[Kết thúc cho thuê truyền thống] Hạn chế cho vay thế chấp đối với nhà không ở... Chặn đầu tư chênh lệch vs Thị trường cho thuê suy giảm

Trong bối cảnh tỷ lệ cho thuê theo tháng tại thị trường cho thuê căn hộ ở Seoul đã vượt quá một nửa và số lượng căn hộ cho thuê đang giảm nhanh chóng, có dự đoán rằng nếu quy định cho vay thế chấp đối với nhà không ở được áp dụng thêm, xu hướng giảm cho thuê sẽ càng trở nên nhanh hơn. Chính phủ đã có kế hoạch chặn đầu tư chênh lệch và các hình thức đầu tư sử dụng đòn bẩy, nhưng trong tình hình cung cấp cho thuê đã giảm, lo ngại rằng quy định bổ sung có thể làm gia tăng bất ổn trong thị trường cho thuê cũng không ít.
Theo thông tin từ ngành, Tổng thống Lee Jae-myung đã phát biểu trong một cuộc họp báo hôm trước rằng "cho thuê là một loại tài chính phi chính thức chỉ có ở Hàn Quốc" và "việc cho vay thế chấp nhiều là nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng giá nhà." Ông cũng nhấn mạnh rằng "cần phải ngăn chặn việc đầu cơ bằng tiền của người khác," thể hiện quyết tâm trong việc chặn đầu tư sử dụng đòn bẩy. Việc Tổng thống công khai chỉ ra vấn đề cho vay thế chấp như một nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng giá nhà có thể thúc đẩy thảo luận về việc tăng cường quy định.
Cơ quan tài chính cũng đã bắt đầu xem xét các quy định liên quan. Ủy ban Tài chính đã công bố "Kế hoạch quản lý cho vay hộ gia đình năm 2026" vào tháng 4 và cho biết sẽ đưa ra các biện pháp quy định cho vay đối với nhà không ở có mục đích đầu cơ trong thời gian tới. Vào ngày 21 tháng trước, Chủ tịch Ủy ban Tài chính Lee Eok-won cũng đã đề cập đến việc "tách biệt bất động sản và tài chính" và cho biết "đang tiếp tục xem xét các biện pháp quy định cho vay đối với nhà không ở có mục đích đầu cơ." Cơ quan tài chính cũng đã bắt đầu điều tra các khoản cho vay thế chấp có bảo đảm mà các chủ sở hữu nhà đã nhận được tại các khu vực bị quy định ở vùng thủ đô vào cuối tháng 4.
Thị trường cũng dự đoán rằng cùng với kế hoạch cải cách thuế của chính phủ, có thể sẽ có các biện pháp quy định nghiêm ngặt như áp dụng tỷ lệ trả nợ gốc và lãi (DSR) cho các khoản cho vay thế chấp. Hiện tại, theo chính sách ngày 15 tháng 10 năm ngoái, khi chủ sở hữu một nhà ở vùng thủ đô và khu vực bị quy định nhận được khoản cho vay thế chấp, chỉ có lãi suất cho vay mới được tính vào DSR.
Nếu quy định cho vay thế chấp được thắt chặt, có thể sẽ có hiệu quả trong việc ngăn chặn dòng vốn từ các ngân hàng vào nhu cầu đầu cơ như đầu tư chênh lệch. Theo khảo sát của Ủy ban Tài chính, quy mô cho vay thế chấp mà các chủ sở hữu nhà một căn hộ ở các khu vực bị quy định trong vùng thủ đô đã nhận từ ngân hàng ước tính khoảng 9,2 triệu tỷ won, với số lượng khoảng 59.000 trường hợp. Chính phủ có thể cho rằng rất khó để tăng hiệu quả của quy định cho vay nếu không chặn được cấu trúc mua nhà bằng tiền đặt cọc cho thuê.
Lee Eun-hyung, nghiên cứu viên của Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, cho biết: "Cho vay thế chấp ban đầu được thiết lập nhằm hỗ trợ cư trú cho các nhóm yếu thế trong thời kỳ lãi suất thấp, nhưng từ một thời điểm nào đó, đối tượng và phạm vi áp dụng đã mở rộng quá mức." Ông cũng nhấn mạnh rằng cần phải suy nghĩ về cách xử lý đồng thời việc mở rộng cung cấp và kiềm chế nhu cầu.
Vấn đề là thị trường cho thuê đã nhanh chóng bị thu hẹp. Theo thống kê của Bộ Đất đai, Giao thông và Xây dựng, tỷ lệ hợp đồng cho thuê mới của căn hộ ở Seoul từ tháng 1 đến tháng 5 năm nay có tỷ lệ cho thuê theo tháng lên tới 54,2%. Trong cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ này chỉ là 45,9%. Trong một năm, tỷ lệ cho thuê theo tháng trong thị trường cho thuê mới của căn hộ ở Seoul đã tăng hơn 8 điểm phần trăm.
Xu hướng giảm số lượng căn hộ cho thuê cũng tiếp tục. Theo công ty dữ liệu bất động sản Asil, tính đến hôm nay, số lượng căn hộ cho thuê tại Seoul là 18.574 căn, giảm hơn 26% so với 25.240 căn một năm trước. Dự đoán rằng nếu quy định cho vay thế chấp đối với nhà không ở được áp dụng thêm, tốc độ chuyển sang cho thuê theo tháng sẽ càng nhanh hơn.
Sự thu hẹp của cho thuê cũng là kết quả của sự thay đổi lựa chọn từ cả người cho thuê và người thuê. Với lãi suất cao và lo ngại về rủi ro bảo lãnh gia tăng, người thuê cảm thấy gánh nặng với tiền đặt cọc lớn của cho thuê, trong khi người cho thuê, với quy định cho vay và gánh nặng thuế, đang có xu hướng ưa chuộng cho thuê theo tháng hoặc cho thuê một phần.
Chính phủ và cơ quan tài chính đã giảm hạn mức cho vay thế chấp đối với người sở hữu một căn nhà xuống còn 200 triệu won thông qua chính sách ngày 7 tháng 9 năm ngoái. Nếu quy định bổ sung được thực hiện, nhu cầu đầu tư giữ nhà với tiền đặt cọc cho thuê có thể giảm, nhưng đồng thời cũng có thể dẫn đến sự giảm cung cấp cho thuê và gia tăng gánh nặng cho thuê.
Choi Kyung-ho, Giám đốc Viện Nghiên cứu Trung lập về Nhà ở, cho biết: "Cho thuê là một hệ thống dựa trên lợi nhuận từ đầu tư sử dụng đòn bẩy, tức là dựa vào sự gia tăng giá. Nếu giá ổn định, nó sẽ tự nhiên thu hẹp lại," nhưng cũng cảnh báo rằng "nếu sự thu hẹp không phải do giá ổn định mà là do áp lực quá mức về việc mỗi hộ gia đình chỉ sở hữu một căn nhà, thì thiệt hại cho người thuê sẽ càng lớn." Ông nhấn mạnh rằng "để giảm thiểu cho thuê một cách nhân tạo, cần phải có một cách tiếp cận phòng ngừa thông qua việc chuyển đổi sang cho thuê theo tháng với chi phí thấp thông qua tài chính cung cấp."