[Thị Trường Seoul 2026] "Văn phòng trước đây ở Hongdae chuyển thành khách sạn"... Thị trường xung quanh trường đại học, sự gia tăng của người nước ngoài khi người trẻ tuổi vắng mặt

Tại khu vực xung quanh ga Hongdae và Sinchon, một trong những khu vực đại học nổi tiếng của Seoul, khách du lịch nước ngoài đã trở thành nhóm tiêu dùng chính, dẫn đến việc ký kết hợp đồng cho thuê một số tầng của các tòa nhà văn phòng để sử dụng làm cơ sở lưu trú. Điều này được giải thích là do nhu cầu lưu trú và du lịch tăng lên, chủ yếu từ khách du lịch nước ngoài.

Mặc dù doanh thu tại khu vực đại học đã tăng, nhưng tỷ lệ trống của các cửa hàng nhỏ cũng đã gia tăng. Sự giảm sút tỷ lệ người tiêu dùng trong độ tuổi 20 và sự gia tăng tiêu dùng qua các hình thức giao hàng, trực tuyến và không tiếp xúc đã ảnh hưởng đến điều này.

Theo thông tin từ báo chí vào ngày 19 tháng 5, một số tầng của tòa nhà Master tại quận Seodaemun đã được ký hợp đồng cho thuê để vận hành cơ sở lưu trú. Tòa nhà này có quy mô từ 3 tầng hầm đến 10 tầng nổi, cách ga Hongdae khoảng 4 phút đi bộ. Ban đầu, tòa nhà này được sử dụng làm trụ sở của công ty Master Automobile, nhưng sau khi kế hoạch bán toàn bộ bị hủy bỏ, nó đã được đưa ra cho thuê từ quý 4 năm ngoái.

Giá thuê cũng đang có xu hướng tăng đều. Theo dữ liệu từ công ty dịch vụ bất động sản thương mại AlSquare, một tài sản cho thuê tại tòa nhà Fidelia Tower, gần ga Sinchon, có giá thuê trên mỗi mét vuông là 17.420 won trong quý 3 năm ngoái. Con số này đã tăng từ 14.250 won trong quý 1 năm 2022 và 17.080 won trong quý 4 năm 2024. NOC là chi phí thực tế cho thuê bao gồm cả giá thuê và phí quản lý.

Theo Korea Real Estate Agency, tỷ lệ trống văn phòng tại khu vực Hongdae và Hapjeong trong quý 1 năm nay là 6,1%, cao hơn mức trung bình của Seoul là 5,2%, nhưng đã thấp hơn mức trung bình của Seoul trong quý 3 và 4 năm ngoái. Ông Jeon Woo-jin, giám đốc của Jeongseon Estate, cho biết: "Cho thuê văn phòng tại khu vực này có nguồn cung hạn chế, vì vậy trong 3 năm qua, các tòa nhà lớn mới xây dựng thường được cho thuê trước khi hoàn thành" và "do nhu cầu ổn định, giá thuê cũng tăng từ 3-5% mỗi năm".

Do sự gia tăng tiêu dùng của khách du lịch nước ngoài, doanh thu tại khu vực xung quanh ga Hongdae cũng đã tăng. Theo dịch vụ phân tích thị trường của thành phố Seoul, doanh thu của khu vực phát triển quanh ga Hongdae trong năm ngoái đạt 6.187 tỷ won, tăng khoảng 30,1% so với 4.755 tỷ won vào năm 2021. Doanh thu trong các năm 2022, 2023 và 2024 lần lượt là 5.903 tỷ won, 6.260 tỷ won và 6.359 tỷ won, cho thấy xu hướng tăng liên tục. Theo Orange Square, đơn vị vận hành nền tảng thanh toán dành riêng cho khách du lịch nước ngoài Wowpass, khu vực Hongdae thuộc quận Mapo là khu vực đứng thứ ba về tiêu dùng của khách du lịch nước ngoài.

Ngược lại, khu vực phát triển quanh ga Sinchon đang có dấu hiệu chững lại. Doanh thu của khu vực này đạt 3.312 tỷ won vào năm 2021, 3.838 tỷ won vào năm 2022, và 4.170 tỷ won vào năm 2023, nhưng đã giảm xuống còn 4.072 tỷ won vào năm 2024 và 3.826 tỷ won vào năm ngoái, đánh dấu hai năm liên tiếp giảm. Trong cùng một khu vực đại học, nhu cầu du lịch nước ngoài và sự phục hồi lưu lượng người tiêu dùng đang có sự khác biệt giữa các khu vực.

Tuy nhiên, sự gia tăng doanh thu không lan tỏa đến mọi ngóc ngách trong khu vực. Từ năm ngoái, tỷ lệ trống của các cửa hàng nhỏ trong khu vực đại học đã tăng mạnh. Các cửa hàng nhỏ được định nghĩa là các tòa nhà thương mại có chiều cao dưới 2 tầng và diện tích sàn dưới 330 mét vuông.

Tỷ lệ trống của các cửa hàng nhỏ tại khu vực Hongdae và Hapjeong đã ghi nhận 14,2% trong quý 3 năm ngoái, gấp ba lần so với 4,6% trong quý 2 năm 2025. Tỷ lệ trống trong quý 1 năm nay cũng ghi nhận 13%, duy trì ở mức hai con số. Khu vực Sinchon và Ewha cũng ghi nhận tỷ lệ trống 15,1% trong quý 3 năm ngoái và giữ nguyên tỷ lệ này cho đến quý 1 năm nay. So với 4,6% trong quý 2 năm 2025, con số này đã tăng đáng kể.

Tỷ lệ người tiêu dùng trong độ tuổi 20, nhóm tiêu dùng chủ yếu tại khu vực đại học, cũng đã giảm. Tỷ lệ doanh thu của người tiêu dùng trong độ tuổi 20 tại khu vực ga Sinchon đã giảm từ 33,3% vào năm 2021 xuống còn 27,2% vào năm ngoái. Tại khu vực ga Hongdae, tỷ lệ doanh thu của người tiêu dùng trong độ tuổi 20 cũng giảm từ 47,9% vào năm 2021 xuống còn 43,4% vào năm ngoái, giảm 4,5 điểm phần trăm.

Việc gia hạn thời gian trả nợ cho các doanh nghiệp nhỏ và tự doanh do COVID-19 đã kết thúc vào tháng 9 năm ngoái, dẫn đến gánh nặng chi phí tài chính và giá thuê của các cửa hàng nhỏ phục hồi chậm hơn.

Bà Lee Soo-jin, nghiên cứu viên tại Trung tâm Phân tích Xu hướng Người tiêu dùng của Đại học Quốc gia Seoul, cho biết: "Tác động của sự thay đổi trong mô hình tiêu dùng là rất lớn" và "với sự gia tăng của các hình thức tiêu dùng như giao hàng, không tiếp xúc và tự động, việc tiêu dùng trực tiếp đã giảm so với trước đây".

Bà cũng cho biết: "Việc tỷ lệ trống tăng nhanh gấp đôi cho thấy ảnh hưởng của chính sách cũng rất lớn" và "có thể thấy rằng gánh nặng đã tăng lên từ những cửa hàng yếu kém nhất, liên quan đến việc kết thúc gia hạn thời gian trả nợ cho các doanh nghiệp nhỏ và tự doanh".



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #tỷ lệ trống cửa hàng nhỏ
• #khách du lịch nước ngoài
• #ga Hongdae