Các Khu Vực

Thị trường đất đai tại các khu tái xây dựng và phát triển chính ở Seoul đang có sự phân hóa rõ rệt. Với việc siết chặt quy định cho vay, khả năng huy động vốn trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Trong khi các khu vực có vị trí đắc địa vẫn được tiêu thụ với giá cao khoảng 40 tỷ đồng, một số khu vực khác lại phải giảm giá để tái bán sau khi không tìm được chủ sở hữu.
Theo thông tin từ thành phố Seoul và ngành xây dựng vào ngày 14 tháng 7, hiệp hội tái xây dựng căn hộ Jamsil Jinju đã công bố đấu thầu lại cho một căn hộ 84m² tại Jamsil Raemian I-Park vào ngày hôm trước. Đợt đấu thầu sẽ diễn ra đến ngày 24 tháng 7 và sẽ chọn người trúng thầu thông qua hình thức đấu thầu công khai theo giá cao nhất.
Hiệp hội đã cung cấp tổng cộng 6 căn hộ thông qua hình thức đấu thầu công khai, bao gồm 2 căn 59m² và 4 căn 84m² vào tháng trước. Giá khởi điểm cho căn 59m² là 30,8 tỷ đồng và cho căn 84m² là 39,08 tỷ đồng. Mặc dù giá căn 84m² gần chạm ngưỡng 40 tỷ đồng, nhưng 5 trong số 6 căn hộ đã tìm được chủ sở hữu ngay trong lần đấu thầu đầu tiên.
Căn hộ duy nhất không tìm được chủ sở hữu là căn 84m² đã bị loại. Hiệp hội đã giữ nguyên giá khởi điểm cho đợt đấu thầu này là 39,08 tỷ đồng. Với giá chào bán hiện tại cho cùng diện tích dao động từ 43 đến 46 tỷ đồng, điều này cho thấy giá vẫn có tính cạnh tranh.
Ngược lại, hiệp hội tái phát triển Su-seok 7 ở quận Eunpyeong đang gặp khó khăn trong việc bán đất. Vào đầu tháng 6, hiệp hội đã đưa ra giá khởi điểm cho một lô đất 84m² là 15 tỷ đồng nhưng không tìm được người mua. Đến ngày 24 tháng 6, giá đã được giảm xuống còn 14,5 tỷ đồng nhưng vẫn không có ai tham gia. Trong thông báo tái đấu thầu tháng này, giá đã được giảm xuống còn 14,2 tỷ đồng, tương đương với việc giảm 800 triệu đồng chỉ trong một tháng.
Đất đai được bán thông qua hình thức đấu thầu công khai là những lô đất mà hiệp hội tái xây dựng và phát triển không phân phối cho công chúng trong giai đoạn hoàn thiện dự án. Người tham gia không cần có sổ tiết kiệm và thường không yêu cầu tư cách thành viên hiệp hội, do đó thị trường này được phân loại khác với phân phối công khai.
Tuy nhiên, sau khi trúng thầu, người mua cần phải thanh toán tiền đặt cọc, tiền giữa kỳ và tiền còn lại trong thời gian ngắn, vì vậy khả năng huy động vốn là rất cần thiết. Gần đây, với việc siết chặt quy định cho vay và quản lý DSR, khả năng huy động vốn trở nên quan trọng hơn, dẫn đến sự khác biệt về nhu cầu giữa các vị trí và tính cạnh tranh về giá ngày càng lớn.
Gần đây, sự khác biệt giữa các khu vực thu hút và không thu hút trong thị trường đất đai cũng trở nên rõ rệt. Tại thành phố Uiwang, dự án 'Indeokwon Persville' đã hoàn tất hợp đồng cho tất cả 16 lô đất được cung cấp vào tháng trước. Tại quận Dongdaemun, dự án 'Raemian La Grande' cũng đã bán được 10 trong số 12 lô đất, với một số căn 59m² được bán với giá cao hơn 1,7 tỷ đồng so với giá khởi điểm.
Ngược lại, những khu vực có tính cạnh tranh thấp hơn hoặc giá không hấp dẫn thường xuyên bị loại và phải điều chỉnh giá. Do đất đai yêu cầu thời gian thanh toán nhanh hơn so với giao dịch thông thường, nên khi điều kiện cho vay trở nên xấu hơn, nhóm người mua sẽ chỉ còn lại những người có khả năng thanh toán bằng tiền mặt.
Go Jong-wan, Giám đốc Viện Quản lý Tài sản Hàn Quốc, cho biết: "Thị trường đất đai chịu ảnh hưởng lớn hơn từ quy định cho vay do thời gian huy động vốn ngắn hơn so với giao dịch thông thường. Với việc siết chặt quy định cho vay và DSR, khả năng huy động vốn của người mua không đủ sẽ gặp khó khăn trong việc tham gia, dẫn đến sự phân hóa trong thị trường đất đai theo vị trí."