Trong tháng trước, số lượng căn hộ được đấu giá trên toàn quốc đã đạt mức cao nhất trong 7 tháng qua, trong khi thị trường đấu giá căn hộ tại Seoul lại có diễn biến khác. Mặc dù số lượng căn hộ tăng lên trên toàn quốc, nhưng số lượng đấu giá tại Seoul lại giảm, trong khi tỷ lệ trúng thầu và tỷ lệ giá trúng thầu lại đồng loạt tăng. Các căn hộ lớn với giá định giá dưới 15 tỷ won đã thu hút nhiều người tham gia đấu giá, giúp thị trường đấu giá tại Seoul phục hồi trở lại mức 100% sau đợt điều chỉnh vào tháng 3.
Theo báo cáo xu hướng đấu giá tháng 4 năm 2026 được công bố bởi công ty dữ liệu đấu giá chuyên nghiệp Gigi Auction vào ngày 8 tháng 5, số lượng căn hộ được đấu giá trên toàn quốc trong tháng trước là 3.409 căn, tăng khoảng 8% so với tháng trước là 3.167 căn. Đây là số lượng đấu giá hàng tháng cao nhất kể từ tháng 9 năm ngoái với 3.461 căn.
Tỷ lệ trúng thầu trên toàn quốc đạt 35,7%, tăng 0,8 điểm phần trăm so với tháng trước là 34,9%. Trong khi đó, tỷ lệ giá trúng thầu giảm xuống 87,0%, thấp hơn 0,3 điểm phần trăm so với tháng trước là 87,3%. Mặc dù số lượng đấu giá tăng, nhưng giá trúng thầu so với giá định giá lại giảm nhẹ, cho thấy không thể nói rằng xu hướng phục hồi giá đang lan rộng trên toàn quốc.
Tại Seoul, tình hình lại khác. Số lượng căn hộ được đấu giá trong tháng trước là 152 căn, giảm khoảng 6% so với tháng trước là 161 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ trúng thầu tăng lên 48,7%, cao hơn 5,2 điểm phần trăm so với tháng trước là 43,5%. Đây là mức cao nhất kể từ tháng 11 năm ngoái với tỷ lệ 50,3%.
Tỷ lệ giá trúng thầu cũng đã phục hồi trở lại mức 100%. Tỷ lệ giá trúng thầu căn hộ tại Seoul đạt 100,5%, tăng 1,2 điểm phần trăm so với tháng trước là 99,3%. Đây là lần đầu tiên sau 3 tháng tỷ lệ này không giảm. Gigi Auction phân tích rằng sự giảm số lượng căn hộ đấu giá tại Seoul cùng với tỷ lệ bán lần đầu cao đã góp phần làm tăng tỷ lệ trúng thầu.
Sự phục hồi này cần được nhìn nhận trong bối cảnh sau khi đã trải qua một đợt điều chỉnh sau sự tăng trưởng mạnh mẽ đầu năm. Tỷ lệ giá trúng thầu căn hộ tại Seoul đã vượt 100% liên tiếp trong 4 tháng từ tháng 10 năm ngoái đến tháng 1 năm nay. Sau đó, trong tháng 2 và tháng 3, xu hướng tăng trưởng đã chậm lại, và vào tháng 3, tỷ lệ này giảm xuống 99,3%, nhưng đã phục hồi trở lại mức 100% vào tháng 4. Điều này cho thấy có sự tham gia chọn lọc vào các căn hộ phù hợp trong thị trường đấu giá.
Đặc biệt, các căn hộ lớn với giá định giá dưới 15 tỷ won đã dẫn dắt xu hướng tăng trưởng. Theo khu vực, tỷ lệ giá trúng thầu tại quận Gangdong đạt 105,5%, tăng 9,9 điểm phần trăm so với tháng trước, trong khi quận Guro đạt 99,6%, tăng 7,2 điểm phần trăm. Không phải là nhu cầu đã lan rộng ra các sản phẩm cao cấp, mà là sự tập trung vào các sản phẩm có khả năng tài chính, quy mô dự án và điều kiện vị trí.
Sự tập trung vào các sản phẩm dưới 15 tỷ won cũng có thể bị ảnh hưởng bởi quy định cho vay. Ủy ban Tài chính đã áp dụng hạn mức cho vay thế chấp cho mục đích mua nhà khác nhau tùy theo giá nhà tại khu vực đô thị và khu vực bị kiểm soát. Đối với nhà dưới 15 tỷ won, hạn mức cho vay là 6 tỷ won; đối với nhà từ 15 tỷ đến 25 tỷ won là 4 tỷ won; và đối với nhà trên 25 tỷ won là 2 tỷ won. Trong đấu giá, việc sử dụng khoản vay thanh toán giá trúng thầu cũng là yếu tố quyết định đến khả năng tham gia đấu giá.
Quy định về khu vực cấp phép giao dịch đất cũng hoạt động khác với thị trường đấu giá so với giao dịch thông thường. Theo luật báo cáo giao dịch bất động sản, đấu giá theo luật thi hành dân sự không nằm trong danh sách cần cấp phép giao dịch đất. Trong khi giao dịch thông thường phải chịu các yêu cầu về cấp phép và cư trú thực tế, đấu giá không cần trải qua quy trình này. Tuy nhiên, có những yếu tố riêng biệt của đấu giá như quan hệ quyền lợi và điều kiện vay thanh toán giá trúng thầu, nên không thể so sánh đơn giản với thị trường giao dịch thông thường.
Về từng sản phẩm cụ thể, căn hộ 84,9 m² tại Shin-gil-dong, quận Yeongdeungpo đã thu hút 29 người tham gia đấu giá, ghi nhận số lượng người tham gia cao nhất. Căn hộ này đã được bán với giá 12 tỷ won, tương đương 109,1% giá định giá 11 tỷ won. Căn hộ có giá trúng thầu cao nhất là một bệnh viện tại quận Seocho, Seoul, với giá trúng thầu 291,7889 tỷ won, tương đương 83,0% giá định giá 351,5514 tỷ won.
Một đại diện trong ngành đấu giá cho biết: "Tại Seoul, trong bối cảnh số lượng sản phẩm đấu giá không nhiều, khi có sản phẩm lớn dưới 15 tỷ won, sẽ dễ dàng thu hút người tham gia đấu giá. Tuy nhiên, do khả năng cho vay và quy định về khu vực cấp phép giao dịch đất, cũng như các yếu tố quyền lợi của từng sản phẩm, nên không thể chỉ dựa vào xu hướng thị trường giao dịch thông thường để giải thích."
* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.
Park Yong-jun
yjunsay@ajunews.com
© Bản quyền thuộc về Thời báo Kinh tế AJU & www.ajunews.com: Việc sử dụng các nội dung đăng tải trên vietnam. kyungjeilbo.com phải có sự đồng ý bằng văn bản của Aju News Corporation.