Lãi suất cho vay lại tăng lên... Thị trường bất động sản thương mại cũng bắt đầu phân loại

 
Thị trường bất động sản thương mại đang bước vào giai đoạn chi phí huy động vốn tăng lên sau khi kết thúc xu hướng giảm lãi suất, dẫn đến sự phân hóa rõ rệt theo khả năng cạnh tranh của từng loại tài sản.
 
AlSquare đã công bố vào ngày 21 rằng thị trường bất động sản thương mại đã bước vào giai đoạn "tăng lãi suất cho vay" do sự gia tăng lãi suất cơ bản gần đây.
 
Báo cáo cho biết xu hướng giảm lãi suất kéo dài từ nửa cuối năm ngoái đã thực sự kết thúc, và áp lực tăng chi phí huy động vốn sẽ gia tăng hơn nữa sau khi Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc tăng lãi suất cơ bản vào ngày 16.
 
Theo AlSquare, trong quý 2 năm nay, lãi suất cho vay thế chấp ưu tiên cho văn phòng tại khu vực Seoul và Bundang đã ghi nhận ở mức 4,03%. Chi phí huy động vốn thực tế (All-in Cost) bao gồm phí của các tổ chức tài chính đã tăng lên 4,43%, cho thấy gánh nặng chi phí tài chính của nhà đầu tư đang gia tăng.
 
Sự khác biệt về điều kiện cho vay giữa các loại tài sản cũng đang trở nên rõ rệt. Trong quý 1 năm nay, lãi suất cho vay thế chấp ưu tiên cho văn phòng là 4,04%, trong khi lãi suất cho trung tâm logistics là 4,74%, cho thấy sự chênh lệch lãi suất giữa hai loại tài sản này đã lên tới 70 điểm cơ bản (0,70%). Điều này cho thấy các tài sản có dòng tiền ổn định có khả năng huy động vốn với lãi suất thấp hơn.
 
Lợi nhuận đầu tư cũng đang chịu áp lực ngày càng tăng. Trong quý 1 năm nay, tỷ lệ vốn hóa (Cap Rate) cho văn phòng là 4,36%, chênh lệch với lãi suất cho vay ưu tiên (4,04%) đã thu hẹp xuống còn 32 điểm cơ bản. Nếu lãi suất tiếp tục tăng, có khả năng xảy ra tình trạng "đòn bẩy tiêu cực" khi lãi suất cho vay vượt quá tỷ suất lợi nhuận của tài sản.
 
AlSquare dự đoán rằng trong tương lai, sự khác biệt về điều kiện huy động vốn giữa các tài sản chất lượng cao và không chất lượng sẽ ngày càng gia tăng trên thị trường bất động sản thương mại. Các tài sản có lợi nhuận cho thuê ổn định và dòng tiền tốt sẽ duy trì lãi suất thấp hơn và điều kiện tài chính thuận lợi, trong khi các tài sản khác có khả năng phải chịu gánh nặng chi phí huy động vốn cao hơn.
 
Chuyên gia nghiên cứu Choi Kyu-jeong của AlSquare cho biết: "Sự gia tăng lãi suất cơ bản lần này sẽ tiếp tục tạo áp lực tăng lãi suất cho các khoản vay mới và tái cấp vốn trong một thời gian dài. Do đó, việc xác định giá vào một cách thận trọng và quản lý thanh khoản chủ động, cùng với chiến lược đầu tư tập trung vào các tài sản chất lượng cao có dòng tiền ổn định là rất quan trọng."
 
Trong khi đó, trong năm nay, thị trường đầu tư vào nhà máy và kho bãi đang có dấu hiệu phục hồi với nhiều giao dịch lớn trên 1.000 tỷ đồng, chủ yếu tập trung vào các trung tâm logistics. Thực tế, AlSquare đã phân tích dữ liệu giao dịch thực tế từ Bộ Giao thông Vận tải vào ngày 14 tháng này, cho thấy tổng giá trị giao dịch nhà máy và kho bãi trên toàn quốc trong tháng 5 đạt 11.428 tỷ đồng, với 260 giao dịch được ghi nhận.



* Bài viết này được dịch tự động bằng AI.

• #tăng lãi suất cơ bản
• #lãi suất cho vay thế chấp
• #bất động sản thương mại