Cổ phiếu REITs bị bỏ rơi giữa cơn sốt 7000 điểm

Chỉ số KOSPI đã ghi nhận mức tăng hơn 77% kể từ đầu năm, duy trì xu hướng tăng mạnh, nhưng thị trường REITs niêm yết lại tỏ ra bị bỏ rơi trong cơn sốt này.

Áp lực giảm giá do việc trì hoãn cắt giảm lãi suất toàn cầu cùng với sự kiện gần đây khi REITs JR Global nộp đơn xin phục hồi doanh nghiệp đã khiến tâm lý đầu tư trên thị trường bị suy giảm. Các chuyên gia dự đoán rằng mặc dù biến động ngắn hạn là không thể tránh khỏi, nhưng sự kiện này sẽ thúc đẩy việc phân loại giữa các REITs.

Theo thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hàn Quốc vào ngày 8 tháng 5, chỉ số REITs văn phòng KRX đã ghi nhận tỷ suất sinh lời bằng 0 so với đầu năm. Trong cùng thời gian, chỉ số REITs bất động sản KRX cũng chỉ tăng 0,01%, cho thấy xu hướng đi ngang.

So với mức tăng 77,92% của chỉ số KOSPI kể từ đầu năm, điều này tạo ra sự tương phản rõ rệt. Trong bối cảnh thị trường chứng khoán tăng trưởng do ngành công nghiệp bán dẫn dẫn dắt, các nhà đầu tư đã tập trung vào tài sản rủi ro và cổ phiếu tăng trưởng, khiến sức hấp dẫn đầu tư vào REITs, vốn có tính chất phòng thủ, giảm sút.

Đặc biệt, vào ngày 27 tháng 4, khi JR Global nộp đơn xin phục hồi doanh nghiệp tại Tòa án Phục hồi Seoul, sự thiếu niềm tin trên thị trường đã gia tăng. JR Global, với tài sản cơ sở là Tòa tháp Tài chính Brussels ở Bỉ và văn phòng Manhattan ở New York, đã gặp khó khăn về dòng tiền do không đáp ứng được tỷ lệ LTV (tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản) do giá trị tài sản giảm, dẫn đến tình trạng bẫy tiền mặt và cuối cùng không thể thanh toán nợ trái phiếu và trái phiếu ngắn hạn điện tử.

Hệ quả là vào ngày 29 tháng 4, nhiều REITs niêm yết như Hanwha REITs (-10,02%), Mastern Premier REITs (-9,85%), Lotte REITs (-8,11%) đã giảm mạnh, làm gia tăng lo ngại về khả năng huy động vốn trong toàn ngành.

Tuy nhiên, các chuyên gia chứng khoán cho rằng khả năng sự kiện này lan rộng thành vấn đề cơ bản của toàn bộ ngành REITs là thấp. Họ cho rằng đây là trường hợp ngoại lệ do sự giảm giá tài sản nước ngoài và gánh nặng thanh toán bù trừ ngoại tệ.

Chuyên gia Lee Hye-jin từ Daishin Securities nhận định: "Vấn đề của JR Global REITs là một trường hợp cá biệt liên quan đến sự giảm giá tài sản nước ngoài và thiếu thanh khoản. Các REITs có nền tảng từ các nhà tài trợ lớn và có xếp hạng tín dụng cao (AA-~A+) sẽ ít bị ảnh hưởng bởi môi trường huy động vốn."

Trung bình tỷ lệ LTV của các REITs niêm yết trong nước hiện ở mức khoảng 57% theo giá trị công bằng, cho thấy mức độ rủi ro không cao. Ngành REITs đã đa dạng hóa cấu trúc vay mượn ngoài các khoản vay thế chấp, bao gồm trái phiếu công ty và trái phiếu ngắn hạn, nhằm nâng cao khả năng ứng phó với khủng hoảng.

Trong tương lai, thị trường REITs dự kiến sẽ phân hóa mạnh mẽ dựa trên khả năng huy động vốn và độ tin cậy của nhà tài trợ. Thị trường cũng cho rằng đây là cơ hội để lựa chọn các REITs chất lượng cao.

Chuyên gia Lee Kyung-ja từ Samsung Securities cho biết: "Sự kiện gần đây của JR Global REITs xuất phát từ rủi ro ngoại lệ của tài sản nước ngoài, vì vậy cần thận trọng khi mở rộng phân tích ra toàn ngành. Các REITs chất lượng cao với xếp hạng A+ trở lên vẫn có môi trường phát hành trái phiếu công ty thuận lợi và huy động vốn với lãi suất thấp hơn so với vay ngân hàng để bảo toàn lợi tức cổ tức (DPS)."

Ông cũng cho biết thêm: "Trong tương lai, sự phân hóa trên thị trường sẽ càng rõ rệt hơn với các REITs hàng đầu có khả năng huy động vốn và sức cạnh tranh của nhà tài trợ. Nếu có những trường hợp huy động vốn đáng kể trong tháng 5, tâm lý thị trường sẽ dần ổn định."

* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

Yang Boyeon byeony@ajunews.com