Thị Trường Cho Thuê Tại Seoul Đang Gặp Khó Khăn Nghiêm Trọng

Thị trường cho thuê tại khu vực Đông Bắc Seoul đang gặp khó khăn nghiêm trọng. Việc áp dụng các quy định về cho vay và chỉ định khu vực cần giấy phép giao dịch đất đai đã khiến nhu cầu đầu tư giảm sút. Đồng thời, sự phục hồi của thuế chuyển nhượng đã khiến các chủ sở hữu nhiều bất động sản không còn lựa chọn nào khác ngoài việc chuyển sang cho thuê theo tháng, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung cho thuê tại khu vực này.
Theo dữ liệu từ nền tảng dữ liệu bất động sản 'Asil', tính đến ngày hôm nay, tổng số căn hộ cho thuê tại Seoul đã tăng 4,2% so với mười ngày trước. Tuy nhiên, tại các khu vực ngoại ô Đông Bắc, thị trường cho thuê đang nhanh chóng khép lại. Khu vực có số lượng căn hộ cho thuê giảm nhiều nhất là Dobong, với mức giảm 15,8%, đứng đầu về tỷ lệ giảm, trong khi Seongbuk cũng giảm 8,4%. Ngược lại, các khu vực như Seocho và Mapo, chịu áp lực từ quy định cho vay cao, lại ghi nhận sự tăng trưởng lần lượt là 14,1% và 14,2%, cho thấy sự bất cân xứng trong nguồn cung.

Sự mất cân bằng cung cầu đang gia tăng, khiến chỉ số giá và tâm lý thị trường đạt đến ngưỡng báo động. Theo khảo sát của Viện Bất động sản Hàn Quốc vào tuần thứ hai của tháng 5 (tính đến ngày 11), chỉ số giá cho thuê căn hộ tại Seoul đã tăng 0,28%, cao hơn so với tuần trước (0,23%). Đặc biệt, Seongbuk ghi nhận mức tăng cao nhất tại Seoul với 0,54%, trong khi Gangbuk và Dongdaemun cũng có sự tăng trưởng 0,33%.

Chỉ số dự báo cho thuê của KB Bất động sản tại Seoul cũng đạt 132,4, vượt xa mức chuẩn (100), trong khi chỉ số cung cầu cho thuê đã tăng vọt lên 113,7, cho thấy tình trạng 'khô hạn cho thuê' nghiêm trọng nhất kể từ năm 2021. Thực tế, nhiều giao dịch với giá cao đã diễn ra. Căn hộ 84㎡ tại 'Dream Forest I-Park', một trong những dự án lớn tại Jangwi New Town, đã được ký hợp đồng cho thuê với giá 8,9 tỷ won, thiết lập mức giá cao mới, tăng hơn 1,5 tỷ won so với đầu năm.

Trong bối cảnh quy định cho vay và chỉ định khu vực cần giấy phép giao dịch đất đai đã chặn đứng nhu cầu đầu tư, khoảng cách giữa tiền đặt cọc của các hợp đồng mới và hợp đồng gia hạn tại Seoul đã lên tới 55 triệu won trong 4 tháng đầu năm, khiến các người thuê hiện tại sử dụng quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng, làm giảm số lượng căn hộ cho thuê trên thị trường.

Ngoài ra, sự phục hồi của thuế chuyển nhượng đã khiến các chủ sở hữu nhiều bất động sản không còn lựa chọn nào khác ngoài việc chuyển đổi nhanh chóng các căn hộ cho thuê sắp hết hạn sang cho thuê theo tháng hoặc nửa tháng, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung cho thuê.

Nhu cầu di dời do các dự án cải tạo gần đây cũng là một yếu tố gây áp lực lên thị trường cho thuê tại Đông Bắc. Khu vực Mia 3 ở Gangbuk (1.037 căn hộ) đã chứng kiến nhu cầu di dời từ nửa cuối năm ngoái, với nhiều cư dân chuyển đến các khu chung cư cũ và làng biệt thự lân cận ở Seongbuk và Gangbuk. Khu vực Jangwi 14 trong Jangwi New Town (hơn 2.500 căn hộ) cũng đã bước vào giai đoạn đánh giá giá trị và lập kế hoạch di dời.

Tại hiện trường, cảm giác khó khăn trong việc thuê nhà đang gia tăng. Một đại diện của một văn phòng môi giới tại Jangwi-dong, Seongbuk cho biết: “Giá thuê tại Seongbuk giờ đây đã trở thành 'gọi giá là có giá'”, và “các căn hộ cho thuê lớn ngay khi được đăng lên các cổng thông tin đã có người chờ đợi”. Ông cũng cho biết thêm: “Nhu cầu di dời từ các khu vực Imun và Hwikyung New Town cùng với nhu cầu di dời từ Sanggye New Town đang kết hợp một cách hữu cơ, khiến tình trạng thiếu hụt căn hộ cho thuê và tăng giá tại toàn bộ khu vực Đông Bắc có khả năng gia tăng hơn nữa.”