Tóm tắt chính sách bất động sản của Lee Jae-myung: Những điều cần biết

Tại buổi họp báo kỷ niệm một năm nhậm chức, Tổng thống Lee Jae-myung đã có nhiều phát biểu liên quan đến bất động sản. Buổi họp báo không chỉ bao gồm những phát biểu đã chuẩn bị mà còn có phần hỏi đáp ngay tại chỗ, điều này không thể bỏ qua. Thứ tự ưu tiên trong câu trả lời và cách diễn đạt thể hiện cảm giác thực tế về việc điều hành quốc gia.

Tại buổi họp báo lần này, các vấn đề chính như tình trạng khan hiếm nhà cho thuê, người sở hữu nhiều nhà, thuế, tài chính và cung cấp đã được đề cập. Mặc dù các phát biểu có nhiều hướng khác nhau, nhưng nếu gộp lại thì hướng đi tương đối rõ ràng.

Chính sách bất động sản của chính phủ Lee Jae-myung không phải là chính sách ngăn cản việc mua nhà. Thay vào đó, nó gần gũi với chính sách giảm kỳ vọng lợi nhuận từ bất động sản. Theo cách diễn đạt của Tổng thống, “về cơ bản là giảm kỳ vọng lợi nhuận.” Chính phủ công nhận quyền sở hữu nhiều nhà nhưng yêu cầu người sở hữu phải chịu chi phí tương ứng, giảm bớt ưu đãi thuế cho việc sở hữu với mục đích đầu cơ, và thúc đẩy tốc độ cung cấp thông qua xây dựng mới, cải tạo và cho thuê công cộng.

Theo dõi các phát biểu của Tổng thống, hướng đi của cải cách thuế, quy định tài chính và chính sách cung cấp trong tương lai cũng có thể được hiểu một cách tự nhiên.
  ​​​​​​​
Điểm gây tranh cãi nhất là nhận thức về thị trường cho thuê. Tổng thống Lee đã giải thích về tình trạng thiếu hụt nhà cho thuê và sự tăng giá thuê gần đây, cho rằng việc các nhà đầu tư sở hữu nhiều nhà đưa bất động sản ra thị trường và người không có nhà mua lại đã làm giảm lượng nhà cho thuê. Ông đánh giá đây là “quá trình bình thường hóa” và khẳng định rằng tình trạng giá thuê tăng vọt không phải là điều xảy ra.

Phát biểu này không chỉ đơn thuần là một đánh giá thị trường. Nó cho thấy chính phủ không coi việc giảm lượng nhà cho thuê là một thất bại trong chính sách mà là một quá trình thay đổi cấu trúc sở hữu nhà. Khi nhà cho thuê của người sở hữu nhiều nhà chuyển sang tay người không có nhà, lượng nhà cho thuê sẽ giảm. Tuy nhiên, từ góc độ của chính phủ, điều này có thể được hiểu là việc gia tăng khả năng sở hữu nhà của người không có nhà. Tổng thống cũng đã mô tả nhà cho thuê là “một loại tài chính phi chính thức chỉ có ở Hàn Quốc” trong cùng một bối cảnh.

Vấn đề là cảm nhận thực tế. Đối với người thuê nhà cần tìm nhà cho thuê, việc giảm lượng nhà cho thuê không phải là bình thường hóa mà là gánh nặng. Lo ngại về việc giảm lượng căn hộ mới ở Seoul tiếp tục gia tăng, và gần đây, tình trạng khan hiếm nhà cho thuê ở các khu vực không phải căn hộ như nhà liên kế và nhà nhiều tầng cũng đã xuất hiện. Cuối cùng, thị trường cho thuê trong nửa cuối năm không chỉ đơn thuần là vấn đề giá cả. Việc chính phủ nói về quá trình bình thường hóa có thực sự hoạt động hay không, hay nó dẫn đến việc gia tăng gánh nặng chi phí sinh hoạt cho người thuê nhà sẽ là bài kiểm tra đầu tiên.
 
Liên quan đến thuế, một thông điệp rõ ràng hơn đã được đưa ra. Tổng thống Lee đã nói về việc sở hữu nhà với mục đích đầu tư rằng “tại sao lại phải giảm thuế cho thu nhập từ đầu tư nhiều như vậy?” và “tại sao lại phải giảm thuế cho những người đầu cơ lâu năm?” Ông cũng đã so sánh rằng “tôi phải nộp gần một nửa thuế từ việc làm chăm chỉ.”

Câu nói này chứa đựng hướng đi của cải cách thuế trong tương lai. Trong thời gian qua, cả bên trong và bên ngoài chính phủ đã liên tục bàn luận về việc giảm thuế đặc biệt cho người sở hữu một nhà không cư trú lâu dài, tăng cường gánh nặng thuế đối với nhà ở mục đích đầu tư. Phát biểu lần này cho thấy những cuộc thảo luận đó không chỉ là ý tưởng đơn thuần mà còn liên quan đến triết lý của chính phủ.

Điều cốt lõi không phải là việc sở hữu lâu dài mà là việc có thực sự cư trú hay không. Nhà được giữ để sống lâu dài và nhà được giữ với kỳ vọng tăng giá không thể được xem như nhau. Cũng có thể thấy được ý thức về việc giảm thu nhập bất hợp pháp từ bất động sản và giảm kỳ vọng lợi nhuận từ việc sở hữu nhà để dòng vốn chảy vào các lĩnh vực sản xuất. Lý do quan trọng cho việc cải cách thuế sắp tới vào tháng 7 cũng nằm ở đây. Việc điều chỉnh thuế đặc biệt cho người sở hữu lâu dài, tăng cường yêu cầu cư trú, và việc người sở hữu một nhà không cư trú sẽ bị quy định đến đâu sẽ là những điểm quan trọng cần theo dõi.
    ​​​​​​​
Quan điểm về người sở hữu nhiều nhà cũng rất rõ ràng. Tổng thống Lee nói rằng “sở hữu nhiều nhà không phải là vấn đề. Không ai ngăn cản việc sở hữu.” nhưng cũng nhấn mạnh rằng “hãy để họ gánh chịu gánh nặng tương ứng.”

Đây không phải là cách tiếp cận nhằm cấm hoặc lên án việc sở hữu nhiều nhà. Thay vào đó, chính phủ muốn nâng cao chi phí liên quan đến việc sở hữu và để thị trường tự quyết định. Nếu muốn sở hữu nhiều nhà, có thể làm như vậy, nhưng cũng phải chấp nhận thuế và gánh nặng tài chính tương ứng.

Tổng thống cũng đã đề cập đến thuế sở hữu. Ông cho rằng thuế sở hữu ở Hàn Quốc thường thấp và việc sở hữu nhiều nhà không tạo ra gánh nặng lớn. Về tài chính, ông cũng đã nói rằng “hãy ngăn chặn việc đầu cơ bất động sản bằng tiền của người khác.” Điều này có nghĩa là sẽ xem xét thuế và cho vay cùng nhau. Thực tế, chính sách cũng đã đang di chuyển theo hướng đó. Việc miễn thuế chuyển nhượng cho người sở hữu nhiều nhà đã kết thúc, và các cơ quan tài chính đang xem xét các biện pháp quy định đối với người sở hữu một nhà không cư trú. Người sở hữu nhiều nhà và người sở hữu một nhà không cư trú có khả năng sẽ bị áp lực từ cả hai phía: thuế và tài chính.

Tuy nhiên, hiệu quả vẫn chưa thể khẳng định. Chính phủ kỳ vọng rằng khi gánh nặng sở hữu tăng lên, lượng hàng hóa sẽ tăng và nhà sẽ quay trở lại tay người có nhu cầu thực sự. Ngược lại, thị trường lo ngại rằng gánh nặng thuế có thể dẫn đến việc trì hoãn giao dịch, tặng cho, hoặc chuyển chi phí thuê. Do đó, điều quan trọng không phải là cường độ của quy định mà là phản ứng thực tế của thị trường.
  ​​​​​​​
Liên quan đến cung cấp, hiện tại vẫn chỉ là một đoạn giới thiệu. Tổng thống Lee cho biết “chúng tôi đang hoàn thiện chính sách tăng cung” và “sẽ sớm công bố.” Hướng đi về quy định và thuế đã tương đối rõ ràng, nhưng các biện pháp cung cấp vẫn chưa được công bố. Phát biểu này gần như là tín hiệu cho thấy chính phủ đang chuẩn bị một thông điệp riêng trong lĩnh vực cung cấp.

Chính phủ đã đưa ra mục tiêu khởi công trung bình 27.000 căn hộ mỗi năm tại khu vực thủ đô cho đến năm 2030 thông qua chính sách cung cấp vào tháng 9 và tháng 7 năm ngoái, với tổng số 135.000 căn hộ. Sau đó, chính phủ cũng đã đưa ra các biện pháp mở rộng cung cấp thêm cho khu vực thủ đô, mở rộng cho thuê mua, và kích thích các loại hình nhà ở không phải căn hộ. Tuy nhiên, điều mà thị trường đang chờ đợi không phải là con số. Mà là khu vực nào, phương thức nào, và tốc độ cung cấp có thể thực hiện được.

Đặc biệt, cung cấp mà chính phủ nói có thể khác với kỳ vọng của thị trường. Thị trường nghĩ đến các căn hộ mới ở trung tâm Seoul, trong khi chính phủ lại xem xét tái xây dựng, tái phát triển, cho thuê công cộng, cho thuê mua, và khuyến khích hàng hóa nhà ở hiện có như là các phương tiện cung cấp. Việc Tổng thống đề cập đến việc mở rộng khu vực xanh để xây dựng thành phố mới cũng đáng chú ý trong bối cảnh lo ngại về sự biến mất của các khu vực địa phương.

Thành công của các biện pháp cung cấp sắp tới cũng phụ thuộc vào điều này. Việc thu hẹp khoảng cách giữa cung cấp mà thị trường mong muốn và cung cấp mà chính phủ nghĩ đến sẽ là yếu tố quyết định.

Cuối cùng, các phát biểu của Tổng thống về bất động sản tại buổi họp báo kỷ niệm một năm nhậm chức có thể được tóm tắt trong bốn câu.

“Quá trình bình thường hóa giảm nhà cho thuê”, “Tại sao lại giảm thuế cho những người đầu cơ lâu năm?”, “Người sở hữu nhiều nhà phải gánh chịu gánh nặng tương ứng”, “Chúng tôi đang hoàn thiện chính sách tăng cung.”

Hầu hết các biện pháp cải cách thuế, quy định tài chính và chính sách cung cấp sắp tới sẽ có thể là các chú thích cho bốn câu này. Các câu trả lời của Tổng thống không phải là điều có thể bỏ qua. Các bước tiếp theo của chính sách bất động sản đã được ghi lại trong đó.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #người sở hữu nhiều nhà
• #chính sách bất động sản
• #thị trường cho thuê