Cảnh báo về thị trường nhà ở cao cấp: Nhà siêu đắt đỏ gặp khó khăn

 
Thị trường nhà ở cao cấp tại Gangnam đang gặp khó khăn. Các dự án nhà ở siêu đắt đỏ không chịu sự điều chỉnh giá đã không thể vượt qua giai đoạn tài chính dự án (PF) do lãi suất cao và nhu cầu giảm. Theo các chuyên gia, mô hình tài chính của các sản phẩm nhà ở cao cấp này dựa trên cấu trúc 'giá bán cao - đòn bẩy cao'.
 
Theo thông tin từ ngành bất động sản và cổng đấu giá Onbid, nhiều dự án nhà ở cao cấp tại Gangnam đã thất bại trong việc chuyển đổi sang giai đoạn PF hoặc bị đưa ra đấu giá. Nguyên nhân là do nhu cầu của các nhà đầu tư giảm và các tổ chức tài chính thắt chặt việc kiểm tra tính khả thi của dự án. Trước đây, các dự án có thể thành công nhờ vào sự khan hiếm và vị trí đắc địa, nhưng hiện nay, nếu không chứng minh được giá trị tài sản và khả năng thu hồi vốn, PF không thể thực hiện.
 
Một ví dụ điển hình là dự án 'Fendi Casa' tại quận Gangnam. Dự án này dự kiến xây dựng 29 căn hộ và 6 căn hộ dịch vụ với giá bán khoảng 200 tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, các tổ chức tài chính đã tiếp cận một cách thận trọng và dự án đã bị đình trệ do không thể chuyển đổi sang giai đoạn PF. Sau đó, toàn bộ khu đất đã bị đưa ra đấu giá và giá khởi điểm đã giảm từ 3.712 tỷ đồng xuống còn 2.340 tỷ đồng sau 10 lần thất bại.
 
Các dự án khác cũng gặp khó khăn tương tự khi tránh quy định giá bán bằng cách thiết kế dưới 30 căn hộ hoặc chọn mô hình nhà ở đô thị. Tuy nhiên, việc không có bảo lãnh từ Công ty Bảo hiểm Nhà ở và Đô thị (HUG) đã khiến các dự án này thiếu sự ổn định. Do đó, các tổ chức tài chính phải tiếp cận một cách thận trọng hơn.
 
Dự án 'Odette Ode Dogok' cũng gặp phải tình trạng tương tự khi không thể bán được căn hộ nào và phải đưa ra đấu giá. Giá khởi điểm đã giảm từ 1.830 tỷ đồng xuống còn 1.130 tỷ đồng sau 12 lần thất bại. Ngành công nghiệp đánh giá rằng việc tránh quy định đã làm mất đi uy tín của dự án.
 
Một số dự án đã từ bỏ mô hình nhà ở cao cấp. Dự án 'The Palace 73' tại Banpo đã không thể gia hạn khoản vay 4.000 tỷ đồng và đã chuyển hướng sang phát triển khách sạn và khu căn hộ dịch vụ sau khi được một công ty quản lý tài sản Singapore mua lại. Điều này cho thấy mô hình nhà ở đơn lẻ không còn khả thi trong bối cảnh thị trường hiện tại.
 
Các chuyên gia nhận định rằng không chỉ các dự án riêng lẻ mà cả cấu trúc thị trường cũng đang thay đổi. Môi trường lãi suất cao kéo dài đã làm lung lay cấu trúc dựa trên đòn bẩy tài chính, và nhu cầu của các nhà đầu tư cũng chuyển sang ưu tiên tính thanh khoản và ổn định. Các tổ chức tài chính cũng tăng cường quản lý rủi ro, khiến việc triển khai các dự án tấn công trở nên khó khăn hơn.
 
Một chuyên gia trong ngành cho biết: "Trước đây, chỉ cần kỳ vọng bán được giá cao là dự án có thể tiến hành, nhưng giờ đây, việc chứng minh khả năng thu hồi vốn là điều kiện tiên quyết. Các dự án không đáp ứng được tiêu chí này sẽ khó vượt qua ngưỡng PF." Ông cũng cho biết thêm: "Mô hình nhà ở cao cấp dựa trên giá bán cao và đòn bẩy tài chính đã kết thúc chu kỳ, và các dự án không có biện pháp bảo vệ sẽ phải điều chỉnh theo thứ tự."