Giá nhà tại Seoul vẫn vững dù giao dịch giảm, thị trường có thể phân hóa mạnh trong nửa cuối năm

Thị trường nhà ở Seoul đang cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: số lượng giao dịch và nguồn cung rao bán đều giảm, nhưng giá nhà vẫn tiếp tục tăng. Trong bối cảnh Chính phủ Hàn Quốc cân nhắc điều chỉnh thuế bất động sản và khả năng lãi suất có thể tăng trở lại, giới chuyên gia nhận định thị trường nhà ở thủ đô sẽ có sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các khu vực trong nửa cuối năm.

Theo dữ liệu từ nền tảng bất động sản Asil, tính đến ngày 6/6, số căn hộ được rao bán tại Seoul chỉ còn 61.630 căn, giảm 12,2% so với một tháng trước đó. Hiện tượng người sở hữu nhà trì hoãn bán ra khiến nguồn cung trên thị trường ngày càng thu hẹp.

Khối lượng giao dịch cũng giảm mạnh. Dữ liệu từ Cổng thông tin Bất động sản Seoul cho thấy số giao dịch mua bán căn hộ trong tháng 5 đạt 5.940 trường hợp, giảm hơn 30% so với tháng trước và giảm 21,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, trái ngược với sự sụt giảm của giao dịch, giá nhà vẫn duy trì đà tăng. Theo Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc, giá căn hộ tại Seoul trong tuần đầu tiên của tháng 6 tăng 0,25% so với tuần trước.

Các chuyên gia cho rằng những khu vực trọng điểm như Gangnam và các quận nằm dọc sông Hàn vẫn sẽ giữ được sức mạnh giá nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu ở thực ổn định.

Ông Nam Hyuk-woo, nhà nghiên cứu thuộc Viện Nghiên cứu Bất động sản của Ngân hàng Woori, nhận định nếu giá nhà tại các khu vực trung tâm chỉ điều chỉnh nhẹ, tâm lý e ngại của người mua sẽ giảm bớt và giao dịch có thể phục hồi. Tuy nhiên, khi giá tăng quá nhanh, các biện pháp quản lý từ phía chính quyền có thể được áp dụng, khiến giá dao động trong một biên độ nhất định.

Cùng quan điểm, bà Yang Ji-young, chuyên gia của Shinhan Premier Pathfinder, cho rằng nhiều chủ sở hữu nhà tại các khu vực đắt đỏ sẽ tiếp tục nắm giữ tài sản thay vì bán ra nhằm tận dụng các ưu đãi thuế dành cho người cư trú thực tế. Điều này có thể khiến lượng nhà rao bán tiếp tục khan hiếm, qua đó hỗ trợ giá nhà duy trì xu hướng tăng.
Trong khi đó, triển vọng của các khu vực ngoại ô Seoul lại đang gây nhiều tranh luận.

Một số chuyên gia cho rằng những khu vực này có thể tiếp tục tăng giá nhờ mức tăng giá trị công bố của bất động sản không quá lớn, đồng nghĩa với gánh nặng thuế thấp hơn so với khu vực trung tâm. Điều này giúp nhà đầu tư tránh được phần nào tác động từ các chính sách siết thuế.

Ngược lại, cũng có ý kiến cho rằng nếu Chính phủ tăng thuế sở hữu nhà hoặc thu hẹp các ưu đãi dành cho người nắm giữ bất động sản lâu năm, thị trường có thể chịu cú sốc ngắn hạn. Do người dân ở các khu vực ngoại ô thường nhạy cảm hơn với lãi suất vay vốn, áp lực bán ra có thể gia tăng nếu chi phí tài chính tăng lên.

Một yếu tố khác đang được giới chuyên môn đặc biệt quan tâm là tác động của chính sách thuế sở hữu bất động sản. Trái với kỳ vọng rằng tăng thuế sẽ khiến nhiều người bán nhà hơn, một số chuyên gia cho rằng điều này có thể dẫn tới hiện tượng ngược lại: chủ nhà tiếp tục giữ tài sản để tránh gánh nặng thuế chuyển nhượng.

Ông Park Hap-soo, giáo sư thỉnh giảng tại Trường Cao học Bất động sản thuộc Đại học Konkuk, cho rằng nếu các biện pháp tăng thuế đối với người sở hữu nhiều nhà hoặc chủ nhà không cư trú được triển khai, nguồn cung trên thị trường có thể còn giảm thêm.

Theo ông, nhiều chủ sở hữu sẽ chọn tiếp tục nắm giữ bất động sản thay vì bán ra do chi phí thuế chuyển nhượng vẫn ở mức cao. Nếu các quy định đối với chủ nhà không cư trú được siết chặt, một số người có thể chuyển sang ở thực tế tại căn nhà của mình để được hưởng ưu đãi thuế, từ đó làm giảm nguồn cung cho thuê và gây áp lực lên thị trường thuê nhà.

Ông Park cũng dự báo nhu cầu mua nhà ở phân khúc giá từ 1 đến 1,5 tỷ won có thể gia tăng, đặc biệt từ những người mua nhà lần đầu. Trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn hạn chế, việc số lượng nhà rao bán tiếp tục giảm có thể khiến áp lực tăng giá lan rộng trên toàn thị trường Seoul trong thời gian tới.

Giới phân tích nhận định rằng nửa cuối năm nay sẽ là giai đoạn quan trọng đối với thị trường bất động sản Hàn Quốc. Trong khi các khu vực trung tâm nhiều khả năng vẫn duy trì mức giá cao, diễn biến tại các khu vực ngoại ô sẽ phụ thuộc lớn vào chính sách thuế và xu hướng lãi suất của nền kinh tế.