Thị trường cải tạo căn hộ chuyển hướng, chỉ còn lại những dự án phù hợp

[Kinh tế Nhật báo] Thị trường cải tạo căn hộ tại Seoul đang có những diễn biến trái chiều. Các công ty xây dựng lớn vẫn giành được nhiều hợp đồng, nhưng thực tế nhiều dự án bị ngừng hoặc chuyển sang tái thiết. Đây là tình trạng nghịch lý giữa 'tăng trưởng hợp đồng' và 'thu hẹp thị trường'.
 
Theo ngành xây dựng, Samsung C&T đã được chọn làm đối tác ưu tiên cho dự án cải tạo Banpo Prugio tại quận Seocho, Seoul. Họ dự kiến áp dụng thương hiệu 'Next Remodeling' để cải thiện nội thất và cơ sở hạ tầng lên mức mới mà vẫn giữ nguyên cấu trúc hiện tại. Nếu hợp đồng được ký kết, đây sẽ là lần đầu tiên thương hiệu này được áp dụng.
 
Posco E&C đang mở rộng mạnh mẽ với tổng giá trị hợp đồng tích lũy vượt 13 nghìn tỷ won kể từ khi gia nhập thị trường năm 2014. Gần đây, họ đã giành được các dự án tại khu vực Munrae, xây dựng 'thị trấn thương hiệu cải tạo'.
 
Các công ty như Ssangyong Construction và Hyundai Construction cũng đang mở rộng thị trường. Ssangyong đã tham gia từ giai đoạn đầu và có nhiều thành tích, trong khi Hyundai đã giới thiệu khái niệm 'The New House' để giảm thiểu di dời, với dự án đầu tiên tại Samsung-dong, Gangnam.
 
Lotte Construction đang bán căn hộ 'Ichon Le El', cải tạo từ căn hộ Ichon Hyundai xây dựng năm 1974, với quy mô 750 căn hộ từ tầng hầm 3 đến tầng 27, trong đó 88 căn được bán công khai. Đây là dự án cải tạo đầu tiên tại khu vực Đông Ichon và được đánh giá sẽ là tiêu chuẩn cho các dự án xung quanh.
 

Mặc dù các công ty xây dựng đang cạnh tranh về thương hiệu và công nghệ, nhưng thực tế thị trường lại khác biệt. Tại quận Seongdong, dự án cải tạo căn hộ Oksu Geukdong đã bị ngừng do không tìm được nhà thầu mới sau khi Ssangyong Construction rút lui. Chi phí xây dựng tăng và lợi nhuận giảm đã làm suy yếu động lực của dự án.
 
Dự án này đã được khởi động từ năm 2017, nhưng giá nguyên liệu và nhân công tăng cao trong khi lợi nhuận từ bán căn hộ hạn chế, dẫn đến tình trạng khó khăn về tài chính. Chính sách mới của chính phủ, như việc nới lỏng tiêu chuẩn an toàn và áp dụng 'fast-track' cho tái thiết, đã chuyển trọng tâm sang tái thiết và tái phát triển. Seoul cũng khuyến khích tăng tỷ lệ sử dụng đất tại các khu vực gần ga tàu, làm tăng khoảng cách lợi nhuận giữa cải tạo và tái thiết.
 
Cải tạo có tốc độ nhanh nhưng số lượng căn hộ tăng ít, trong khi tái thiết có thể tăng mạnh số lượng căn hộ bán. Do đó, các dự án như Daechi 2-danji và Suseo-dong Kachimaeul đã chuyển từ cải tạo sang tái thiết. Một số dự án khác đã giải thể do thiếu lợi nhuận, cho thấy thị trường đang thu hẹp.
 
Cuối cùng, cải tạo đang trở thành 'thị trường chọn lọc', chỉ dành cho những dự án đáp ứng đủ điều kiện. Trong khi trước đây cải tạo là lựa chọn thay thế khi tái thiết bị hạn chế, hiện nay chỉ còn lại những dự án phù hợp. Tuy nhiên, không phải tất cả các dự án đều có thể chuyển sang tái thiết do hạn chế về tỷ lệ sử dụng đất hoặc cấu trúc.
 
Ngành xây dựng dự đoán rằng cải tạo sẽ không biến mất mà sẽ tập trung vào những dự án có lợi nhuận. Một chuyên gia trong ngành cho biết: "Cải tạo không phải là thị trường biến mất mà là tập trung vào những dự án có lợi nhuận. Trong tương lai, đây sẽ là vấn đề điều kiện chứ không phải lựa chọn, và khả năng phục hồi lợi nhuận cũng sẽ là yếu tố quyết định thị trường."