Cơn sốt tái thiết, 5000 căn hộ được cải tạo… Lựa chọn thực tế của 'Ugeuksin'

Giữa cơn sốt tái thiết tại các khu chung cư cũ ở Seoul, một dự án cải tạo quy mô lớn đã thu hút sự chú ý khi quyết định chuyển hướng sang cải tạo. Khu vực 'Ugeuksin' (gồm các khu Wuseong 2, 3 và Geukdong, Shindong-A 4) tại quận Dongjak đã chọn cải tạo để cải thiện môi trường sống và nâng cao giá trị khu vực, do tỷ lệ sử dụng đất hiện tại cao khiến việc mở rộng phân phối qua tái thiết trở nên khó khăn.
 
Theo thông tin từ ngành xây dựng vào ngày 12, hiệp hội cải tạo Shindong-A 4 đã tổ chức buổi giới thiệu hiện trường vào ngày 2, nhưng chỉ có Posco E&C tham dự, dẫn đến việc không có nhà thầu nào được chọn. Ngành xây dựng dự đoán rằng sau khi đấu thầu lại, khả năng ký hợp đồng với Posco E&C là rất cao.

Tái thiết là phương thức được ưa chuộng nhất trong thị trường dự án cải tạo ở Seoul, nhưng các khu có tỷ lệ sử dụng đất cao gặp khó khăn trong việc đảm bảo đủ lượng phân phối, dẫn đến tính khả thi của dự án giảm. Đây cũng là lý do Ugeuksin chọn cải tạo thay vì tái thiết. Posco E&C đã được chọn làm nhà thầu cho các khu Wuseong 2, 3 và Geukdong. Nếu Posco E&C tiếp tục đảm nhận Shindong-A 4, khả năng hình thành một khu đô thị mang thương hiệu 'The Sharp' với khoảng 5000 căn hộ tại khu vực Sadang-dong sẽ tăng lên.
 
Dự án cải tạo Ugeuksin đã được khởi động từ năm 2020 với việc thúc đẩy cải tạo tổng thể. Các khu Wuseong 2, 3 và Geukdong là những khu chung cư cũ được xây dựng vào năm 1993, với tỷ lệ sử dụng đất hiện tại dao động từ 248% đến 252%. Gần đạt mức tối đa 250% của khu vực dân cư loại 3, nên ngay cả khi thực hiện tái thiết, việc tăng lượng phân phối cũng gặp khó khăn.
  Cải tạo là phương pháp giữ nguyên kết cấu hiện có, đồng thời mở rộng theo chiều ngang, chiều dọc và xây dựng thêm các tòa nhà phụ để tăng số lượng căn hộ và cải thiện môi trường sống. Mặc dù khó khăn trong việc tăng tính khả thi như tái thiết, nhưng đây có thể là một giải pháp thực tế cho các khu chung cư cũ có tỷ lệ sử dụng đất cao, giúp giảm thời gian thực hiện dự án.
 
Quy mô dự án cũng không nhỏ. Các khu Wuseong 2, 3 và Geukdong dự kiến sẽ tăng từ 3485 căn hộ hiện tại lên khoảng 3987 căn hộ sau khi cải tạo. Shindong-A 4 đang được thúc đẩy để tăng từ 912 căn hộ lên khoảng 1048 căn hộ. Nếu bao gồm cả Shindong-A 5, khu vực Sadang-dong sẽ hình thành một dự án cải tạo quy mô lớn với hơn 5000 căn hộ.

Cải thiện môi trường đỗ xe cũng được coi là một trong những lợi ích chính của dự án. Bãi đỗ xe hiện tại của các khu Wuseong 2, 3 và Geukdong chỉ có 2233 chỗ, tương đương 0,64 chỗ mỗi hộ. Posco E&C đã đề xuất kế hoạch mở rộng số chỗ đỗ lên 5584 chỗ, tương đương khoảng 1,4 chỗ mỗi hộ, tức là tăng gấp 2,5 lần.

Khu vực này cũng có lợi thế về vị trí. Khu vực này có thể sử dụng ga tàu điện ngầm tuyến 4 và 7 tại ga Isu, với khả năng tiếp cận thuận tiện đến Gangnam. Di chuyển bằng xe qua Dongjak-daero và Sadang-ro cũng rất thuận lợi. Theo hệ thống công khai giá giao dịch thực tế của Bộ Giao thông Vận tải, căn hộ 60m² tại các khu Wuseong 2, 3 gần đây đã được giao dịch với giá khoảng 13 tỷ won, trong khi căn hộ 84m² tại Geukdong cũng được giao dịch với giá khoảng 16 tỷ won.
  Đại diện Posco E&C cho biết: "Dự án Ugeuksin tại Isu, Geukdong và Wuseong 2, 3 là dự án cải tạo lớn nhất tại Seoul, thể hiện năng lực cải tạo của công ty chúng tôi. Chúng tôi dự đoán nhu cầu cải tạo sẽ tiếp tục tăng do sự gia tăng các khu chung cư cũ, đặc biệt là những khu có tỷ lệ sử dụng đất cao, nơi tính khả thi của tái thiết bị hạn chế, sẽ trở thành giải pháp thực tế".

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng khó có thể mở rộng trường hợp Ugeuksin thành tín hiệu phục hồi cho toàn bộ thị trường cải tạo. Cải tạo sử dụng kết cấu hiện có, nhưng việc gia cố cấu trúc, xây dựng bãi đỗ xe ngầm, cải thiện cơ sở vật chất cộng đồng và xây dựng các phần mở rộng đều làm tăng gánh nặng chi phí. Lượng phân phối cũng hạn chế hơn so với tái thiết, dẫn đến khó khăn trong việc giảm chi phí đóng góp cho các thành viên trong hiệp hội.

Giáo sư Go Jun-seok từ Trường Quản lý Sangnam, Đại học Yonsei cho biết: "Chi phí xây dựng không khác biệt nhiều so với tái thiết, nhưng thường không đạt được tính khả thi. Nếu cùng điều kiện, nhiều khu sẽ ưu tiên tái thiết hơn là cải tạo".

Nghiên cứu viên Lee Eun-hyung từ Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc cho biết: "Các khu có tỷ lệ sử dụng đất cao, nơi không thể đảm bảo tính khả thi đủ cho tái thiết, có thể trở thành giải pháp thực tế với cải tạo. Trong tương lai, nhu cầu cải tạo theo kiểu 'giá trị hợp lý' mà không cần thay đổi cấu trúc lớn và chỉ cải thiện cơ sở vật chất cũ có thể gia tăng".



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #The Sharp
• #cải tạo
• #Ugeuksin