Giới trẻ Hàn Quốc đổ xô vào 'thân thể tài chính' giữa cơn sốt giá nhà

A, 31 tuổi, chuẩn bị kết hôn, đã mua một căn hộ bán hầm ở khu vực tái phát triển quận Seodaemun, Seoul vào tháng 3 năm nay. Quyết định này được đưa ra sau khi giá thuê căn hộ cũ (căn hộ mới xây) mà cô đang sống tăng vọt lên 2 tỷ won chỉ sau một năm, từ mức 1,7 tỷ won. Cô cảm thấy lo lắng rằng nếu cứ tiếp tục như vậy, việc sở hữu nhà sẽ trở nên xa vời. Khu vực mà A chọn nằm trong dự án tái phát triển đã được cấp phép thành lập hợp tác xã, cho phép chuyển nhượng quyền thành viên. Mặc dù cô sẽ phải chịu khoản phí khoảng 700 triệu won trong tương lai, nhưng A tin rằng cơ hội sở hữu căn hộ mới với mức chi phí này ở Seoul là rất hiếm. Tuy nhiên, cô phải sống trong căn hộ bán hầm ít nhất 2 năm cho đến khi dự án tái phát triển hoàn tất, điều này khiến cô cảm thấy chán nản. A mô tả căn nhà của mình như "một đống hoang tàn". Ngày đầu tiên đến xem nhà, cô đã kinh hoàng khi thấy gián chạy quanh nhà. Không thể sống trong tình trạng đó, A đã quyết định thay mới toàn bộ từ sàn nhà, tường đến bồn rửa và bồn cầu. Dù vậy, A vẫn cảm thấy hài lòng. "Sau 2 năm, tôi sẽ được vào căn hộ mới, nên việc chịu đựng một chút khó khăn này cũng đáng thôi..."
 

Giá căn hộ ở Seoul đang tăng vọt và các quy định về vay vốn ngày càng nghiêm ngặt, khiến ngày càng nhiều người trẻ từ 20 đến 30 tuổi tham gia vào cái gọi là 'thân thể tài chính'. 'Thân thể tài chính' là sự kết hợp giữa cơ thể và tài chính, ám chỉ việc sống trong những căn hộ cũ hoặc nhà liên kế với hy vọng giá trị tương lai sẽ tăng lên nhờ vào các dự án tái phát triển hoặc tái xây dựng. Khi giá trung bình căn hộ ở Seoul đạt khoảng 16 tỷ won, việc mua căn hộ ngay lập tức trở nên khó khăn với giới trẻ, buộc họ phải chuyển hướng sang những căn hộ cũ hoặc những dự án tái phát triển ở giai đoạn đầu với giá cả tương đối thấp.

Theo phân tích của nền tảng bất động sản Dabang từ hệ thống giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông, trong 5 tháng đầu năm nay, số lượng giao dịch căn hộ ở Seoul đạt 34.932, giảm 1,4% so với cùng kỳ năm trước (35.419 giao dịch). Trong khi đó, số lượng giao dịch nhà liên kế và nhà nhiều tầng trong cùng thời gian đạt 19.273, tăng 45,8%. Đặc biệt, sự gia tăng giao dịch tập trung vào những khu vực có kỳ vọng cao về các dự án cải tạo. Khu vực có tỷ lệ tăng giao dịch cao nhất là quận Gwangjin, với mức tăng 95,7% so với cùng kỳ năm trước, trong khi quận Songpa và Yeongdeungpo lần lượt tăng 82,4% và 82,2%. Gần đây, nhờ sự hỗ trợ từ chính quyền thành phố Seoul, các khu vực như Sanggye New Town ở Nowon và Banghwa New Town ở Gangseo, nơi có tốc độ triển khai dự án nhanh, đang trở thành điểm thu hút cho 'thân thể tài chính'.
 

Khi mua nhà ở khu vực tái phát triển hoặc tái xây dựng, có nhiều điều cần xem xét. Đầu tiên, cần xác định dự án đã tiến triển đến giai đoạn nào. Các dự án cải tạo thường trải qua các giai đoạn: △ 'Chỉ định khu vực cải tạo' △ thành lập hợp tác xã giữa các chủ sở hữu đất và nhà △ phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án △ phê duyệt kế hoạch phân phối và quyền lợi △ di dời cư dân và tiến hành phá dỡ △ khởi công và nhập cư vào căn hộ mới.

Cần xem xét giai đoạn mà quyền thành viên hợp tác xã có thể được chuyển nhượng. Tại các khu vực có tình trạng đầu cơ cao, trong trường hợp dự án tái xây dựng, nếu mua nhà trước khi được cấp phép thành lập hợp tác xã, hoặc trong trường hợp dự án tái phát triển, nếu mua nhà trước khi được phê duyệt kế hoạch phân phối, thì có thể nhận quyền thành viên. Nếu mua nhà sau thời điểm đó, có thể không nhận được quyền nhập cư và có thể trở thành đối tượng thanh lý bằng tiền mặt.

Ngoài ra, cũng có thể tìm kiếm những trường hợp ngoại lệ cho việc chuyển nhượng quyền thành viên sau khi được cấp phép. Đối với các dự án tái phát triển nhỏ, để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, nếu mua nhà hoặc đất sau khi được cấp phép thành lập hợp tác xã, thì về nguyên tắc không thể chuyển nhượng quyền thành viên. Tuy nhiên, nếu sau 2 năm kể từ khi được cấp phép mà chưa có đơn xin phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án, và người bán đã sở hữu bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định, thì việc chuyển nhượng có thể được cho phép. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng giai đoạn trước khi phê duyệt kế hoạch phân phối có thể kéo dài đến hơn 10 năm do các yếu tố như trì hoãn dự án, tăng chi phí xây dựng, hoặc tăng phí phân chia.

Yang Ji-young, chuyên gia của Shinhan Premier Pathfinder, cho biết: "Khi dự án cải tạo còn ở giai đoạn đầu, tốc độ tiến triển có thể rất chậm, dẫn đến tình trạng phải chôn vốn trong thời gian dài" và "dù có mua nhà liên kế hoặc nhà nhiều tầng với giá tương đối rẻ, cũng cần kiểm tra kỹ các quy định và tiếp cận một cách thận trọng".
  Khi đầu tư vào các khu tái xây dựng, không chỉ cần xem xét giai đoạn dự án mà còn cần đánh giá tính khả thi của dự án. Các khu vực có tỷ lệ sử dụng đất thấp và số lượng hộ gia đình lớn thường thuận lợi hơn trong việc đảm bảo số lượng căn hộ phân phối, nhưng nếu chủ yếu là các căn hộ nhỏ dưới 60m², thì phần đất của từng thành viên hợp tác xã có thể nhỏ, dẫn đến việc phải trả phí phân chia cao hơn dự kiến. Ý chí của cư dân trong việc thúc đẩy dự án cũng là một yếu tố quan trọng. Nếu có nhiều cư dân lớn tuổi hoặc có sự phản đối lớn đối với phí phân chia bổ sung và gánh nặng di dời, có thể dẫn đến trì hoãn quy trình, do đó cần tìm hiểu tình hình nội bộ của khu vực thông qua các văn phòng môi giới bất động sản lân cận.

Nam Hyuk-woo, chuyên gia nghiên cứu bất động sản của Ngân hàng Woori, cho biết: "Các khu vực dự án cải tạo ở giai đoạn đầu thường có nhu cầu tăng lên khi kỳ vọng về khả năng phát triển tăng, dẫn đến giá cả tăng lên, nhưng khi có sự kiện cụ thể hoặc trì hoãn phê duyệt, giá có thể giảm mạnh do không còn người mua" và "cần nhìn vào những nơi có nhu cầu ổn định trong dài hạn".

Ông cũng nhấn mạnh: "Cần chú ý đến tỷ lệ đồng ý của cư dân" và "nếu chỉ nghe thông tin rằng khu vực đã được chọn làm khu vực quy hoạch tích hợp nhanh mà không xem xét tình hình thực tế, thì việc mua vào cần phải thận trọng".
Đấu giá cũng là một thị trường ngách giúp có được nhà với giá thấp hơn thị trường. Trong đấu giá, việc phân tích quyền lợi là rất quan trọng. Nếu phải gánh chịu tiền đặt cọc của người thuê trước hoặc có quyền lợi như đăng ký trước, lệnh cấm, hoặc quyền giữ, thì chi phí thực tế để sở hữu có thể tăng lên đáng kể. Ví dụ, nếu một căn nhà được đấu giá với giá 5 tỷ won, nhưng phải gánh chịu tiền đặt cọc 1,5 tỷ won của người thuê trước, thì chi phí thực tế để sở hữu sẽ tăng lên 6,5 tỷ won. Cần kiểm tra kỹ hồ sơ bán hàng, sổ đăng ký và báo cáo hiện trạng, cũng như xem xét quyền lợi của người thuê.

Việc kiểm tra thực địa và kế hoạch tài chính cũng là điều cần thiết. Cần kiểm tra không chỉ giao thông, khu học chánh, cơ sở hạ tầng sinh hoạt, và kế hoạch phát triển xung quanh mà còn cả tình trạng của tòa nhà và hiện trạng chiếm giữ. Giá đấu thầu cần được tính toán một cách thận trọng, phản ánh giá thị trường xung quanh, chi phí sửa chữa, chi phí giải phóng mặt bằng, thuế, v.v. Thời hạn thanh toán tiền đấu giá thường là trong vòng 4 tuần sau khi quyết định phê duyệt bán hàng được xác nhận cũng cần được lưu ý.

Kim Hyo-sun, chuyên gia hàng đầu về bất động sản của Ngân hàng KB Kookmin, cho biết: "Dù là đấu giá, nhưng giá căn hộ thường không thấp hơn nhiều so với giá thị trường" và "nếu giá đấu quá thấp, cần xem xét kỹ lưỡng cách thức phân tích quyền lợi, đặc biệt là phần giải phóng".