Thị trường thuê nhà tại Seoul: Hợp đồng gia hạn vượt hợp đồng mới

[Kinh tế Nhật báo] Thị trường cho thuê căn hộ tại Seoul đang có sự thay đổi rõ rệt. Nhu cầu gia hạn hợp đồng thuê nhà cũ đang vượt qua nhu cầu ký hợp đồng mới. Sự giảm nguồn cung và chi phí thuê nhà tăng đang khiến thị trường chuyển từ 'di chuyển' sang 'duy trì'.

Theo hệ thống công khai giá giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, từ tháng 1 đến tháng 3 năm nay, tỷ lệ hợp đồng gia hạn tại Seoul đạt 48,2%, tăng 7 điểm phần trăm so với mức trung bình 41,2% của năm ngoái.

Đặc biệt, trong tháng này, tỷ lệ gia hạn đã tăng lên 51,8%, vượt qua hợp đồng mới. Hơn một nửa số hợp đồng thuê nhà là gia hạn.

Sự thay đổi này đã trở nên rõ rệt hơn sau khi toàn bộ Seoul bị xếp vào khu vực yêu cầu giấy phép giao dịch đất đai vào tháng 10 năm ngoái. Tỷ lệ gia hạn đã tăng từ 40% lên 43% vào tháng 12 và vượt 50% trong năm nay, cho thấy đây là một xu hướng dài hạn.

Nguyên nhân chính là do nguồn cung giảm. Trong khu vực yêu cầu giấy phép, việc mua nhà để ở thực tế đã làm giảm lượng nhà cho thuê, dẫn đến giảm số lượng căn hộ cho thuê trên thị trường. Khi nguồn cung mới giảm, người thuê nhà có ít lựa chọn hơn và xu hướng duy trì hợp đồng cũ tiếp tục.

Chi phí cũng là một yếu tố quan trọng. Giá thuê nhà tăng khiến chi phí chuyển nhà tăng, bao gồm cả tiền đặt cọc, phí môi giới và chi phí di chuyển, làm cho việc gia hạn hợp đồng trở nên ít tốn kém hơn.

Tỷ lệ gia hạn tăng đều ở các khu vực của Seoul. Quận Jungnang có tỷ lệ cao nhất với 70,5%, tiếp theo là Yeongdeungpo 62,7%, Gangdong 59,9%, Seongbuk 59,5% và Mapo 57,9%. Các khu vực chính như Gangnam 55,8%, Seocho và Songpa 55,7% cũng vượt quá 50%, cho thấy đây không phải là hiện tượng giới hạn ở một khu vực cụ thể.

Cách thức hợp đồng cũng thay đổi. Mặc dù hợp đồng gia hạn tăng, tỷ lệ sử dụng quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng lại giảm. Trong ba tháng đầu năm, tỷ lệ sử dụng quyền này là 42,8%, giảm 6,5 điểm phần trăm so với năm ngoái.

Xu hướng giữa thuê nhà và thuê phòng cũng khác nhau. Tỷ lệ gia hạn thuê nhà đạt 52,3%, trong khi thuê phòng chỉ đạt 30%. Điều này cho thấy xu hướng duy trì hợp đồng cũ mạnh hơn ở thuê nhà, trong khi thuê phòng có nhiều hợp đồng điều chỉnh tỷ lệ tiền đặt cọc và tiền thuê.

Tỷ lệ thuê phòng cũng tăng. Tỷ lệ thuê phòng tại Seoul đã tăng từ 43,2% năm ngoái lên 47,9% năm nay, vượt quá một nửa số hợp đồng mới. Xu hướng chuyển từ thuê nhà sang thuê phòng tiếp tục.

Hình thức thuê phòng với tiền đặt cọc thấp và tiền thuê cao hơn cũng đang lan rộng. Điều này giúp người thuê giảm gánh nặng tài chính ban đầu, trong khi chủ nhà giảm áp lực hoàn trả tiền đặt cọc, tạo ra lựa chọn cho cả hai bên.

Cuối cùng, thị trường cho thuê tại Seoul đang chuyển từ 'di chuyển' sang 'duy trì'. Sự thiếu hụt nguồn cung mới, chi phí tăng và điều kiện tài chính là những yếu tố chính. Xu hướng này có khả năng tiếp tục nếu không có sự mở rộng nguồn cung và cải thiện điều kiện tài chính. Tỷ lệ thuê phòng và hình thức thuê phòng với tiền đặt cọc thấp cũng dự kiến sẽ tiếp tục tăng.