[Thống kê bất động sản] Ba quận Gangnam giảm giá, ngoại ô tăng giá... Giá nhà tại Seoul 'chu kỳ luân chuyển'

Giá căn hộ tại Seoul đã giảm tốc trong hai tuần liên tiếp, trong khi sự chênh lệch giữa các khu vực ngày càng rõ rệt. Do ảnh hưởng của các quy định về thuế và cho vay, ba quận Gangnam đã đồng loạt giảm giá, trong khi khu vực Gangbuk với mức giá thấp hơn lại thu hút nhu cầu thực tế, tiếp tục đà tăng giá nhà.
  Ngày 11 tháng 9, Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc đã công bố tình hình giá căn hộ tuần đầu tháng 9 (tính đến ngày 7 tháng 9), cho thấy giá căn hộ tại Seoul đã tăng 0.20% so với tuần trước. Mức tăng này giảm 0.02% so với tuần trước đó, đánh dấu hai tuần liên tiếp giảm tốc.

Tại Seoul, quận Gangbuk đã ghi nhận mức tăng cao nhất với 0.46%, chủ yếu nhờ vào các khu căn hộ nhỏ tại Mia và Beon-dong. Quận Dobong và Seodaemun lần lượt tăng 0.43% và 0.42%, cho thấy sức mạnh của khu vực Gangbuk.

Mặc dù điều kiện cho vay không thuận lợi khiến giao dịch chậm lại, nhưng việc thiếu hụt nguồn cung căn hộ cho thuê và bán đã khiến giá chào bán không giảm mạnh. Đặc biệt, những khu vực có căn hộ dưới 15 tỷ won gần ga tàu vẫn duy trì mức giá tiếp cận tốt, thu hút nhu cầu thực tế.

Ngược lại, quận Gangnam giảm 0.35%, quận Seocho giảm 0.30%, tiếp tục xu hướng giảm giá trong 5 tuần liên tiếp kể từ khi công bố kế hoạch cải cách thuế tháng trước. Quận Songpa, sau khi tăng 0.01% tuần trước, cũng đã giảm 0.02% trong tuần này.

Việc giảm tỷ lệ miễn thuế lâu dài và thiết lập giới hạn miễn thuế thu nhập cho người cư trú đã làm gia tăng áp lực bán đối với các căn hộ cao cấp. Đặc biệt, giá của các căn hộ tái phát triển với điều kiện sống tương đối kém đã có sự điều chỉnh rõ rệt.

Sự chuyển biến của quận Songpa cũng được xem là một phần trong quá trình điều chỉnh giá bắt đầu từ khu vực Gangnam. Sự điều chỉnh giá cục bộ tại các khu vực như Apgujeong và Banpo đã lan rộng sang các khu vực khác, trong khi những người sở hữu nhà tại Songpa có ý định chuyển sang Gangnam và Seocho đã hạ giá chào bán, ảnh hưởng đến sự giảm giá.

Thị trường cho thuê cũng cho thấy sự khác biệt giữa khu vực Gangnam và các khu vực khác. Giá thuê tại quận Gangnam và Seocho lần lượt giảm 0.03% và 0.21%, trong khi tất cả các khu vực còn lại tại Seoul đều tăng. Quận Nowon ghi nhận mức tăng cao nhất với 0.38%, tiếp theo là Jungnang với 0.37% và Seodaemun với 0.32%.
  Sự phân hóa giá nhà tại Seoul có thể sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Các khu vực ven sông Hàn chính đang đối mặt với mức giá cao và áp lực thuế, cùng với các quy định cho vay, khiến lực mua giảm, trong khi nhu cầu có khả năng chuyển dịch sang các khu vực ngoại ô Seoul và những khu vực không bị quy định tại Gyeonggi với mức giá thấp hơn.

Tại khu vực ven sông Hàn, một số lượng hàng hóa đã tăng lên từ các thành viên ban đầu nhận căn hộ mới thông qua tái phát triển, lo ngại về gánh nặng thuế tài sản và thuế chuyển nhượng trong tương lai. Các hạn chế cho vay từ các tổ chức tài chính vẫn còn, khiến nhu cầu chuyển từ khu vực giá thấp sang khu vực giá cao cũng bị hạn chế.

Nam Hyuk-woo, chuyên gia nghiên cứu bất động sản của Ngân hàng Woori, cho biết: "Việc mở rộng quản lý tổng lượng cho vay lên 3% và nới lỏng điều kiện đủ tiêu chuẩn thu nhập cho các khoản vay nhà ở sẽ được thực hiện cho những người không có nhà trong độ tuổi 2030", đồng thời cho rằng "hiện tượng 'chu kỳ luân chuyển' từ các khu vực ngoại ô Seoul và những khu vực không bị quy định tại Gyeonggi dưới 10 tỷ won sẽ tiếp tục trong thời gian tới".

Trước mùa chuyển nhà mùa thu, việc thiếu hụt nguồn cung căn hộ cho thuê cũng sẽ làm gia tăng gánh nặng chi phí sinh hoạt cho người thuê. Đặc biệt, có lo ngại rằng không chỉ giá bán mà cả giá thuê và giá cho thuê cũng sẽ đồng loạt tăng tại các khu vực ngoại ô Seoul nơi có nhu cầu thực tế.

Giáo sư Kwon Dae-jung, chuyên gia kinh tế bất động sản tại Đại học Hansung, cho biết: "Nhu cầu đang tăng lên nhưng nguồn cung nhà lại thiếu, do đó giá sẽ chịu áp lực tăng" và nhấn mạnh rằng "chính phủ đang tăng cường các yêu cầu về cư trú thực tế đối với các căn hộ không có người ở và khu vực cần giấy phép giao dịch đất đai, khiến nguồn cung cho thuê càng thiếu hụt, và giá thuê cũng sẽ tiếp tục tăng, khiến người thuê có thể gặp khó khăn trong mùa thu này".

Ông cũng cho biết thêm: "Khả năng tăng thuế đang được đề cập, do đó gánh nặng thuế có thể được chuyển sang giá thuê, và giá cho thuê có khả năng tiếp tục tăng từ mùa thu này đến giữa năm sau".