Hai năm không có bầu cử... Năng lực quản lý bất động sản của chính phủ sẽ được thể hiện

Cuộc bầu cử địa phương ngày 3 tháng 6 đã kết thúc. Dù kết quả ra sao, có một điều rõ ràng: trong gần hai năm tới, sẽ không có cuộc bầu cử nào ở cấp quốc gia. Cuộc tổng tuyển cử tiếp theo sẽ diễn ra vào tháng 4 năm 2028. Ít nhất, thời gian để chính sách bất động sản bị che giấu sau lịch bầu cử đã qua.

Điều kiện đã được thiết lập. Đảng cầm quyền, Đảng Dân chủ Đồng hành, nắm giữ 166 ghế trong Quốc hội, đủ để có đa số tuyệt đối. Các điều kiện số lượng để thông qua các dự luật thông thường không bất lợi cho đảng cầm quyền. Tỷ lệ ủng hộ tổng thống cũng duy trì quanh mức 60% sau một năm nhậm chức. Vì vậy, vấn đề hiện tại không phải là 'có thể làm hay không', mà là 'làm gì và làm như thế nào'. Những gì sẽ lộ diện khi không còn điều gì để che giấu, đó chính là năng lực thực sự của chính phủ trong lĩnh vực bất động sản.
 
Nếu tóm gọn năm đầu tiên của chính phủ Lee Jae-myung, có thể nói đó là 'thay đổi hướng đi'. Đầu tiên là tuyên bố chấm dứt cấu trúc kiếm tiền từ bất động sản, sau đó là các chính sách đi kèm.

Chiến lược đầu tiên không phải là thuế mà là cho vay. Giới hạn cho vay thế chấp nhà ở tại khu vực thủ đô và các khu vực bị kiểm soát được giữ ở mức 6 tỷ won và cấm hoàn toàn cho vay thế chấp đối với những người sở hữu nhiều nhà. Kế hoạch mở rộng cung cấp vào ngày 9 tháng 7 đã được công bố, và các biện pháp liên quan đến việc quy định khu vực và cấp phép giao dịch đất đai tại toàn bộ Seoul và một số khu vực của Gyeonggi cũng đã được thực hiện. Việc gia hạn thời gian vay cho những người sở hữu nhiều nhà tại khu vực bị kiểm soát cũng bị ngăn chặn, và từ ngày 9 tháng 5, việc miễn thuế chuyển nhượng cho những người sở hữu nhiều nhà cũng đã kết thúc. Trong thời gian đó, tổng thống đã bán nhà riêng của mình và chỉ đạo loại trừ những người sở hữu nhà cao cấp không cư trú khỏi quy trình phê duyệt chính sách, đồng thời trong cuộc họp nội các tháng trước, ông đã trực tiếp hỏi liệu có kế hoạch nào để đối phó với việc giá nhà tăng trở lại hay không. Hướng đi đã rõ ràng từ đầu.

Thực tế, vũ khí mạnh nhất đã được giữ lại đến cùng. Thuế bất động sản tổng hợp, tỷ lệ giá thị trường công bằng và miễn giảm thuế cho những người sở hữu lâu dài vẫn được giữ nguyên. Lý do đã được tiết lộ vào tháng 4. Khi có ý kiến về việc điều chỉnh miễn giảm thuế, đảng cầm quyền đã nhanh chóng đưa ra giới hạn. Họ cho rằng điều này sẽ gây áp lực trong cuộc bầu cử địa phương. Thuế sở hữu và thuế chuyển nhượng là tín hiệu mạnh cho thị trường, nhưng lại là gánh nặng trong bầu cử. Mặc dù đã sử dụng các biện pháp gây áp lực lên thị trường, nhưng các biện pháp ảnh hưởng đến tâm lý cử tri đã bị hoãn lại. Cuộc bầu cử đã trở thành một chiếc phanh cho việc tăng cường thuế sở hữu.
 
Chiếc phanh đã được gỡ bỏ. Đường lối mà tổng thống đã vạch ra trong suốt một năm qua là 'giữ lại những người cư trú thực sự và gây áp lực lên những người không cư trú', và giờ đây, điều này có thể được thể hiện qua tỷ lệ thuế và giá trị tài sản.

Cần phải có sự quyết tâm để thay đổi hướng đi, nhưng cần có năng lực để duy trì thị trường. Cần tính toán xem việc tăng thuế có dẫn đến việc tăng nguồn cung hay không, và nếu siết chặt những người sở hữu không cư trú thì chi phí sẽ được chuyển sang tiền thuê nhà như thế nào. Việc tăng mạnh thuế sở hữu không phải là năng lực, mà là việc phân loại một cách tinh vi giữa những người sở hữu một nhà thực sự và những người sở hữu nhiều nhà không cư trú, đồng thời thiết kế các cơ chế để ngăn chặn tác động phụ. Năng lực gây áp lực đã được thấy rõ trong năm đầu tiên. Vấn đề là ở bước tiếp theo.
   
Nơi mà thuế sở hữu không thể chạm tới mới là thử thách thực sự. Thuế có thể kìm hãm nhu cầu, nhưng không thể hồi sinh nguồn cung đã ngừng lại.

Đặc biệt, tại Seoul, nơi là tâm điểm của sự bất ổn thị trường, các chỉ số dẫn đầu về cung cấp đang bắt đầu giảm. Theo thống kê của Bộ Đất đai, Giao thông, trong 4 tháng đầu năm nay, số lượng giấy phép xây dựng nhà ở tại Seoul là 12.760 căn, giảm 24,0% so với năm trước, và số lượng khởi công cũng giảm 16,0% xuống còn 7.023 căn. Nếu chỉ tính riêng căn hộ tại Seoul, số lượng giấy phép xây dựng giảm 32,6%, và số lượng khởi công giảm 33,4%. Khi giá nhà bị kìm hãm mà số lượng nhà mới xây cũng giảm, có nghĩa là vấn đề không được giải quyết mà chỉ bị trì hoãn thêm 2-3 năm. Việc tăng thuế sở hữu không thể khiến số lượng khởi công giảm lại tăng lên.

Ngược lại, các khu vực ngoài thủ đô đang gặp phải vấn đề hoàn toàn trái ngược. Mặc dù số lượng khởi công đang có xu hướng tăng, nhưng số lượng căn hộ chưa bán trong tháng 4 đã tăng 2,6% so với tháng trước, đạt 47.881 căn. Tại Busan, Daejeon, và Ulsan, tất cả đều ghi nhận sự gia tăng. Số lượng căn hộ chưa bán được phân loại là xấu sau khi hoàn thành trên toàn quốc là 29.504 căn. Trong khi chỉ số dẫn đầu về cung cấp tại Seoul giảm, thì ở các khu vực khác lại nóng lên, và ở những nơi khác, nhà xây dựng không thể bán được. Một bên cần phải bị kìm hãm, trong khi bên kia cần phải được cứu sống. Thuế kìm hãm tại Gangnam không thể giúp bán được những căn nhà trống tại Busan và Ulsan.

Thị trường cho thuê đang chuyển sang hình thức cho thuê theo tháng. Tỷ lệ giao dịch cho thuê theo tháng trong 4 tháng đầu năm đạt 68,5%, tăng 8,1 điểm phần trăm so với năm trước. Nếu siết chặt những người sở hữu không cư trú, số lượng nhà cho thuê sẽ giảm, và gánh nặng đó có thể chuyển sang tiền thuê và tiền đặt cọc. Nếu chính sách nhằm vào những người sở hữu nhiều nhà quay lại ảnh hưởng đến hóa đơn tiền thuê của người thuê, thì đó không phải là năng lực mà là thất bại.
 
Thực tế, việc lấp đầy nguồn cung còn gặp nhiều khó khăn hơn. Kế hoạch nhà ở công cộng của chính phủ Lee Jae-myung vẫn đang ở giữa giai đoạn thiết kế và thực hiện. Nhiều tên gọi đã được đưa ra bắt đầu từ nhà ở cơ bản, nhưng cách thức tài trợ và các quy định pháp lý để hỗ trợ vẫn chưa rõ ràng. Cơ quan thực hiện cũng còn thiếu. Tổng thống đã nhấn mạnh nhiều lần về việc 'LH trực tiếp cung cấp', nhưng thực tế, vị trí giám đốc của LH vẫn còn trống cho đến gần cuộc bầu cử.

Trong thời gian qua, những gì LH có thể làm ngay lập tức chỉ là mua lại nhà ở hiện có và các căn hộ chưa bán tại các khu vực địa phương. Tuy nhiên, việc mua lại nhà ở chỉ là chuyển nhà có sẵn, chứ không phải là xây dựng nhà mới. Bản thiết kế vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, và những người có khả năng hiện thực hóa bản thiết kế đó vẫn còn thiếu. Dù có được bổ sung muộn, nhưng việc bù đắp cho khoảng thời gian đã bỏ trống sẽ không dễ dàng. Hướng đi đã được tuyên bố, nhưng việc chuẩn bị để lấp đầy vẫn chưa hoàn tất.

Việc quyết định có tăng thuế sở hữu hay không chỉ là bài kiểm tra đầu tiên. Thực sự khó khăn nằm ở bước tiếp theo. Kết nối lại các dự án khởi công đã bị ngắt quãng, giảm số lượng nhà trống tại các khu vực địa phương, và giữ chân những người thuê nhà đang bị đẩy sang hình thức cho thuê theo tháng. Trong hai năm không có bầu cử, năng lực của chính phủ trong lĩnh vực bất động sản sẽ được đánh giá không phải ở khả năng gây áp lực mà ở khả năng lấp đầy. Và động cơ để lấp đầy vẫn chưa được khởi động hoàn toàn.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #mở rộng cung cấp
• #thuế sở hữu
• #chính sách bất động sản