Thị Trường Xây Dựng Không Phải Tại Gangnam: Sự Cạnh Tranh Tăng Cao Tại Seongsu và Mokdong

 
Thị trường cải tạo không phải Gangnam tại Seoul đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Trước đây, sự chênh lệch giữa Gangnam và không phải Gangnam là tiêu chí phân loại thị trường, nhưng gần đây, ngay cả trong khu vực không phải Gangnam, sự chuyển động của các công ty xây dựng đã bị ảnh hưởng bởi vị trí ven sông Hàn, khu vực học tập, gần ga tàu và quy mô dự án.
 
Theo thông tin từ ngành xây dựng vào ngày 2 tháng 6, các dự án trọng điểm tại khu vực không phải Gangnam như khu vực cải tạo chiến lược Seongsu, khu đô thị mới Mokdong và tái xây dựng Yeouido đang diễn ra cuộc chiến thầu giữa các công ty xây dựng lớn. Những dự án này không nằm trong khu Gangnam nhưng với vị trí ven sông Hàn, quy mô dự án lớn và khả năng phân phối cao trong tương lai, chúng đã trở thành những điểm nóng cạnh tranh với các thương hiệu cao cấp và thiết kế đặc trưng.
 
Khu vực được quan tâm nhất hiện nay là khu vực cải tạo chiến lược Seongsu. Dự án tái phát triển khu vực Seongsu 4 sẽ xây dựng 1.439 căn hộ trên diện tích 89.828 m2 tại khu vực Seongsu 2-ga 1-dong, với 6 tầng hầm và cao nhất là 64 tầng. Tổng chi phí xây dựng ước tính khoảng 13.628 tỷ won. Khu vực Seongsu 4 đã hình thành một cuộc cạnh tranh giữa Lotte Construction và Daewoo Construction khi cả hai đã nộp tiền đặt cọc thầu 500 tỷ won. Mặc dù đã trải qua một lần thủ tục thầu bị hủy bỏ, nhưng cuộc chiến thầu đã nóng trở lại thông qua việc tái thầu.
 
Dự án tái xây dựng khu đô thị mới Mokdong cũng đã nổi lên như một trong những thị trường thầu lớn nhất không phải Gangnam. Tất cả 14 khu dân cư tại Mokdong đã vượt qua kiểm tra an toàn và việc chỉ định khu vực cải tạo cũng đã hoàn tất. Ngành công nghiệp ước tính quy mô tái xây dựng tổng thể khoảng 30 tỷ won. Các công ty xây dựng lớn như Hyundai Construction, Samsung C&T, GS Construction, Daewoo Construction, Lotte Construction, DL E&C và Posco E&C đang tính toán từng khu dân cư. Đối với khu 6, tổng chi phí xây dựng được cho là khoảng 12.000 tỷ won và có thể trở thành điểm chuẩn cho các cuộc đàm phán chi phí tái xây dựng toàn bộ khu Mokdong trong tương lai.
 
Yeouido cũng đang theo xu hướng tương tự. Khi các dự án như Shimbun Apartment và Mukhwa Apartment bước vào quy trình lựa chọn nhà thầu, cuộc chiến thầu ven sông Hàn đã chính thức bắt đầu. Shimbun Apartment dự kiến sẽ tái xây dựng với quy mô 2.491 căn hộ, cao từ 59 đến 65 tầng, với chi phí xây dựng ước tính khoảng 2 tỷ won. Mukhwa Apartment được lên kế hoạch với quy mô 416 căn hộ, cao 49 tầng. Cả hai dự án đều bị cấm thầu chung, do đó khả năng cạnh tranh độc lập giữa các công ty xây dựng lớn được đề cập.
 
Tuy nhiên, không phải tất cả các dự án tại khu vực không phải Gangnam đều thu hút sự quan tâm của các công ty xây dựng. Các dự án tái phát triển thông thường tại khu vực Gangbuk hoặc những dự án có gánh nặng chi phí lớn đã cho thấy nhiều trường hợp chỉ có một công ty tham gia thầu hoặc bị hủy thầu mặc dù có nhiều công ty tham gia buổi giới thiệu dự án. Dự án tái phát triển tại Jungnim-dong số 398 đã có 8 công ty tham gia buổi giới thiệu, bao gồm Posco E&C, Lotte Construction, Hanwha Construction, SK Eco Plant, GS Construction, Daewoo Construction, nhưng chỉ có Posco E&C tham gia thầu và đã bị hủy.
 
Xu hướng tương tự cũng được xác nhận trong các dự án tái phát triển công cộng. Khu vực Sin-gil 1 đã bị hủy thầu trong lần đấu thầu đầu tiên khi không có công ty nào nộp cam kết tham gia mặc dù có sự tham gia của Hyundai Construction, Posco E&C và Lotte Construction trong buổi giới thiệu. Trong quá trình tái thầu sau đó, Hyundai Construction đã hình thành một cuộc cạnh tranh độc lập.
 
Một quan chức trong ngành cho biết: "Sự gia tăng chi phí xây dựng và gánh nặng tài chính, cùng với rủi ro không bán được, đã làm cho tiêu chí lựa chọn dự án trở nên nghiêm ngặt hơn. Thực tế, trong các dự án cải tạo chính tại Seoul, việc tham gia buổi giới thiệu đã mang tính chất tìm hiểu thị trường nhiều hơn, và trong các cuộc thầu chính, chỉ những dự án có khả năng sinh lời mới được lựa chọn."
 
Ngành công nghiệp cho rằng thị trường cải tạo không phải Gangnam tại Seoul không còn có thể được mô tả chỉ bằng khái niệm 'Gangnam và không phải Gangnam'. Ngay cả trong khu vực không phải Gangnam, những nơi có tính khả thi cao như ven sông Hàn, gần ga tàu, khu học tập và quy mô lớn sẽ có sự cạnh tranh, nhưng những nơi có tính khả thi không chắc chắn hoặc gánh nặng chi phí bổ sung cho các thành viên trong hợp tác xã sẽ khó khăn trong việc tham gia thầu.
 
Một quan chức từ một công ty xây dựng lớn cho biết: "Thời kỳ mà chỉ cần nhìn vào dự án tại Seoul để tham gia đã qua rồi. Chúng tôi chỉ có thể lựa chọn những nơi có khả năng sinh lời sau khi xem xét tất cả các yếu tố như chi phí xây dựng, điều kiện tài chính, giá bán và yêu cầu của các thành viên trong hợp tác xã." Ông cũng cho biết thêm: "Những nơi có tính biểu tượng lớn như Seongsu hay Mokdong có thể xem xét cả hiệu ứng thương hiệu, nhưng các dự án tái phát triển thông thường sẽ được nhìn nhận với rủi ro cẩn trọng hơn."



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #cuộc chiến thầu của các công ty xây dựng
• #dự án cải tạo không phải Gangnam
• #tái xây dựng ven sông Hàn