[Tăng thuế chuyển nhượng] Khu vực Gangnam 'chống chọi tái xây dựng', Khu vực Gangbuk 'tăng giá thuê' dự báo kéo dài

Việc áp dụng mức thuế chuyển nhượng cao hơn đối với nhà đầu tư nhiều bất động sản đã trở lại sau 4 năm, khiến thị trường bất động sản Seoul bước vào giai đoạn 'tình trạng hàng hóa bị kẹt' thực sự. Sau khi tái áp dụng thuế, khu vực Gangnam đã bắt đầu giữ vững với kỳ vọng tái xây dựng, trong khi các khu vực ngoại ô có giá trung bình thấp hơn đang chứng kiến sự bất ổn về giá thuê, kích thích nhu cầu mua bán và tạo áp lực tăng giá. Mặc dù tình hình ở từng khu vực có sự khác biệt, nhưng quan điểm chung của thị trường là hướng đi giống nhau.
 
Theo thông tin từ ngành, tại khu vực Gangnam, tâm lý kỳ vọng của các chủ nhà đã tăng mạnh sau khi các giao dịch nhằm giảm thuế đã được thực hiện. Đại diện một văn phòng môi giới gần chung cư Eunma ở Daechi-dong cho biết: "Giờ đây chỉ còn lại những bất động sản muốn tăng giá" và "đối với các khu tái xây dựng, có một bầu không khí mạnh mẽ muốn nhận thêm vài triệu đến vài tỷ won tùy theo giai đoạn cấp phép". Ông cũng cho biết: "Khi có giấy phép thực hiện dự án, giá sẽ còn tăng cao hơn nữa" và "trong thời gian miễn thuế, các bất động sản nhằm mục đích giảm thuế đã được đưa ra sớm, nhưng trong tương lai có thể sẽ có tình trạng thiếu hàng hóa".
 
Sau khi áp dụng thuế cao, tốc độ hàng hóa bị kẹt tại khu vực Gangnam đã bắt đầu phản ánh vào giá cả. Theo số liệu tuần đầu tháng 5, quận Songpa (0,17%) và quận Seocho (0,04%) đã tăng giá sau khi tiêu thụ hàng hóa giảm thuế.
 
Khi các giao dịch để nhận ưu đãi thuế đã hoàn tất và những nhà đầu tư nhiều bất động sản không kịp thời gian bán đã chuyển sang giữ hoặc tặng, dự báo rằng việc đưa hàng hóa mới vào thị trường sẽ càng bị hạn chế. Dưới mức thuế cao áp dụng từ ngày 10 tháng 5, tỷ lệ thuế thực tế đối với những người sở hữu từ 3 bất động sản trở lên có thể lên tới 82,5% nếu tính cả thuế thu nhập địa phương. Gánh nặng thuế này được phân tích là lý do khiến ý chí đưa hàng hóa ra thị trường của các nhà đầu tư nhiều bất động sản bị giảm sút. Một nhân viên từ một văn phòng môi giới ở Daechi-dong cho biết: "Những chủ nhà không bán được trong thời gian miễn thuế đã chuyển hướng sang tặng hoặc giữ lâu dài" và "sau ngày 10 tháng 5, xu hướng này sẽ càng trở nên vững chắc hơn".
 
Hiện tại, không có yếu tố rõ ràng nào có thể đảo ngược xu hướng hàng hóa bị kẹt, trong khi đó, việc chính phủ đang xem xét cải cách ưu đãi thuế cho những người giữ lâu dài đang được chú ý như một yếu tố tiềm năng để đưa hàng hóa ra thị trường. Một nhân viên môi giới ở Daechi-dong cho biết: "Nếu điều kiện ưu đãi thuế cho những người giữ lâu dài được thắt chặt, có khả năng những chủ nhà giữ từ 5 đến 10 năm sẽ bắt đầu hoạt động", nhưng cũng lưu ý rằng "vẫn còn những yếu tố chưa được quyết định như thông qua cuộc họp nội các".
 
Tại các khu vực ngoại ô, có phân tích cho rằng sự giảm cung và tăng giá đang diễn ra theo cách khác. Sau khi hàng hóa gấp của các nhà đầu tư nhiều bất động sản đã được tiêu thụ, tình trạng khan hiếm nhà cho thuê đã gia tăng, khiến nhu cầu từ các gia đình mới và các cặp vợ chồng trẻ chuyển sang thị trường mua bán.

Một nhân viên từ một văn phòng môi giới ở quận Dongdaemun cho biết: "Vì không có hàng hóa cho thuê, khách hàng buộc phải quay lại với việc mua bán" và "trong tình trạng không có hàng gấp và không có nhà cho thuê, có vẻ như tình hình này sẽ khó thay đổi cho đến nửa cuối năm nay".

Các chuyên gia cảnh báo rằng áp lực tăng giá sẽ càng lớn hơn tại các khu vực ngoại ô của Seoul sau khi tái áp dụng thuế chuyển nhượng. Đặc biệt, mặc dù chính phủ đã chỉ ra khả năng áp dụng thêm các quy định, nhưng dự báo rằng giá thuê và giá bán sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại các khu vực trung bình và thấp trong thời gian tới.
 
Giám đốc Kim In-man của Viện Nghiên cứu Bất động sản Kim In-man cho biết: "Sự điều chỉnh giá tại khu vực bờ sông Hàn trong 2-3 tháng trước không phải là sự giảm giá theo xu hướng mà là hiện tượng tạm thời do lựa chọn hợp lý của những người bán muốn tránh thuế chuyển nhượng" và "khu vực Gangnam và bờ sông Hàn đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi và các khu vực dưới 15 tỷ won có thể tiếp tục duy trì xu hướng tăng giá".
 
Nghiên cứu viên Lee Eun-hyung của Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc cũng cho biết: "Xu hướng giá nhà có khả năng tiếp tục tăng tại các khu vực chính" và "xét đến các yếu tố trong và ngoài nước, giá nhà tại các khu vực ngoại ô Seoul cũng sẽ khó giảm dễ dàng".