Thị trưởng Seoul phản bác cảnh báo "giá nhà lao dốc" của Tổng thống Lee Jae-myung

Thị trưởng Seoul Oh Se-hoon đã công khai chỉ trích cách chính quyền Tổng thống Lee Jae-myung nhìn nhận thị trường bất động sản, đặc biệt là nhận định về khả năng giá nhà giảm mạnh trong thời gian tới.

Trong bài đăng trên Facebook ngày 31/8, ông Oh cho rằng việc Tổng thống Lee đồng thời đề cập đến tăng nguồn cung nhà ở sớm, kiềm chế nhu cầu đầu cơ và khả năng giá nhà lao dốc là chưa phản ánh đúng thực tế của thị trường.

Trước đó, Tổng thống Lee cho biết chính phủ đang chuẩn bị một cơ chế để trong trường hợp giá nhà giảm mạnh, Nhà nước có thể mua số lượng lớn những căn nhà dưới một mức giá nhất định để chuyển thành nhà ở công cộng. Theo định hướng này, chính phủ sẽ vừa đẩy nhanh nguồn cung, vừa hạn chế nhu cầu đầu cơ nhằm ngăn giá nhà tăng quá mức; nếu thị trường giảm sâu, Nhà nước sẽ can thiệp thông qua việc mua nhà để giảm cú sốc.

Tuy nhiên, ông Oh cho rằng vấn đề trước mắt không phải là nguy cơ giá nhà sụp đổ mà là liệu các kế hoạch tăng nguồn cung có thực sự được triển khai hay không.

“Chỉ đưa ra mục tiêu nguồn cung mà chưa có lịch trình và kế hoạch thực hiện cụ thể thì không thể gọi là cung cấp nhà ở quy mô lớn và sớm”, ông Oh lập luận, đồng thời cho rằng những kế hoạch thậm chí chưa chắc có thể khởi công trong nhiệm kỳ tổng thống sẽ khó tạo được niềm tin cho người dân về nguồn cung tương lai.

Theo Thị trưởng Seoul, việc ổn định giá nhà không chỉ phụ thuộc vào mục tiêu số lượng nhà được công bố mà còn phụ thuộc vào tốc độ cấp phép, khởi công, hoàn thành và bàn giao. Đặc biệt tại Seoul, nơi quỹ đất để phát triển các khu đô thị mới rất hạn chế, tái phát triển và tái thiết các khu dân cư hiện hữu được xem là nguồn cung quan trọng.

Ông Oh cho rằng chính phủ đang tập trung nhiều hơn vào việc kiểm soát nhu cầu thông qua thuế và các quy định tín dụng, thay vì thúc đẩy nguồn cung thông qua các dự án tái phát triển và tái thiết tại Seoul. Theo ông, trong khu vực thiếu nhà ở, nếu chỉ hạn chế nhu cầu thì giao dịch có thể giảm nhưng chưa chắc giúp giá nhà ổn định trong trung và dài hạn.

◆ Giá chào bán tại một số khu vực giảm chưa đồng nghĩa giá nhà Seoul đi xuống

Ông Oh cũng bác bỏ khả năng coi việc một số căn hộ cao cấp tại khu vực Gangnam giảm giá chào bán gần đây là dấu hiệu cho thấy chính sách kiểm soát đầu cơ đang phát huy hiệu quả.

Ông cho rằng một số chủ nhà có thể tạm thời điều chỉnh giá chào bán trước những thay đổi về thuế và chính sách ưu đãi, nhưng điều này không phản ánh xu hướng chung của toàn thị trường Seoul.

Theo ông, trong khi một số khu vực cao cấp có giá chào bán giảm, giá nhà tại các khu vực ngoại vi Seoul lại đang tăng, tạo ra xu hướng thu hẹp khoảng cách giá giữa các khu vực. Vì vậy, việc đánh giá hiện tượng giảm giá cục bộ là giá nhà Seoul đang giảm có thể dẫn đến nhận định sai lệch về thị trường.

Giá đấu giá căn hộ Seoul vẫn vượt giá thẩm địnhThị trưởng Seoul cũng đưa ra cách nhìn khác về sự gia tăng số lượng bất động sản được đưa ra đấu giá do người vay không trả được nợ.

Ông cho rằng việc số lượng nhà bị đưa ra đấu giá tăng không đồng nghĩa giá nhà sẽ tự động giảm. Để đánh giá xu hướng thị trường, ngoài tỷ lệ tài sản được đấu giá thành công cần xem xét cả tỷ lệ giá trúng đấu giá so với giá thẩm định.

Theo báo cáo xu hướng đấu giá tháng 7/2026 của công ty dữ liệu đấu giá bất động sản GG Auction, tỷ lệ giá trúng đấu giá căn hộ tại Seoul đạt 101%, giảm 0,7 điểm phần trăm so với tháng trước nhưng vẫn vượt 100% trong 4 tháng liên tiếp.

Điều này có nghĩa giá trúng đấu giá bình quân vẫn cao hơn giá thẩm định do tòa án xác định.

Ông Oh cho rằng đây không phải là tín hiệu cho thấy giá nhà Seoul sắp giảm mạnh mà ngược lại phản ánh nhu cầu mua nhà còn lớn trong khi nguồn cung vẫn thiếu.

Tuy nhiên, tỷ lệ giá trúng đấu giá không thể được sử dụng như chỉ báo duy nhất để đánh giá toàn bộ thị trường. Giá thẩm định có thể được xác định từ trước thời điểm đấu giá và chênh lệch so với giá thị trường hiện tại; đồng thời thị trường giữa các khu vực cũng có sự khác biệt lớn. Trong tháng 7, tỷ lệ giá trúng đấu giá căn hộ trên toàn quốc chỉ đạt 85,4%, cho thấy sự phân hóa giữa Seoul và các địa phương vẫn rất rõ.

◆ Cảnh báo không nên xem khó khăn của người dân là tín hiệu tích cực cho thị trường

Ông Oh đặc biệt phản đối việc gắn sự gia tăng các vụ đấu giá nhà với nguy cơ giá nhà lao dốc.

Theo ông, không phải tất cả những người có nhà bị đưa ra đấu giá đều là nhà đầu cơ vay nợ quá mức để mua bất động sản. Trong số đó có những chủ doanh nghiệp nhỏ gặp khó khăn do sức mua trong nước suy yếu và lãi suất cao, cũng có những người phải thế chấp căn nhà duy nhất để vay vốn phục vụ kinh doanh.

Vì vậy, ông cho rằng việc số lượng nhà bị đưa ra đấu giá tăng cần được nhìn nhận trước hết như dấu hiệu cho thấy một bộ phận hộ gia đình và chủ doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc trả nợ, thay vì chỉ coi đây là tín hiệu tích cực cho thấy giá nhà có thể giảm.

Sự gia tăng bất động sản bị đưa ra đấu giá có thể vừa phản ánh những thay đổi trên thị trường, vừa cho thấy sức chịu đựng tài chính của hộ gia đình và doanh nghiệp suy yếu. Do đó, việc không phân biệt giữa khoản vay phục vụ đầu cơ và khoản vay nhằm duy trì cuộc sống, hoạt động kinh doanh có thể dẫn đến đánh giá sai tác động chính sách.

◆ Tranh luận giữa chính phủ và Seoul xoay quanh bài toán nguồn cung

Ông Oh cũng đặt câu hỏi về tác động của những phát biểu cảnh báo giá nhà có thể lao dốc đối với tâm lý thị trường.
Theo ông, nếu chính phủ chưa đưa ra được kế hoạch cung cấp nhà ở đủ cụ thể nhưng lại liên tục nhấn mạnh khả năng giá nhà giảm mạnh, điều này có thể tạo tâm lý lo sợ cho thị trường và gây sức ép khiến người sở hữu nhà phải bán tài sản.

Phát biểu của Tổng thống Lee cũng có thể được hiểu là một hình thức can thiệp bằng thông điệp nhằm hạ thấp kỳ vọng giá nhà và hạn chế nhu cầu mua đầu cơ. Tuy nhiên, ông Oh cảnh báo nếu niềm tin vào nguồn cung thực tế chưa được củng cố mà chỉ nhấn mạnh nguy cơ giá giảm, thị trường mua bán có thể đóng băng trong khi thị trường cho thuê lại phát sinh những bất ổn mới.

Thị trưởng Seoul nhấn mạnh bất động sản không thể được giải quyết chỉ bằng những tuyên bố cứng rắn hay khẩu hiệu chống đầu cơ. Theo ông, chính sách cần dựa trên dữ liệu và đánh giá chính xác mối quan hệ giữa cung - cầu, lãi suất, tín dụng, thị trường mua bán và thị trường cho thuê.

Ông kêu gọi chính phủ xem xét lại định hướng chính sách bất động sản và tập trung vào việc cung cấp nhà ở thực chất tại những khu vực người dân có nhu cầu.

Cuộc tranh luận giữa Thị trưởng Oh Se-hoon và chính quyền Tổng thống Lee Jae-myung cho thấy sự khác biệt rõ rệt trong cách tiếp cận chính sách nhà ở. Trong khi chính phủ nhấn mạnh kiểm soát nhu cầu thông qua thuế và tín dụng, Seoul đề cao việc mở rộng nguồn cung, đặc biệt thông qua tái phát triển và tái thiết đô thị.

Vấn đề cốt lõi hiện nay không chỉ là làm thế nào để kiềm chế giá nhà, mà còn là giải quyết tình trạng thiếu nhà ở tại Seoul. Khả năng biến các mục tiêu nguồn cung của chính phủ thành những dự án thực tế, đồng thời thúc đẩy các dự án tái phát triển và tái thiết ở mức độ phù hợp, sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả chính sách bất động sản trong thời gian tới.