Thị Trường Bất Động Sản Gangnam Tăng Trở Lại Sau Khi Kết Thúc Thời Gian Miễn Thuế Chuyển Nhượng

Chiến lược ổn định giá nhà của chính phủ Lee Jae-myung cũng bắt đầu từ Gangnam.

Tổng thống Lee Jae-myung đã đưa ra cam kết ổn định giá nhà ngay sau khi nhậm chức. Ông tuyên bố: "Bằng mọi cách, tôi sẽ kiên quyết kiểm soát giá nhà". Các biện pháp như khu vực cấp phép giao dịch đất đai, quản lý tổng lượng cho vay, và tái áp dụng thuế chuyển nhượng cho người sở hữu nhiều nhà đã được thực hiện. Gangnam là mục tiêu chính, vì đây là biểu tượng của giá nhà tại Seoul và là thước đo hiệu quả của các quy định.

Vào ngày 3 tháng 2, ông đã chia sẻ trên mạng xã hội một bài viết về việc nguồn cung bất động sản tại ba quận Gangnam tăng lên, đồng thời chỉ trích các báo cáo cho rằng "không có hiệu quả hoặc không có nguồn cung". Thực tế, sau tuần thứ ba của tháng 2, giá căn hộ tại ba quận Gangnam đã quay đầu giảm, và trong 12 tuần, giá tại Gangnam vẫn ở mức giảm hoặc ổn định. Đánh giá cho rằng các quy định chồng chéo đã giữ chân khu vực Gangnam. Câu nói "Chính phủ lần này khác" cũng xuất hiện, khiến nhiều người cảm thấy chính sách có hiệu quả.

Tuy nhiên, thị trường đã phản ứng theo cách khác.

Vào ngày 9 tháng 5, thời gian miễn thuế chuyển nhượng cho người sở hữu nhiều nhà đã kết thúc. Và trong tuần thứ hai của tháng 5, giá căn hộ tại Gangnam đã tăng 0,19%. Niềm tin rằng chính sách đang có hiệu quả đã bị lung lay. Kỳ vọng rằng thuế sẽ kéo nguồn cung ra khỏi Gangnam cũng bị ảnh hưởng.

Tất nhiên, chỉ một tuần tăng giá không thể khẳng định thành công hay thất bại của chính sách. Điều quan trọng không phải là tỷ lệ tăng mà là lý do tại sao Gangnam lại bắt đầu chuyển động ngay sau khi thời gian miễn thuế chuyển nhượng kết thúc. Thời điểm này chính là điều phản ánh nghịch lý của chính sách.
 
Thuế mang lại cho người bán hai lựa chọn: bán ngay để nộp thuế hoặc không bán và chờ đợi. Nếu tỷ lệ thuế ở mức có thể chấp nhận được, thuế sẽ thúc đẩy việc bán. Những người muốn bán sẽ đưa bất động sản ra thị trường trước khi gánh nặng sở hữu tăng lên. Đây cũng là hiệu ứng mà chính sách đã kỳ vọng trước khi thời gian miễn thuế chuyển nhượng kết thúc.

Tuy nhiên, khi tỷ lệ thuế cao nhất lên tới 82,5% bao gồm cả thuế thu nhập địa phương, mọi tính toán sẽ thay đổi. Khi cảm thấy rằng việc bán không mang lại lợi nhuận, thuế không còn là áp lực thúc đẩy việc bán mà trở thành lý do khiến họ từ bỏ việc bán. Nghịch lý xảy ra khi thuế càng nặng nề, nguồn cung không tăng lên mà lại bị khóa chặt.

Các bất động sản được rao bán gấp trước khi thời gian miễn thuế kết thúc đã nhanh chóng được tiêu thụ. Tuy nhiên, những người chủ nhà còn lại sau khi miễn thuế kết thúc đã có phản ứng khác. Họ đã giữ lại bất động sản. Theo số liệu từ nền tảng dữ liệu lớn bất động sản A-sil, số lượng căn hộ tại Seoul đã giảm hơn 6.800 căn chỉ trong một tuần sau khi thời gian miễn thuế kết thúc. Tốc độ giảm nhanh chóng tập trung ở các khu vực ngoài Gangnam như quận Guro (-16,6%), quận Gangbuk (-15,2%), và quận Seongbuk (-14,1%). Khi số lượng bất động sản trên thị trường giảm, người mua phải đối mặt với ít lựa chọn hơn.

Khi nhu cầu vẫn còn trong thị trường mà nguồn cung giảm, áp lực giá sẽ trở nên vững chắc hơn. Trong thị trường bất động sản, nguồn cung không chỉ có nghĩa là số lượng căn hộ mới được đưa vào sử dụng. Các bất động sản hiện có cũng là nguồn cung của thị trường. Khi thuế không thể thúc đẩy người bán và khóa chặt nguồn cung, thị trường sẽ chứng kiến sự giảm sút trong nguồn cung. Chính phủ đã cố gắng kiềm chế nhu cầu, nhưng thực tế là sự giảm sút nguồn cung đã xuất hiện trước.

Khi thuế vượt qua ngưỡng áp lực bán, từ đó trở đi, thuế trở thành công cụ khóa chặt nguồn cung. Sự phục hồi của Gangnam lần này đã cho thấy ranh giới của điều này.

Nghịch lý này không phải là lần đầu tiên xảy ra. Các chính sách bất động sản của chính phủ Roh Moo-hyun và Moon Jae-in cũng không thoát khỏi quy trình này. Các quy định nhằm kiềm chế nhu cầu đã làm giảm giao dịch, và sự giảm giao dịch lại tạo ra sự khan hiếm đã xảy ra nhiều lần. Khi các quy định trở nên nghiêm ngặt hơn, động lực để người bán kiên trì tăng lên. Khi thuế và quy định cho vay đẩy nhu cầu ra ngoài thị trường, nhu cầu không biến mất mà chỉ ẩn mình. Khi có một vết nứt nhỏ, nó sẽ quay trở lại với giá cả. Sự phục hồi của Gangnam lần này cũng diễn ra trên quy trình quen thuộc đó.
 
Điều quan trọng hơn cả việc Gangnam tăng giá là thực tế rằng Gangnam là khu vực cuối cùng.

Trong thị trường bất động sản Seoul, Gangnam từ lâu đã là chỉ số dẫn đầu. Gangnam thường tăng giá trước, sau đó là Mapo, Yongsan, Seongdong, và sau đó là các khu vực ngoại ô Seoul và vùng đô thị. Tuy nhiên, lần này thứ tự đã thay đổi. Seoul đã chuyển động trước, và Gangnam là khu vực cuối cùng tham gia.

Theo dữ liệu từ Hàn Quốc Bất Động Sản, tỷ lệ tăng giá trung bình của 11 quận Gangnam là 0,24%, trong khi tỷ lệ tăng giá trung bình của 14 quận Gangbuk là 0,32%. Quận Seongbuk đạt 0,54%, quận Jongno đạt 0,36%, ghi nhận mức cao nhất hàng tuần kể từ năm 2012. Mặc dù tỷ lệ tăng 0,19% của Gangnam là đáng chú ý, nhưng điều cần chú ý hơn là tốc độ tăng của các quận Gangbuk và ngoài Gangnam. Trong khi Gangnam duy trì mức giảm hoặc ổn định trong 12 tuần, các quận như Gangseo, Seongbuk, và Gwanak đã tích lũy được mức tăng vượt trội hơn mức trung bình của Seoul. Gangnam bị kìm hãm, nhưng áp lực tăng giá trên toàn bộ Seoul vẫn không bị kìm lại.

Điều này không có nghĩa là Gangnam đã sụp đổ. Thực tế là ngược lại. Ít nhất trong giai đoạn này, Gangnam không phải là điểm khởi đầu cho sự tăng giá mà là phòng tuyến cuối cùng. Việc Gangnam bắt đầu chuyển động trở lại có nghĩa là mức giá biểu tượng mà chính phủ đã giữ chặt cuối cùng cũng đã bị lung lay.

Thị trường cho thuê đã gửi tín hiệu trước đó. Theo số liệu từ A-sil, số lượng căn hộ cho thuê tại quận Seongbuk vào ngày 14 tháng 5 chỉ còn 174 căn, giảm xuống chỉ còn 1/6 so với 1.027 căn một năm trước. Khi số lượng căn hộ cho thuê giảm, lựa chọn của người thuê sẽ bị thu hẹp. Họ sẽ phải chấp nhận giá thuê cao hơn, chuyển sang thuê theo tháng, hoặc quay lại mua nhà.

Áp lực này cũng đã lan sang thị trường mua bán. Tại quận Seongbuk, căn hộ 84m2 tại khu Gileum New Town 9 đã liên tục thiết lập mức giá cao nhất trong năm nay, cho thấy sức mua tại các khu vực ngoài Gangnam đã tăng lên. Tính đến tuần thứ hai của tháng 5, giá thuê căn hộ tại Seoul đã tăng 2,89% và tiếp tục tăng trong 66 tuần liên tiếp. Đây không chỉ là vấn đề của giao dịch mà còn là vấn đề chung về chi phí sinh hoạt. Tin tức về việc Gangnam tăng giá đã muộn màng xuất hiện trên các tiêu đề, nhưng thị trường đã bắt đầu chuyển động từ áp lực về tình trạng khan hiếm nhà cho thuê và tăng giá tại các khu vực ngoài Gangnam.

Nhu cầu tại Gangnam không thể chỉ được giải thích bằng nhu cầu đầu tư đơn thuần. Đây là nhu cầu cấu trúc kết hợp giữa khu vực học tập, gần nơi làm việc và kỳ vọng tái phát triển. Nhu cầu này không biến mất khi bị đè nén bởi thuế. Khi ở ngoài thị trường, khi có sự nứt nhỏ trong giá cả, nó sẽ quay trở lại thị trường. Khi các quy định nhắm vào Gangnam làm giảm số lượng bất động sản có thể giao dịch, sự khan hiếm của Gangnam sẽ càng gia tăng. Những người muốn mua vẫn còn, trong khi những người muốn bán lại giảm đi.

Lo ngại về nguồn cung cũng đang gia tăng. Theo dữ liệu từ Bất Động Sản R114, số lượng căn hộ tại Seoul dự kiến sẽ giảm từ khoảng 17.000 căn trong năm nay xuống còn khoảng 8.000 căn vào năm 2028. Nếu sự thay đổi về thuế là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến sự phục hồi của Gangnam, thì tình trạng khan hiếm nhà cho thuê và thiếu hụt nguồn cung đã là áp lực cấu trúc đang đẩy thị trường lên.
 
Sự phục hồi của Gangnam vào tháng 5 không chỉ đơn thuần là sự thay đổi giá trong một tuần. Đây là tín hiệu cho thấy thuế hoạt động trong thị trường như thế nào. Chính phủ đã cố gắng kéo nguồn cung ra khỏi thị trường bằng thuế, nhưng sau khi thời gian miễn thuế kết thúc, thị trường lại chứng kiến sự giảm sút nguồn cung. Nếu thuế không thể thay đổi hành động của người bán, các quy định sẽ dẫn đến việc khóa chặt nguồn cung thay vì kiềm chế nhu cầu.

Biến số tiếp theo là sự cải cách thuế vào tháng 7. Việc tăng thuế đối với những người sở hữu một căn nhà không cư trú và giảm trừ thuế cho những người giữ nhà lâu dài đang được đề cập. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn so với việc tăng thuế là làm thế nào để thực sự đưa nguồn cung ra thị trường. Nếu sự tính toán của người bán lại nghiêng về "giữ lại thay vì bán", thị trường có khả năng sẽ phản ứng theo cách tương tự.

Thuế có thể là công cụ để kiềm chế giá nhà. Tuy nhiên, từ khoảnh khắc nó trở thành công cụ khóa chặt nguồn cung, nó sẽ trở thành yếu tố hỗ trợ giá. Cảnh báo từ sự phục hồi của Gangnam vào tháng 5 chính là điều này. Điều quyết định thị trường không phải là cường độ của thuế mà là liệu thuế có thể kéo người bán vào thị trường hay giữ họ lại bên ngoài.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #bất động sản Gangnam
• #nguồn cung bất động sản
• #thuế chuyển nhượng