[Thống kê bất động sản] Nhu cầu tại khu vực không bị quy định tăng mạnh... Guri, Hanam, Anyang, liên tiếp lập kỷ lục giá mới

Thị trường căn hộ tại khu vực đô thị Seoul đang cho thấy sự phân hóa rõ rệt theo quy định. Trong khi giao dịch tại các khu vực quy định chính ở Seoul và Gyeonggi giảm mạnh, thì các khu vực không bị quy định như Guri, Hanam và Anyang lại thu hút lượng mua lớn từ người ngoài khu vực, dẫn đến việc liên tục lập kỷ lục giá mới. Phân tích cho thấy điều kiện cho vay tương đối lỏng lẻo và không có nghĩa vụ cư trú đã thu hút cả nhu cầu thực tế và nhu cầu đầu tư.
 
 
Theo thống kê hàng tuần của KB Real Estate vào ngày 8 tháng 5, giá căn hộ tại Gyeonggi trong tuần đầu tháng 5 đã tăng 0.08%, giữ nguyên mức tăng so với tuần trước. Tỷ lệ tăng giá tại Gyeonggi đã ghi nhận 0.12% vào giữa tháng 3, nhưng đã có dấu hiệu giảm nhẹ trong tháng 4. Tuy nhiên, sau khi tăng trở lại lên 0.11% vào tuần thứ ba của tháng 4, giá đã duy trì ở mức 0.08% trong hai tuần liên tiếp.
 
Về mặt địa lý, các khu vực như Jungwon-gu (0.51%), Gwangmyeong (0.39%), Guri (0.36%), Anyang Manan-gu (0.28%), Bundang-gu (0.27%) và Hanam (0.25%) dẫn đầu về mức tăng. Ngược lại, các khu vực như Icheon (-0.13%), Gwacheon (-0.08%), và Maseong-gu (-0.06%) lại giảm. Chênh lệch giữa các khu vực tăng và giảm đã đạt tới 0.64% điểm, cho thấy sự khác biệt ngày càng lớn giữa các khu vực.
 
Khu vực có tỷ lệ tăng cao nhất là Jungwon-gu, nơi giá trị căn hộ thấp hơn đã được tiêu thụ, dẫn đến việc giảm lượng yêu cầu mua và giao dịch có phần chững lại. Mức tăng trong tuần này chủ yếu tập trung vào các khu vực lớn tại Geumgwang-dong. Giá căn hộ tại Incheon đã ghi nhận mức giảm -0.01%, với chỉ Bupyeong (0.02%) tăng, trong khi các khu vực như Yeonsu, Seo-gu, Michuhol-gu và Namdong vẫn giữ nguyên, còn Jung-gu (-0.15%), Gyeonggi (-0.03%) và Dong-gu (-0.01%) lại có mức giảm.
 
Sự chênh lệch về lượng giao dịch giữa các khu vực quy định và không quy định càng trở nên rõ rệt. Theo phân tích của công ty nghiên cứu bất động sản Real Today dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế từ Bộ Đất đai, Giao thông và Xây dựng, lượng giao dịch căn hộ tại Guri trong quý 1 năm nay đã tăng 314% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, Gwacheon, một khu vực bị quy định, lại giảm 85% trong cùng thời gian, tạo ra sự đối lập rõ rệt.
 
Nguyên nhân khiến nhu cầu tập trung vào các khu vực không bị quy định là do sự khác biệt trong điều kiện cho vay và quy định chuyển nhượng. Các khu vực bị quy định có giới hạn LTV thấp và áp dụng nghĩa vụ cư trú cùng với quy định cấp phép giao dịch đất, khiến việc đầu tư gần như bị chặn lại. Trong khi đó, các khu vực không bị quy định có giới hạn và điều kiện cho vay tương đối tự do và quy định chuyển nhượng cũng lỏng lẻo. Điều này tạo ra cấu trúc cho phép cả nhu cầu thực tế và nhu cầu đầu tư cùng được thu hút.
 
Xu hướng này cũng được xác nhận trong thị trường phân phối. Vào tháng 2 vừa qua, dự án "Sangyong The Platinum Onsu Station" tại thành phố Bucheon, Gyeonggi đã thu hút 1.317 người đăng ký cho 109 căn hộ, đạt tỷ lệ cạnh tranh trung bình 12.08:1. Cùng tháng, dự án "Anyang Station Central I-Park Sujain" tại Anyang Manan-gu cũng ghi nhận tỷ lệ cạnh tranh trung bình 11.93:1. Cả hai dự án đều nằm trong khu vực không bị quy định và có mức giá dưới 15 tỷ won.
 

Theo hệ thống công khai giá giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Giao thông và Xây dựng, gần đây, Guri và Hanam, các khu vực giáp ranh với Seoul, đã thu hút lượng mua lớn từ người ngoài khu vực, dẫn đến việc liên tục lập kỷ lục giá mới.
 
Nơi nổi bật nhất là Guri. Căn hộ 84m² tại "e-Pyeonhansesang Inchang Urban Forest" đã được giao dịch với giá 13.150.000 won vào tháng 3, thiết lập kỷ lục giá mới. Việc mở rộng tuyến 8 (tuyến Byeollae) đã cải thiện khả năng tiếp cận đến Gangnam, dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng nhu cầu từ các khu vực phía Bắc và Đông Nam Seoul. Một môi giới bất động sản tại Inchang-dong, Guri cho biết: "Seoul bị ràng buộc bởi nghĩa vụ cư trú và quy định cấp phép giao dịch đất, trong khi Guri cho phép đầu tư với 2-3 tỷ won tiền mặt kèm theo hợp đồng cho thuê, do đó, nhu cầu cho thuê đã tăng mạnh sau khi mở tuyến 8, làm giảm rủi ro đầu tư, khiến các nhà đầu tư chuyển hướng từ Gangnam nhanh chóng thu gom các sản phẩm giá thấp."
 
Sự tăng giá tại thành phố Hanam cũng rất mạnh mẽ. Căn hộ 84m² tại "Lunarrium" ở Misa Gangbyeon đã được giao dịch với giá 12.950.000 won vào tháng trước, lập kỷ lục giá mới, trong khi căn hộ 51m² tại khu vực 8 của Misa Gangbyeon cũng ghi nhận mức giá mới là 9 tỷ won. Tại khu vực Gwangmyeong và Anyang, việc lập kỷ lục giá cũng tiếp tục diễn ra. Căn hộ 59m² tại "Raemian Anyang Megatria" đã được giao dịch với giá 9.300.000 won, và căn hộ 75m² tại "Lotte Castle Signature" gần ga Pungmu cũng đã được chuyển nhượng với giá 7.385.000 won, thiết lập kỷ lục mới.
 
Các khu vực chính tại Seoul do quy định cấp phép giao dịch đất và giá giao dịch cao đã khiến việc sử dụng đòn bẩy cho thuê trở nên khó khăn. Ngược lại, Guri, Hanam và Anyang Manan-gu vẫn có tỷ lệ cho thuê tương đối cao và mức giá giao dịch thấp, cho phép chuyển nhượng quyền sở hữu với số vốn nhỏ.
 
Thực tế, một số khu vực không bị quy định như Anyang Manan-gu đã chiếm lĩnh lượng giao dịch hàng đầu tại Gyeonggi trong năm nay, trở thành điểm đầu tư chính tại khu vực đô thị. Xu hướng tập trung vào các dự án dưới 15 tỷ won cũng liên quan đến quy định cho vay đối với các căn hộ có giá trên 15 tỷ won (cấm cho vay thế chấp). Cuối cùng, nhu cầu đầu tư đã len lỏi vào các khu vực không bị quy định, dẫn đến sự tăng giá tại đây.
 
Tuy nhiên, tại hiện trường, có sự thận trọng về việc liệu xu hướng này có thể duy trì lâu dài hay không. Một đại diện từ một văn phòng môi giới tại Guri cho biết: "Nhu cầu đầu tư có thể phản ứng nhạy cảm với môi trường lãi suất và sự ổn định của thị trường cho thuê, vì vậy nếu giá thuê điều chỉnh, rủi ro ngược dòng có thể trở thành hiện thực, do đó cần xem xét kỹ lưỡng khi đầu tư."




* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #khu vực quy định
• #khu vực không quy định
• #kỷ lục giá