Sau bầu cử, thuế sở hữu bất động sản tăng tốc... Liệu xu hướng tăng giá tại khu vực đô thị có tiếp diễn trong nửa cuối năm?

Khi cuộc bầu cử địa phương kết thúc, các cuộc thảo luận về cải cách thuế bất động sản của chính phủ và đảng cầm quyền dự kiến sẽ tăng tốc. Trong bối cảnh giá giao dịch, cho thuê và thuê nhà tại khu vực đô thị tiếp tục tăng mà không có dấu hiệu giảm, việc không có cuộc bầu cử quốc gia nào trong gần hai năm tới cũng được coi là yếu tố thúc đẩy cải cách thuế sở hữu.
Theo thông tin từ ngành, Tổng thống Lee Jae-myung vào ngày 1 tháng 6 đã tuyên bố trên mạng xã hội X (trước đây là Twitter) rằng "chúng ta nhất định phải thoát khỏi nền kinh tế bất động sản không bền vững". Mặc dù ông không đề cập trực tiếp đến thuế sở hữu, nhưng trong và ngoài chính quyền, có những suy đoán rằng sau cuộc bầu cử địa phương, các cuộc thảo luận về cải cách thuế bất động sản, bao gồm cả thuế sở hữu, sẽ diễn ra nhanh chóng. Tổng thống Lee cũng đã kiểm tra tình hình ứng phó của các bộ liên quan liên quan đến xu hướng tăng giá nhà tại Seoul trong cuộc họp nội các vào cuối tháng trước.
Các chỉ số thị trường cũng đang củng cố khả năng chính phủ sẽ có thêm các biện pháp ứng phó. Theo khảo sát xu hướng giá nhà của Viện Bất động sản Hàn Quốc vào tháng 4, tỷ lệ tăng giá căn hộ tại Seoul đã mở rộng từ 0,34% trong tháng 3 lên 0,55% trong tháng 4. Trong cùng thời gian, giá cho thuê căn hộ tại Seoul tăng 0,82%, trong khi giá thuê nhà tăng 0,74%, vượt qua tỷ lệ tăng giá giao dịch.
Hiện tại, trong và ngoài chính phủ, có những đề xuất như tăng cường yêu cầu thực cư cho việc miễn thuế đặc biệt đối với những người sở hữu một căn nhà không cư trú, và mở rộng gánh nặng thuế sở hữu đối với những người sở hữu nhiều bất động sản. Cách thức cải cách có thể chia thành hai hướng lớn. Một là điều chỉnh tỷ lệ thuế bất động sản thông qua lập pháp tại Quốc hội, hoặc điều chỉnh yêu cầu miễn thuế đặc biệt, và hai là điều chỉnh tỷ lệ giá trị thị trường công bằng của thuế bất động sản thông qua sửa đổi nghị định mà không cần lập pháp riêng. Hiện tại, tỷ lệ giá trị thị trường công bằng của thuế bất động sản là 60%, và chính phủ có thể nâng tỷ lệ này lên tối đa 100% chỉ bằng cách sửa đổi nghị định.
Tuy nhiên, có những phân tích cho rằng việc phản ánh ngay vào thuế sở hữu trong năm nay là không dễ dàng. Xét đến quy trình sửa đổi nghị định và lịch trình thu thuế, thời gian để điều chỉnh gánh nặng thuế trong thời gian ngắn là rất hạn chế. Giá công bố của các căn hộ tại Seoul đã tăng mạnh trong năm nay, vì vậy ngay cả khi giữ nguyên tỷ lệ giá trị thị trường công bằng, tiêu chuẩn thuế cũng sẽ tăng lên, dẫn đến gánh nặng thuế sở hữu tự nhiên tăng.
Do đó, thị trường dự đoán rằng năm nay sẽ tập trung vào việc cải cách yêu cầu miễn thuế đặc biệt và thiết kế hệ thống, trong khi việc điều chỉnh tỷ lệ giá trị thị trường công bằng có thể được thực hiện dần dần sau năm sau. Trong khối các đảng cầm quyền, đã có dự thảo luật sửa đổi liên quan đến tỷ lệ giá trị thị trường công bằng, do đó cơ sở cho các cuộc thảo luận lập pháp trung và dài hạn đã được thiết lập.
Vì sự rõ ràng của cải cách thuế còn chưa rõ ràng, tâm lý chờ đợi trên thị trường cũng đang gia tăng. Theo thông tin từ Cổng thông tin đăng ký bất động sản của Tòa án Tối cao, tính đến ngày hôm nay, số lượng đơn đăng ký đăng ký bất động sản trên toàn quốc trong tháng 5 đã giảm khoảng 20% so với tháng trước. Số lượng đơn xin cấp phép trung bình hàng ngày trong khu vực cần cấp phép đất cũng đã giảm từ khoảng 700 đơn trước khi kết thúc việc miễn thuế chuyển nhượng sang khoảng 200 đơn sau khi tái khởi động việc thu thuế. Sự không chắc chắn về thuế và việc tái khởi động thuế chuyển nhượng đã khiến cả người mua và người bán đều khó khăn trong việc đưa ra quyết định.
Vấn đề là chỉ việc tăng cường thuế không thể dễ dàng làm giảm áp lực tăng giá. Trong bối cảnh nhận thức rằng tình trạng thiếu cung sẽ kéo dài trong nhiều năm, việc mở rộng gánh nặng thuế sở hữu có thể không ngay lập tức dẫn đến việc tăng nguồn cung bất động sản. Ngược lại, nếu những người sở hữu một căn nhà không cư trú chuyển sang thực cư để tránh gánh nặng thuế, điều này có thể làm giảm nguồn cung căn hộ cho thuê, dẫn đến sự bất ổn trong thị trường cho thuê.
Thực tế, sau khi kết thúc việc miễn thuế chuyển nhượng, số lượng căn hộ tại Seoul đã giảm nhanh chóng. Theo nền tảng bất động sản Asil, số lượng căn hộ tại Seoul đã giảm gần 7.000 căn chỉ trong một tuần sau khi kết thúc việc miễn thuế, xuống còn khoảng 63.000 căn. Dự báo rằng từ tháng 6 đến tháng 7, tốc độ giảm nguồn cung có thể gia tăng.
Mặc dù việc tăng cường thuế có thể có tác dụng làm giảm tâm lý mua, nhưng có ý kiến cho rằng việc giảm khối lượng giao dịch không nhất thiết dẫn đến sự ổn định giá. Trong bối cảnh nguồn cung giảm, nếu một số giao dịch được thực hiện với giá cao kỷ lục, kỳ vọng giá trên thị trường có thể lại tăng lên. Trong tình huống giá cho thuê và giá thuê nhà đều tăng, áp lực chuyển đổi mua của người tiêu dùng thực sự cũng khó có thể giảm bớt.
Lee Eun-hyung, nghiên cứu viên của Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, cho biết: "Dù khối lượng giao dịch giảm, nhưng với những mức giá giao dịch diễn ra, khả năng duy trì xu hướng tăng trong nửa cuối năm vẫn có thể xảy ra" và "Xét đến điều kiện cung cấp cùng với các yếu tố vĩ mô như giá cả, giá dầu và tỷ giá hối đoái, việc chỉ điều chỉnh thuế sẽ có giới hạn trong việc thay đổi xu hướng tăng giá nhà trong thời gian tới."



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #cải cách thuế sở hữu
• #thị trường bất động sản
• #tăng giá nhà